（2015）茂中法民一终字第111号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-07
案件名称
杨恒星与赖湖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨恒星,赖湖
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民一终字第111号上诉人（原审被告）：杨恒��，男，汉族。被上诉人（原审原告）：赖湖，男，汉族。委托代理人：杨文良，广东文业律师事务所律师。委托代理人：刘冬梅，广东文业律师事务所律师。上诉人杨恒星因与被上诉人赖湖农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2014）茂电法民二初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨恒星及被上诉人赖湖的委托代理人刘冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原告赖湖是茂名市电白区坡心镇清河村委会下坡村村民，被告杨恒星是茂名市电白区坡心镇清河杨屋村村民。2008年8月6日，原告赖湖为乙方与被告杨恒星为甲方签订了一份《房屋转让合同》，合同约定：“甲方将座落于茂名市茂港区坡心镇清河中心村的一幢未装修的四层楼房进行转让。经双方协商，特定立以下条款，并具有法律效力。一、甲方转让的楼房地面面积为150平方，并附有己建好的四层建筑物和产权归乙方所有。甲方在与乙方银两交易后，再无拥有该楼房的产权（包括甲方子女也无权干涉和拥有）。二、甲方转让时，当面交出原申请的土地使用证、房产证的原件给乙方。三、根据双方约定，该栋楼房的转让价格为人民币伍拾伍万元（550000元），并在签订合同时一次交清。四、该幢房屋转让后，乙方需要及时过户，甲方不负任何费用，在办理过户过程中，需要甲方提供身份证、户口簿证明时，甲方只负责提供，但不负责任何过户、办证责任。五、该转让合同成交后，乙方要为甲方保守转让信息，并在09年后方可公开转让信息。六、该转让合同成交后，乙方自行承担一切责任。甲方交付1、房产证原件；2、土地使用证原件；3、施工规划使用证复印��及本人身份证复印件和户口簿复印件后，甲方无权干涉乙方，甲方也没有负任何责任。本合同一式两份，双方各执一份，自签字后生效，并具有法律效力。”原告赖湖、被告杨恒星及其长子杨仁清在上述合同上签名和捺印了指纹。2008年9月20日，原告赖湖向被告杨恒星付清了购房款。被告杨恒星将该房屋的《房地产权证》（证号为粤房地证字第C5598467号）、《集体土地使用证》原件等证件交给了原告赖湖，并向原告赖湖交付了房屋。此后，原告赖湖对该屋进行了装修，并搬入该屋居住至今。2009年6月4日，茂名市国土资源部向原告赖湖颁发了该幢房屋的《集体土地使用证》，证号为茂港集用（2009）第052号，赖湖为土地使用权人。原审法院又查明，被告杨恒星在茂名市茂港区坡心镇清河村委会中心村所建上述诉争房屋的宅基地，是清河村委会统一规划开发出售给其村民建设房屋的土地，土地所有权属清河村委会所有。被告杨恒星在该处建起诉争的房屋后，茂名市房产管理局向被告杨恒星颁发了该幢房屋的《房屋所有权证》。证号为粤房地证字第C5598467号。该份权属证书载明杨恒星占有房屋的全部份额。原审法院认为：原、被告诉争房屋的用地是清河村委会统一规划开发给村民建设房屋的土地，属于清河村委会所有。原、被告同属于该村委会村民，被告杨恒星将该幢房屋及该屋范围内的土地转让给原告赖湖，没有违反法律规定，双方因此签订《房屋转让合同书》合法有效。且合同签订后，原告赖湖己使用该幢房屋多年，并办理了该幢房屋的土地使用权过户登记手续，该幢房屋的土地使用权己归属原告赖湖所有。被告杨恒星依约有履行协助将房屋产权过户给原告赖湖的义务，被告杨恒星至今没有履行该附随义务，违反诚实信用的基本原则，构成违约，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行的违约责任。因此，原告赖湖诉请被告杨恒星协助其办理房屋过户手续，本院予以支持。被告杨恒星辩称其与原告赖湖不在同一个集体经济组织，农村集体土地所建的房屋，依法不能转移过户，主张双方签的上述《房屋转让合同书》无效，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：限被告杨恒星在本判决发生法律效力后十日内协助原告赖湖办理位于茂名市茂港区坡心镇清河中心村的房屋（粤房地证字第C55984**）一幢的产权过户手续。案件受理费9300元，由被告杨恒星负担。上诉人杨恒星不服原审判决，上诉称：一、一审法院认定宅基地事实不清楚。原审法院认为“原、被告诉争房屋的用地是��河村委会统一规划开发给村民建设房屋的土地，属于清河村委会所有”，属于认定宅基地事实不清楚。我国法律规定村委会是“基层群众性自治组织”，其主要职能是“办理本村的公共事务和公益事业”。村委会不是个农民集体的组织，故依法不具有集体土地所有权。本案中，上诉人杨恒星对房屋用地取得的《集体土地使用证》的土地，依法归上诉人杨恒星所在的农民集体所有。二、上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同无效。目前，农村房屋买卖的主体受法律限制。村民宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。本案中的被上诉人赖湖与上诉人杨恒星属同一个村委会，但不同一个农民集体经济组织，双方签订的房屋买卖属法律禁止的买卖行为，故该房屋转让合同应依法确认无效。三、一审法院适用法律错误。本案作为一宗“农村房屋买卖合同纠纷”，根据我国“房地一体”原则，房屋登记所有权归杨恒星，其集体土地使用权登记也归杨恒星。对杨恒星的房屋买卖是否合法和适用法律问题，应适用《土地法》及《物权法》、《农村土地承包法》等法律的规定；一审法院适用《合同法》是把上诉人与被上诉人的农村房屋买卖变为商品房屋买卖处理，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清楚，适用法律错误，上诉人上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人赖湖答辩称：一、答辩人与被答辩人同属一个集体经济组织——茂名市茂港区坡心镇清河经济联合社，而且我国法律没有禁止不同一集体经济组织的农民买卖农村住房，也没有限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。本案的房屋所有权和土地使用权都应由答辩人享有。1、答��人来自清河下坡村，被答辩人杨恒星来自清河杨屋村，答辩人与杨恒星同属于茂名市茂港区坡心镇清河经济联合社。答辩人与被答辩人同属茂名市茂港区坡心镇清河村委会，这一事实在本案一审直至现在，答辩人与被答辩人都是没有异议的。茂名市坡心镇清河村委会成立的是茂名市茂港区坡心镇清河经济联合社。茂名市茂港区坡心镇清河村委会辖下的杨屋村成立清河第一经济合作社，下坡村成立清河第二经济合作社。这两个合作社都是从属于茂名市茂港区坡心镇清河经济联合社的。明显地，答辩人与被答辩人是属同一集体经济组织的。而这个事实，有茂名市茂港区坡心镇清河村委会和茂名市茂港区坡心镇清河经济联合社出具的证明予以证实。2、现行法律规定属同一经济组织的农民可以买卖房屋。比如《土地管理法》第62条第4款规定，农村农民可以出卖、出租住房��最高人民法院（1992）民他第8号批复也认为农村房屋买卖关系有效。而被答辩人也认同属同一集体经济组织的农民可以买卖房屋。3、现行宪法、法律和政策均没有限制农民异地购买农村房屋，即不同集体经济组织的村民之间买卖房屋，法律也并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的土地使用权。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。如上所述，《土地管理法》第62条第4款规定，农村农民可以出卖、出租住房，该条法律也未有限制不同一集体经济组织农民的买卖。《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农用业建设。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（十）规定：“加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”可见，法律和政策只是限制农用地转让为建设用地，但宅基地本身即为���设用地，所以现行法律和政策没有禁止不同一集体经济组织的农民买卖房屋，以及因买卖房屋所有权而导致的宅基地使有权人的变更。4、根据答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同的内容，答辩人一同购买被答辩人的房屋所有权和房屋附属的土地使用权。而且根据房地一体的原则，涉案房屋的土地使用权也应由答辩人取得。被答辩人在其上诉状中也是主张适用房地一体的原则的。二、涉案土地的所有权属于茂名市茂港区坡心镇清河村委会，不属于茂名市茂港区坡心镇清河村委会下辖的中心村、下坡村或杨屋村等任何一条村庄。被答辩人主张涉案土地属于其所在的杨屋村没有任何依据。答辩人与被答辩人同一个村委会，买卖房屋依法有效。根据被答辩人杨恒星提供的户籍资料显示，其所在的村集体是杨屋村。争议房屋位于中心村，其主张争议房屋依附的土地属于杨���村是没有任何证据的。答辩人在一审及二审提供的由茂名市茂港区坡心镇清河村委会出具的《证明》可以证实，争议房屋依附的土地所有权由茂名市茂港区坡心镇清河村委会享有、统一规划。答辩人与被答辩人买卖茂名市茂港区坡心镇清河村委会所有的土地上的房屋是合法的。另外，被答辩人不是通过向村或村委会申请取得争议房屋的土地使用权而建起争议房屋的，其也是从他人手上购买该土地使用权后再建起争议房屋的。这个说法是被答辩人在（2015）茂中法行初字第7号案庭审时陈述的。这个说法也可以在一定程度上佐证争议房屋依附的土地由茂名市茂港区坡心镇清河村委会统一规划。三、一审法院适用法律正确，答辩人和被答辩人买卖房屋的行为没有违反我国关于土地和房屋的法律的强制性规定。判断双方签订的房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》规定的合同有效要件为标准，一审法院根据《合同法》相关规定作出判决，不存在适用法律错误的情形。综上所述，一审判决是正确的，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。一审查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，本案是农村房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是上诉人杨恒星与被上诉人赖湖所签订的《房屋转让合同》是否有效、被上诉人起诉要求上诉人协助办理房屋过户手续是否有依据。上诉人杨恒星上诉认为清河村委会依法不具有集体土地所有权，争议房屋的土地依法归其所在的农民集体所有，而上诉人与被上诉人属于不同的农民集体经济组织成员，故双方签订的房屋转让合同无效。茂名市国土资源局茂港分局茂港土字2002027号《建设用地批准书》注明“经茂港国土分局批准，同意杨恒星使用茂港区坡心镇清河管理区位于清河中心村规划区的��地壹佰伍拾平方米，作为住宅建设用地”，与茂名市茂港区坡心镇清河村民委员会出具的证明材料均证明了争议房屋的土地属清河村委会所有。上诉人杨恒星未能提供任何能证明争议房屋的土地不属于清河村委会所有的证据，应承担举证不能的法律后果。上诉人杨恒星与被上诉人赖湖同属清河村委会的村民，双方所签订的《房屋转让合同》也是双方的真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，合法有效；且被上诉人赖湖已付清全部的购房款，上诉人杨恒星也已将争议房屋交付给赖湖使用，双方已经履行了合同的主要义务。上诉人杨恒星上诉主张双方所签订的《房屋转让合同》无效，依法无据，本院不予支持。而上诉人杨恒星协助被上诉人赖湖办理房屋过户手续，既是房屋买卖合同的附随义务，也符合双方的《房屋转让合同》的约定。因此，一审法院支持被上诉人赖湖要求判令上诉人杨恒星协助办理房屋过户手续的诉讼请求正确，本院予以支持。至于上诉人杨恒星在二审庭审中称农村房屋无法过户的问题，因房屋过户属于行政审批范畴，不属于民事诉讼的处理范围，双方应按照房产管理部门的行政审批流程进行办理，上诉人杨恒星须履行协助义务。综上所述，上诉人杨恒星的上诉理据不足，本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人杨恒星负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 彦代理审判员 曾玉金代理审判员 莫 婵二〇一五年五月二十八日书 记 员 郑富华赖杰宁 来自