（2015）河连法民一初字第58号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-18
案件名称
原告刘凤雌诉被告林树豪租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
连平县人民法院
所属地区
连平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘凤雌,林树豪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
广东省连平县人民法院民 事 判 决 书(2015)河连法民一初字第58号原告刘凤雌，女，1968年8月14日出生，汉族。委托代理人谢振雄，男，49岁，汉族，住广东省连平县城体育一路。被告林树豪，男，1985年10月8日出生，汉族。委托代理人黄志斌，广东连洲律师事务所律师。原告刘凤雌诉被告林树豪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘凤雌委托的代理人谢振雄，被告林树豪委托的代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤雌诉称，被告承揽位于连平县城腾辉华庭商住楼主体及装饰工程，因建筑施工场地和施工工人临时搭建棚居住的需要，于2012年8月1日原、被告双方就租用原告的鱼寮及外围墙范围内约2000平方米的空地给被告的建筑施工队搭建板房及堆放材料和生活区等用途达成了《租地协议书》。签订该协议后，原告按照协议约定，全面履行，并同意将原来种植的果树及花木交由被告处理。被告将租用原告的鱼寮及空地上的果树砍伐后搭建工棚，并先后2次共支付了80000元租金给原告。但2014年冬，原告向被告催收租金时，被告便借故其它原因，拒交租金给原告。按协议约定，租用期限为3年（不足3年，以3年计），每月租金5000元。被告只交了16个月的租金80000元给原告，仍欠原告20个月的租金共100000元。原告经多次向被告催收所欠租金，被告却借政府开公路为由，未经原告同意，擅自将工棚拆除而拒绝交剩余的租金。为维护原告的合法权益，只有具状起诉，请求法院依法判令被告迅速支付拖欠租金100000元给原告。本案诉讼费由被告负担。被告林树豪辩称，原告起诉认为答辩人仍欠其20个月的租金，理由不成立，答辩人至今只欠原告3个月的租金未付。由于答辩人与原告的丈夫刘国力是较好的朋友，2012年7月19日，答辩人与刘国力签订了一份《租地协议书》。2012年8月1日，答辩人又与原告订立了一份《租地协议书》，原约定以实际租期为准，后改为不足三年以三年计。该合同双方履行至2014年春节前，租用的土地政府已通知征用进行道路建设，原告丈夫刘国力于2014年春节前已叫答辩人搬离，并要求答辩人拆除原搭建起的板房搬离，答辩人于2014年2月16日拆除搭建起的工棚（板房）后已搬离，此后再未使用该土地。原告也已同意政府征地做路，征地拆迁补偿已结束，现在道路已经建成。事实表明，原、被告已于2014年2月16日终止双方签订的租地协议书，双方权利义务已解除，答辩人愿意支付拖欠三个月的租金给原告。经审理查明，被告林树豪承揽了位于连平县城腾辉华庭商住楼建设工程，因建筑施工场地和施工工人搭建厂棚居住的需要，于2012年8月1日与原告刘凤雌协商，原告同意将其使用的鱼寮及外围墙范围内约2000平方米的空地（包括铁皮棚）租给被告的施工队使用，并签订了一份《租地协议书》。该协议书约定：1、租金每月人民币5000元；2、付款方式，每6个月付款一次（人民币30000元）；租用年期约三年（不足三年，以三年计）；4、租地损坏树木已赔偿给甲方；5、租用期间，如当地村民有意闹事，纠纷由甲方负责，与乙方无关；6、其他人有损于乙方临设，甲乙双方协调，赔偿损失；7、从2012年8月1日至2015年8月1日。如乙方需延期，甲方应给予支持（月租金不变），本协议甲、乙双方共同遵守，并于签字之日起生效。原、被告签订《租地协议书》后，原告将出租地交付给被告使用。被告也于2012年7月30日预付了2012年8月至2013年1月的用地租金30000元及损坏原告出租地上树木补偿款5000元给原告。2012年12月26日，被告又预付了用地租金50000元给原告。原、被告在履行租地协议期间，因连平县政府进行城市道路建设，修筑道路需要征用原告出租给被告使用的土地。被告称其应政府及原告丈夫刘国力的通知，已于2014年2月16日拆除、搬离搭建在租用地上的工棚（板房），此后再没有使用该租用地，双方签订的《租地协议书》终止日期为2014年2月16日。原告认为《租地协议书》第3项已明确约定租地期限约三年，不足三年应以三年计付用地租金，由此双方发生争议，原告具状诉至本院。庭审时，原告坚持要被告支付三年的用地租金，被告认为用地租金只能计算至2014年2月16日。庭审后，本院到连平县土地储备中心进行了调查，该储备中心证实，腾辉华庭左侧的道路系2013年规划，2014年7月开始修建道路（填土、平整路基、铺水泥路面）至2014年年底完工。上述事实，有原告提供的租地协议书。被告提供的租地协议书，收条及本院的庭审笔录、询问笔录、调查笔录、质证笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《租地协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律法规的规定，该租地协议书合法有效。但双方在履行协议过程中，由于连平县人民政府进行城市道路建设，需依法征用原告出租给被告使用的土地，致使原、被告签订的租地协议不能继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案庭审后，本院到连平县土地储备中心进行了调查，证实连平县政府实际使用原告出租给被告使用的土地建设道路的时间为2014年7月。根据情势变更原则，可以确定原、被告签订的租赁合同于2014年6月30日已解除。据此，被告应支付用地租金给原告的时间为2012年8月1日起至2014年6月30日止共23个月，按租地协议约定每月租金5000元计，被告应支付用地租金115000元给原告，扣减被告已预付的80000元，被告仍应支付用地租金35000元给原告。综上所述，依照、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、确认原告刘凤雌与被告林树豪签订的《租地协议书》于2014年6月30日已解除。二、被告林树豪应在本判决发生法律效力之日起10日内，支付用地租金35000元给原告刘凤雌。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告负担1495元，被告负担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长 谢顶义审 判 员 赖爱东代理审判员 巫远青二〇一五年五月二十八日书 记 员 刘亚龙 来源：百度“”