（2015）昆巴民初字第0184号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-05-10
案件名称
张可与上海锦日物业管理有限公司昆山分公司不当得利纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张可,上海锦日物业管理有限公司昆山分公司
案由
不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十二条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆巴民初字第0184号原告张可。委托代理人徐洪春，系原告同事。被告上海锦日物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市马鞍山西路1999号25幢101室。法定代表人王子文，该公司经理。委托代理人ＸＸ，该公司经理。原告张可与被告上海锦日物业管理有限公司昆山分公司不当得利、知情权纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由代理审判员欧平独任审理。并于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐春洪、被告的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张可诉称：原告系昆山华府庄园住宅小区业主，被告系小区前期物业管理公司。2013年3月11日，被告100%标准，收取原告2012年11月1日至2013年4月30日期间的物业管理费957.42元，根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》（昆政规（2010）16号）文件第十九条规定：分期开发，分批交付的，该期间的物业费应按70%收取。被告多收物业费287.23元，应予退还。2012年11月至2014年12月期间，被告分3次收取原告代收代缴费3259.82元。该费用系被告电梯、水泵等设施设备运行费及公共照明、公共用水的费用。根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》（昆政规（2010）16号）文件第十七条规定，以及《关于华府庄园住宅小区前期物业公共服务收费备案受理函（昆价费函（2012）141号）的精神，该费应由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。虽经原告多次要求，但是被告拒不公示该费的实际发生明细及分摊明细。请求法院判令：被告退还2012年11月至2013年4月多收的物业费287.23元；退还2012年11月至2014年12月期间代收代缴费3259.82元；结算、公示该期间代收代缴费的实际发生明细及分摊明细；结算、公示后向原告收取代缴代扣费用；被告承担诉讼费用。被告上海锦日物业管理有限公司昆山分公司辩称：1、原告提出退还物业费287.23元无正当理由。《昆山市物业服务收费管理实施细则》（昆政规（2010）16号）文件第十九条规定是针对分期开发、分批交付给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，低于规定标准15%-30%交纳。原告期间并未装修入住，并未给其造成污染，因此不应折扣交纳，不应退还。2、要求退还代收代缴费3259.82元无正当理由。根据《华府庄园前期物业管理服务合同》，物业公司实行包干制，2.5元／月／平米，原告在购房时认可该服务协议，也在《华府庄园业主临时规约》上签字认可。答辩人根据约定的包干制收费，并将代收代缴的费用进行公示接受业主和建设单位的监督，因此也不应退还。3、公示代收代缴费用总额是同意的，但公示明细因入住人员流动性大，无法操作。经审理查明：原告系昆山市XX镇XX园XX号楼XX室业主，该房屋建筑面积113.98平方米。被告系小区前期物业管理单位，于2012年进驻该小区。2013年11月，原告向被告提出装修书面申请。在前期物业管理相关协议中，该小区开发商昆山力天投资发展有限公司与上海锦日物业管理有限公司就物业管理费相关问题进行了约定，针对原告所居住的带电梯的高层，物业管理费按建筑面积实行包干制，即2.5元／月／平米，其中包括公共水电等代收代缴费用1.1元／月／平米。2013年3月11日，原告向被告支付了1709.7元，被告据此开具发票，并载明物业管理服务费957.42元（2012.11-2013.4），设备能耗运行费752.28元（2012.11-2013.4），该期间物业管理费按1.4元／月／平米，设备设施运行费按1.1元／月／平米计算。2013年11月13日，原告向被告支付了1897元，被告据此开具发票，并载明物业管理服务费894元（2013.5-2013.12），设备能耗运行费1003元（2013.5-2013.12），该期间物业管理费按1.4元／月／平米的70%计算，设备设施运行费按1.1元／月／平米计算。2015年3月2日，原告向被告支付了2844.94元，被告据此开具发票，并载明物业管理服务费1340.4元（2014.1-2014.12），设备能耗运行费1504.54元（2014.1-2014.12），该期间物业管理费按1.4元／月／平米的70%计算，设备设施运行费按1.1元／月／平米计算。另查明：昆山市物价局于2012年12月27日就该小区前期物业公共服务收费备案作出受理函，物业公共服务费备案价格高层住宅按1.4元／月／平方米，电梯、水泵等设施设备运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用，按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，并在《前期物业管理服务协议》中约定。昆山市人民政府曾于2010年发布关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知，该通知第17条载明：物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法业主大会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定，业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，在《前期管理服务协议》中约定，由住宅物业的业主和建设单位监督。该通知第19条载明：实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%-30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。被告为证实其已经公示了相关情况并提供一组照片，但原告不予认可并表示并未看到这样的公示。以上事实由原告提供的发票、收费备案受理函，被告提供的装修申请表、照片、前期物业服务合同以及原被告双方当事人陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点之一被告是否应该退还原告所交纳的2012年11月-2013年4月间物业管理费的30%。按照物价局备案的函及《华府庄园前期物业管理服务合同》，原告所居住的带电梯的小高层，物业管理费为1.4元／月／平方米，双方并无争议。双方争议集中在2012年11月-2013年4月间物业管理费是否应该按照昆山市物业服务收费管理实施细则的通知（昆政发（2010）16号）第19条规定按约定标准的70%收取。本院认为昆山市物业服务收费管理实施细则的通知（昆政发（2010）16号）属于政府管理性规范，对物业服务管理具有指导和管理功能，但原被告双方的物业服务合同关系属于民事关系，双方就2012年11月至2013年4月间的物业服务合同已经履行完毕，且该规范性文件中针对折扣30%情形为分期开发给业主造成噪音等污染的情形，原告主张的期间尚未装修入住，不适用该文件规定，原告以该文件规定为由要求返还折扣30%无法律依据，本院不予支持。本案争议焦点之二被告是否应该退还原告所交纳的2012年11月-2014年12月间代收代缴费3259.82元即公共设施运行能耗费用。原被告双方对2.5元／月／平方米物业费中包含1.1元／月／平米的公共代收代缴即设备能耗运行费并无争议，原告认为实际公共代收代缴发生情况不清楚应该先退还，并同意根据实际分摊计算金额交纳。本院认为，前期物业服务合同中对公共代收代缴费用进行了包干式约定，并且已经实际履行，原告以此为由要求退换无依据，本院不予支持。本案争议焦点之三为原告请求被告结算、公示2012年11月2014年12月31日间公共用水、公共用电费用及分摊办法的主张是否成立。本院认为，原告要求被告公示公共用水、公共用电及分摊办法实际系业主知情权的行使，本案案由应为不当得利、业主知情权纠纷。物业公司收取公共用水用电、公共能耗、设备管理运行费用并非其提供水电等产品的对价，而是基于业主的共同委托由物业公司妥善管理服务小区，该费用最终由业主来进行分摊，物业公司根据业主的委托管理对小区内的公共用水、用电等费用代收代缴，应当接受业主的监督，业主有权对小区内公共设施、公共能耗、公共用水、公共用电等情况知情。至于公摊办法，因物业合同中约定了包干式收取，物业公司不再公示分摊办法，但仍应公示小区应参与分摊的建筑面积，公示方式应在小区显著位置以公告方式张贴十天以上。物业公司抗辩已经公示，但仅提供照片，无法辨识公示场所、内容等情况，故本院对其抗辩不予采信。综上，按照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第六条之规定，判决如下：一、被告上海锦日物业管理有限公司昆山分公司于本判决生效后十日内在昆山华府庄园小区公共显著位置以公告方式公示2012年11月至2014年12月31日期间该小区公共用水、公共用电情况及可参与分摊的小区建筑面积，至少张贴十天。二、驳回原告张可其余诉讼请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 欧 平二〇一五年五月二十八日书 记 员 高美娟附法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。二、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向主业公开的情况和资料。三、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。 来源：百度“”