（2015）黄浦民四（民）初字第471号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-07-06

案件名称

上海屋康岩商贸有限公司与徐道忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市黄浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十七条，第二百一十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条；《中��人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款

全文

上海市黄浦区人民法院民事判决书（2015）黄浦民四（民）初字第471号原告上海屋康岩商贸有限公司。法定代表人朱明康。被告徐道忠。原告上海屋康岩商贸有限公司诉被告徐道忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海屋康岩商贸有限公司的法定代表人朱明康、被告徐道忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海屋康岩商贸有限公司诉称，上海市蒙自西路XXX号系原告向案外人承某的房屋，有办公室及会议室两部分组成。原告于2009年先租赁会议室（31平方米），2010年原告将会议室出租给被告，2011年又续租一年；2011年4月原告又租赁办公室（85平方米），与被��签订租赁合同为1年8个月，注明最后期限至2015年1月1日前；合同到期后，被告需无条件归还房屋，逾期不还，须支付双倍租金。2011年5月1日到2012年12月30日合同期满后，原、被告将二份合同并为一份合同，合计面积为130平方米，期限为一年，注明最后期限至2015年1月1日止。合同到期后，被告未按期搬离。被告仅支付两个月押金，而非三个月。故原告诉至法院，要求判令被告从上海市蒙自西路XXX号底层东侧迁出（含物品）；被告将房屋恢复原状，返还原告；被告支付原告房屋使用费（按每月人民币18，000元标准计算，自2015年1月1日起至实际返还房屋日止）；被告支付原告水、电费用人民币13，118元（2014年9月26日至开庭之日）。被告徐道忠辩称，不知道原告是二房东，要求确认原、被告的房屋租赁合同无效。被告承某房屋5年，生意很好，原告因眼红才要将房��收回。被告原承某36平方米，后来陆续扩租，历时6次装修，最近一次装修花费人民币（以下币种均为人民币）20余万元。原告多次保证只要获得承某权，房屋一定会给被告承某，现在原告违反了诚信，要求被告搬走，应对被告装修进行补偿。原告曾答应，并与被告进行了五次谈判，从4万元到6万元，始终未答应20万元。后来原告知道被告另开了一处店面，要求被告搬出。被告2015年1月17日已经搬离房屋，房屋无任何损坏。被告从未拖欠水、电费用，之所以有费用未支付，是因为被告要求谈妥合同后一次结算，现在原告处尚有3个月押金，未归还被告。被告要求原告赔偿经济损失10万元。经审理查明，上海市蒙自西路XXX-XXX号底层店面系案外人上海元通印染总厂承某的公有住房（建筑面积264.21平方米）。2007年3月上海元通印染总厂与上海鼎新印染厂合并��2010年4月上海鼎新印染厂被案外人上海第一棉纺织厂兼并、吸收。2008年11月17日，原告与上海鼎新印染厂就蒙自西路XXX号底层甲室，建筑面积31平方米房屋签订《房屋租赁合同》，用途为商铺，限期自2009年1月1日至2010年12月31日止；2012年1月，原告与上海第一棉纺织厂就上述房屋签订《物业租赁合同》，限期自2012年1月1日至2014年4月30日止。2011年4月8日，原告与上海第一棉纺织厂就蒙自西路XXX号底层2室，建筑面积85平方米房屋，签订《物业租赁合同》，约定限期自2011年5月1日至2014年4月30日止，用途为办公。2014年1月8日，原告与上海第一棉纺织厂签订《物业租赁合同》，约定租赁场地为蒙自西路XXX号底层2室、底层甲室；建筑面积为85平方米＋30平方米；期限自2014年5月1日至2016年6月30日止；用途为办公、商铺。另查，2010年12月，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将蒙自西路XXX号，租赁面积31平方米房屋出租给乙方，期限为一年（自2011年1月1日至2011年12月31日止）；用途为非居住；租金每月2，700元（不含水、电、煤等费用）；约定乙方应在合同签订之日支付保证金（未约定金额），当乙方违约或产生应付未付款项时，甲方有权扣存该保证金（押金）直至乙方结清应付款为止；水费按实结算、电费按表加收10%损耗等。2011年4月18日，双方又就蒙自西路XXX号底层东侧签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年5月1日至2012年12月31日止，租金为每月5，300元，保证金为5，300元，当乙方违约或产生应付未付款项时，甲方有权扣存该保证金（押金）直至乙方结清应付款为止；水费按实结算、电费按表加收10%损耗等；合同在“其他约定”明确，甲方同意2014年12月31日前尚有租赁权时，将该房屋仍续租给乙方，每年租金增加6，000元。乙方需将保证金提高到三个月，2015年1月1日起乙方应无条件的腾空房屋归还甲方，并自动终止双方协议。2012年12月24日，原、被告（甲、乙双方）就蒙自西路XXX号底层130平方米使用面积房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年（自2013年1月1日至2013年12月31日止），每月租金为8，500元，合同签订当天乙方支付保证金（押金）17，000元，保证金（押金）待合同终止前甲方当天归还被告，保证金（押金）不计息，乙方妥善保管该凭证，届时凭据收回押金；水费按实结算、电费按表加收10%损耗；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期到期之日返还该房屋，擅自不返还的每过期一日，乙方应承担双倍日租金；甲方同意2014年12月31日前尚有租赁权时，将该房屋仍续租给乙方，2014年租金递增到9��000元。2015年1月1日起乙方应无条件的腾空房屋归还甲方，并自动终止双方协议。又查，合同履行期间，被告对房屋进行装修，并实际用于经营。被告支付了至2014年底止的租金；原告自述已收被告保证金17，000元，同意被告退房时退还保证金；被告陈述其已按三个租金标准支付保证金，现有证据可证明已付9，000元。诉讼期间，被告未提供其他已付保证金凭证。原告出示水、电费清单，证明被告租赁合同履行期间，被告未向原告支付电费10，860元：其中2014年10月18日至11月5日间为1，808元【读表数一（36688-35181）×1.2元／度】、412元【读表数二（6450-6106）×1.2元／度】；2014年11月15日至2014年12月15日间为3，254元【读表数一（39400-36688）×1.2元／度】、684元【读表数二（7020-6450）＊1.2元／度】；2014年12月15日至2015年1月2日间为1，508元【读表数一（40657-39400）×1.2元／度】、442元【读表数二（7388-7020）×1.2元／度】；2015年1月1日至1月30日1，970元【读表数一（42299-40657）×1.2元／度】、782元【读表数二（8040-7388）×1.2元／度】。未支付水费为2，268元，其中2014年9月18日至11月15日间为1，253元【读表数（（5853-5520）-（3542-3441））×5.4元／度】；2014年11月15日至2015年1月2日间为902元【读表数（（6123-5853）-（3645-3542））×5.4元／度】；2015年1月2日至20日间为113元【读表数（（6174-6123）-（3675-3645））×5.4元／度】。被告称确实未支付，使用中有独立电表，因未经核实，对金额不确认。法庭要求被告庭审后三日内自行核实；逾期不确认的，以原告所述为准。合同到期前，双方曾对合同终止后的装修补偿进行商谈，原告同意在被告如期搬离时，补偿被告3万元；被告提出需补偿8万元，双方协商未果。诉讼中原告明确表示，对被告的装饰装修不需利用，且被告延期搬离，不同意给予被告任何补偿。被告表述其于2015年1月17日已搬离；原告称双方未办理交接，被告物品还在房屋内。诉讼中，双方于2015年4月27日办理交接，原告撤回“要求被告将房屋恢复原状”的诉讼请求。以上事实，由原告提供、出示的蒙自西路XXX-XXX号底层公有住房租赁凭证、原告与案外人就某某签订的《物业租赁合同》、《房屋租赁合同》、原、被告间《物业租赁合同》、自行制作的水、电费清单；被告提供现场照片。以上证据及原、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，虽该合同期限约定自2013年1月1日至2013年12月31日止，但合同另约定原告至2014年12月31日前仍有租赁权时，被告可继续使用，并对该��长期内的租金进行约定。鉴于，该合同双方已实际履行，应认定合法有效。由于合同履行日期至2014年12月31日已届满，且双方未就续租建立新的租赁合同，被告继续占有房屋无法律依据，故原告要求被告迁出之诉请，本院予以支持。法律规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。据此，原告要求被告以每月9，000元租金标准的两倍支付占用期间的房屋使用费，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张水、电费一节，审理中被告对读表数有异议，对此法庭已向被告释明，要求其庭审后三日内将核实后的数据提供法庭，但至判决之日被告也未提供。根据法律规定，人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。由于被告逾期未提供证据，故对被告辩称不予采纳，本院依法采纳原告证据。诉讼中，被告提出其��向原告支付保证金金额为三个月租金金额。鉴于合同约定凭据收回押金，且被告对其主张未提供依据加以证明。原告诉讼中自认其累计已收被告保证金17，000元，该款可抵冲被告欠款，本院予以采纳。审理中，被告提出原告与案外人间合同约定不得转租，而原告将该房屋出租给被告的行为为转租事实，故法院应确认原、被告租赁合同无效。由于被告自认与原告合同成立及租赁使用期间无相关权利人就被告租赁使用向被告提出权利主张或采取妨碍被告使用的行为，且双方合同已实际履行完毕，故对被告提出合同无效的辩称，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承某人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承某人拆除。经查��双方合同对装饰装修未作约定，故对被告提出要求原告对装饰装修给予补偿，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第二百一十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十五条之规定，判决如下：一、被告徐道忠应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市蒙自西路XXX号底层房屋（含物品），将房屋返还原告上海屋康岩商贸有限公司；二、被告徐道忠应于本判决生效之日起十五日内按每月18，000标准支付原告上海屋康岩商贸有限公司自2015年1月1日起至实际迁出上海市蒙自西路XXX号底层房屋日止的房屋使用费；三、被告徐道忠应于本判决生效之日起十五日��给付原告上海屋康岩商贸有限公司自2014年9月至2015年1月30日止的水、电费人民币13，118元；四、原告上海屋康岩商贸有限公司已收被告徐道忠保证金（押金）人民币17，000元应于本判决生效之日起十五日内退还被告徐道忠（该款可在本判决第二条之款项中予以抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，800元，因适用简易程序，减半收取，计人民币900元，由被告徐道忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　茅　德　成二〇一五年五月二十八日书记员　��周玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行；合同解除；债务相互抵销；债务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用��，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款微信公众号“”