（2014）陕民二终字第00114号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-26
案件名称
榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司与榆阳中路五、六号商业楼业主委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司,榆阳中路五、六号商业楼业主委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）陕民二终字第00114号上诉人（原审被告）：榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司。住所地：榆阳区南门口榆阳中路。法定代表人：张跃军，该公司经理。委托代理人：徐本万，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：朱俊丽，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：榆阳中路五、六号商业楼业主委员会。负责人：杜振国，男，该委员会主任。委托代理人：康永生，陕西文生律师事务所律师。委托代理人：姜向阳，陕西文生律师事务所律师。上诉人榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司（以下简称鑫金邦公司）因与榆阳中路五、六号商业楼业主委员会（以下简称业主委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2013）榆中法民一初字第00013号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。鑫金邦公司的委托代理人徐本万、朱俊丽及业主委员会的负责人杜振国及委托代理人姜向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2012年5月10日，业主委员会将榆阳中路商贸大厦五、六号楼地上三层、地下一层，共计13055.981㎡出租给鑫金邦公司。业主委员会与鑫金邦公司的法定代表人张跃军签订了《榆阳中路商贸大厦五、六号楼租赁合同》，合同约定，租赁期限共计八年，从2012年5月10日起至2020年5月9日止。租金为每平米每月114元，前四年每年租赁费为17860582元。第一年的租金在合同签订时一次性交清，以后每年度租金于上年度期满前三个月一次性交清。合同签订后，业主委员会将租赁物交给鑫金邦公司管理使用，鑫金邦公司向业主委员会支付了第一年度租赁费。后业主委员会因鑫金邦公司未按时支付第二年度租赁费17860582元，遂诉至人民法院请求：1、判令鑫金邦公司支付拖欠业主委员会租赁费17860582元，并承担违约责任。2、本案诉讼费用由鑫金邦公司承担。2014年3月10日鑫金邦公司提起反诉请求：1、依法解除反诉原告鑫金邦公司和反诉被告业主委员会于2012年5月10日签订《榆阳中路商贸大厦五、六号楼租赁合同》；2、业主委员会退还鑫金邦公司租赁费17860582元及同期人民银行贷款利息，并赔偿鑫金邦公司装修损失5000万元。3、业主委员会承担本案的诉讼费用。2014年6月23日鑫金邦公司申请撤回反诉，经审查该申请符合法律规定，依法予以准许。原审法院认为，《榆阳中路商贸大厦五、六号楼租赁合同》系业主委员会与鑫金邦公司在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，且该合同未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行。本案中，业主委员会如约向鑫金邦公司交付了租赁物，鑫金邦公司对该租赁物一直管理使用，故对2013年5月10日至2014年5月10日期间的租赁费，鑫金邦公司理应按期支付。对于鑫金邦公司认为该租赁合同是由张跃军签字，该公司并非适格主体，而张跃军作为鑫金邦公司的法定代表人，其有权利代表公司签订合同，根据《中华人民共和国公司法若干问题解释（三）》第二条第二款：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，鑫金邦公司向业主委员会送达的履约函件包括对合同权利的主张和对合同义务的减免请求，故业主委员会起诉鑫金邦公司主体适格。对于鑫金邦公司认为业主委员会提供的租赁物消防系统存在问题，给其造成巨大损失的理由，因榆林市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》证实该商厦基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用，且鑫金邦公司未对具体损失提供确实充分的证据予以证明，故本院不予认定。关于鑫金邦公司未按期给付租赁费，业主委员会请求承担违约责任问题，因业主委员会未提供相关违约损失的证据，且合同还在履行期间，故该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《中华人民共和国公司法若干问题解释（三）》第二条第二款之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决：由被告榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司在本判决生效后三十日内向原告榆阳中路五、六号商业楼业主委员会支付2013年5月10日至2014年5月10日的租赁费17860582元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128960元，由被告榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司承担；反诉费342800元退还被告榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司。鑫金邦公司上诉请求撤销榆林市中级人民法院（2013）榆中法民一初字第00013号民事判决，改判驳回业主委员会的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由业主委员会承担，具体理由是：1、业主委员会出租给鑫金邦公司的房屋的消防系统严重瘫痪，导致房屋无法正常使用，已构成根本违约，业主委员会无权要求支付房租，并应赔偿因此给鑫金邦公司造成的经济损失。首先，榆林市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》虽然载明租赁物所在商厦基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用，但同时记载应注意以下问题：“1、建立健全消防安全管理制度和消防责任制，确保使用安全；2、自动消防设施的管理要建立长效维护和保养制度，确保完好有效；3、该项目如有改建、扩建、内部装修及用途变更应重新申报审核，验收合格后方可投入使用”。业主委员会并未按照消防部门的要求建立健全消防制度，也没有对消防设施进行维护和保养，更没有对使用该消防系统的其他租户和居民进行有效监管，致使该消防系统自鑫金邦公司租赁以来就处于瘫痪状态，鑫金邦公司租赁的商业楼无法通过消防验收，更不能办理其他相关经营手续，给鑫金邦公司造成了损失。其次，该租赁物所在小区共十万多平方米，共用一个消防系统，显然不符合安全要求。小区消防系统存在的安全问题应由业主委员会负责和承担责任。第三，消防部门多次向业主委员会及租户下达对消防系统及消防设施的整改通知，但业主委员会均未理睬。一审期间，鑫金邦公司向法庭提交了鑫金邦公司多次以口头或书面形式向业主委员会提出，要求其处理完善消防系统和消防设施，但业主委员会对此置之不理的相关证据。租赁物所在小区请求维修消防系统和消防设施的书面申请，亦证明小区的消防系统存在安全隐患。2、本案遗漏了必要的诉讼参与人——房屋产权单位，导致产权单位是否提供了符合消防安全要求的建筑物这一重要事实未能查清。《消防法实施细则》第八条“实行承包、租赁或者委托经营管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托的单位统一管理”。根据该规定，作为出租房屋的产权单位应该将符合消防安全要求的房屋提供给承租人使用，因此，涉案房屋的产权单位和产权人应作为本案第三人参加诉讼，以查明租赁物是否符合消防安全要求。业主委员会答辩称，鑫金邦公司上诉所述不是事实。1、租赁物交付给鑫金邦公司后，鑫金邦公司正常招商经营至今，不存在无法经营的事实。2、鑫金邦公司向法庭提交的《建设工程消防验收意见书》明确载明榆阳中路5、6号商业楼消防验收是合格的，并载明该项目如有改建、扩建、内部装修以及用途变更应重新申报审核，验收合格方可投入使用。鑫金邦公司对租赁物进行了不同程度的改建和内部装修，因此，二次申报消防验收义务人应是鑫金邦公司，因此出现的消防管理障碍的责任也应由鑫金邦公司承担。对于租赁物所在榆阳中路安置小区的消防系统问题，该消防系统由小区物业统一管理，鑫金邦公司从未向小区物业交过物业管理费，因此，消防系统的问题亦应由鑫金邦公司自行承担。3、本案系租赁合同纠纷，出租人和承租人系该合同关系的当事人，鑫金邦公司要求房屋产权单位和产权人参加诉讼没有法律依据。综上，鑫金邦公司的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。二审审理中，鑫金邦公司申请调取榆阳中路安置小区消防设计图纸，合议庭当庭答复该申请的事项与本案无关联，不予调查。鑫金邦公司申请对五、六号楼消防系统和消防设施是否符合消防安全要求，能否正常使用，以及不能正常使用的成因进行鉴定，并申请对榆阳中路安置小区消防系统进行现场勘查，合议庭于2015年1月13日到榆阳中路安置小区进行了现场勘查，租赁物所在榆阳中路安置小区共用一个消防系统和控制室。榆阳中路安置小区消防系统控制室工作人员李伟证明，2014年3月，消防维保公司对消防设备进行维修，因五、六号楼商业区未交纳维修费，消防维保公司将五、六号楼的消防系统电源切断。五、六号楼商业区即鑫金邦公司。2014年12月17日，鑫金邦公司提交榆林市公安消防支队榆阳区大队对鑫金邦购物广场《重大火灾隐患整改通知书》一份，内容为发现鑫金邦公司存在下列火灾隐患：1、自动喷水灭火系统不能正常使用；2、火灾自动报警系统故障；3、自动消防系统不能正常联动控制。落款时间是2014年8月7日。其余事实与原审查明的一致。本院认为，被上诉人业主委员会与上诉人鑫金邦公司签订的《榆阳中路商贸大厦五、六号楼租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，原审认定为有效合同正确。合同签订后，业主委员会按照约定将租赁物交付鑫金邦公司，履行了合同义务，鑫金邦公司接受租赁物后管理使用至今，应履行给付义务，支付业主委员会2013年5月10日至2014年5月10日期间的租赁费，上诉人鑫金邦公司未予支付，显属违约。关于鑫金邦公司提出的上诉理由，1、根据鑫金邦公司提交的榆林市公安消防支队榆公消验字（2011）第73号《建设工程消防验收意见书》，业主委员会交付给鑫金邦公司的租赁物及所在榆阳中路安置小区基本符合国家有关消防技术规范要求，可以投入使用。该意见书同时要求：1、建立健全消防安全管理制度和消防责任制，确保使用安全；2、自动消防设施的管理要建立长效维护和保养制度，确保完好有效；3、该项目如有改建、扩建、内部装修及用途变更应重新申报审核，验收合格后方可投入使用。鑫金邦公司认为业主委员会未按照上述要求履行责任，导致租赁物消防处于瘫痪状态，租赁物无法通过消防验收，鑫金邦公司无法正常营业。对该理由，《榆阳中路商贸大厦五、六号楼租赁合同》第六条12项约定：乙方在租赁期间，如出现任何职能等部门阻挡（如治安、消防、双创、物业等规范要求）全部责任由乙方自行承担，甲方不承担任何经济、法律责任。因此，自租赁物交付给鑫金邦公司后，租赁物消防制度的建立和责任落实，消防设施的维护和保养责任应由鑫金邦公司负责和承担。鑫金邦公司接受租赁物后对租赁物进行了初步装修，二次消防验收的申报义务人系鑫金邦公司，因此出现的消防管理障碍责任亦应由鑫金邦公司承担。2、鑫金邦公司上诉称，榆阳中路安置小区消防系统存在的问题是导致租赁物二次消防验收不能通过的原因之一，鑫金邦公司多次以口头或书面形式向业主委员会提出小区消防安全问题，业主委员会均不予理睬，因此，租赁物二次消防验收不能通过的责任应由业主委员会承担。对于该理由，鑫金邦公司提交的该公司二次消防验收的时间为2014年8月7日，验收时间并未在本案租赁费期限内，亦未提交该公司多次以口头或书面形式向业主委员会提出解决榆阳中路安置小区消防系统安全问题的证据，故鑫金邦公司认为业主委员会未履行合同义务，存在过错的理由证据不足，该理由不予采纳。3、对于要求追加建设单位市政投资公司进行诉讼的理由，市政投资公司与本案法律关系并无关联，建设单位是否依照原消防图纸设计施工与本案亦无关联，故该理由不予支持。关于鑫金邦公司提出的鉴定申请，根据当事人双方提交的证据，关于租赁物及榆阳中路安置小区消防系统安全的事宜事实基本清楚，无鉴定之必要，不予鉴定。综上，鑫金邦公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128963元由榆林市榆阳区鑫金邦商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 赵小平审 判 员 倪 健代理审判员 杨晓梅二〇一五年五月二十八日书 记 员 杨龙龙 来自：