（2015）塔民二终字第50号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-06
案件名称
张新渊、王梅兰与新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张新渊,王梅兰,新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）塔民二终字第50号上诉人（原审原告）：张新渊，男，1964年8月14日出生，汉族，退休教师，住乌苏市。上诉人（原审原告）：王梅兰，女，1966年2月8日出生，汉族，教师，系张新渊妻子，住乌苏市。委托代理人（特别授权）：张新渊，男，1964年8月14日出生，汉族，退休教师，住乌苏市。被上诉人（原审原告）：新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司，住所地：乌苏市翰林苑一期办公楼。负责人：郭自强，该分公司总经理。委托代理人（特别授权）：张玉，新疆鼎智律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：李强，男，1973年7月5日出生，汉族，系该公司副总经理兼办公室主任，住乌苏市。上诉人张新渊、王梅兰因与被上诉人新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司（以下简称世纪天域公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2014）沙民二初第306号民事判决书，提起上诉，我院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人张新渊、被上诉人委托代理人张玉、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年8月14日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：1、原告购买被告承建的位于乌苏市文德路翰林苑小区11栋1单元602室房屋一套，总金额272967元；2、付款方式，原告于2011年8月12日前首付152967.25元，剩余款项向银行按揭贷款；3、被告应于2012年6月30日前向原告交付验收合格的房屋；4、被告逾期交房的违约责任双方约定协商解决；5、被告应在房屋交付使用后，将办理权属登记需由被告提供的材料报房产登记部门备案。如被告责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，并通过房产部门协商解决。合同签订后，原告按约支付了房款，被告于2012年9月27日向原告交付房屋。现原告要求被告办理房产证、土地使用权证，承担逾期交房及延期办证的违约金。庭审后，被告要求给予一定时间的宽限期，协商办理产权证书解决纠纷，在法庭规定的时间双方调解未果。另查明，2012年9月13日被告与原告签订了《商品房买卖补充协议》，约定被告保证在2012年9月15日将房屋交付给业主使用。2012年6月30日至2012年9月15日期间延误交房的损失由被告补偿原告1000元，若2012年9月15日不能按期交房，被告愿意承担房屋总额的同期国家银行利息。原审法院认为：2011年8月14日原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务，在原告按约定支付了购房款后，被告应按约定交付房屋、办理房屋产权证书。被告在约定交付房屋的期限后交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。被告辩解延期交房的责任应该免责的理由，本院不予采纳。被告在延期交付房屋事由发生后，同原告签订了补充协议，是双方真实意思表示，延期交房的违约责任按协议约定履行。关于原告要求被告承担逾期办理房产证的请求，因双方当事人在签订的商品房买卖合同第十五条中涉及产权登记的事项中明确约定，如因天域公司乌苏分公司的责任，原告不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决或通过房产部门协商解决，而对此情形下可能出现的买受人退房或不退房是赔偿损失或支付违约金的条款，双方在合同空白处均未约定。依据该商品房买卖合同前部的说明，应视为原告放弃了向被告追究违约责任的权利。被告应按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算损失，但原告未举证证实其损失，且双方对违约责任有明确约定，故原告要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告于本判决生效后三十日内协助原告张新渊、王梅兰办理乌苏市文德路翰林苑小区11栋1单元602室房屋权属证书；二、被告支付原告张新渊、王梅兰延期交付房屋的违约金566元（272967×6.31%÷365天×12天），于本判决生效后10日内支付。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1006元，减半收取503元，投递费64元，共计567元，由被告负担。张新渊、王梅兰上诉称：1、被上诉人违约迟延办理权属证书是本案的基本事实，至开庭上诉人没有完成质监站对涉案楼体工程的综合竣工验收、登记备案、房产大证等工作，因此至今不能办理权属证书的责任在被上诉人一方。2、双方在合同中未约定违约金及赔偿损失，但上诉人并未放弃向被上诉人追究违约责任的权利，原审判决认定该事实错误。3、本案延迟办证违约金应当适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。请求撤销原判第一项、第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求，二审案件受理费由被上诉人负担。4、上诉人没有缴纳契税是因为被上诉人没有给上诉人缴纳房款的正规税务发票，因而无法缴纳契税。为证实自己的上诉主张，上诉人向法庭提交了信访协调会会议记录5份，证明上诉人多次与开发商协商，房管局参与协调，都没有实际进展。被上诉人对于该组证据不认可，但承认已经协商过。上诉人虽然未提交证据原件，但被上诉人承认进行过协商，本院予以采信。世纪天域公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人系大型房地产企业，因上诉人以及行政机关的原因导致逾期办证应当免责，且经过被上诉人的催促，现在已经开始陆续办理房产证。对于办理权属证书，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，因此原审该项判决正确。本案中延期办证主要是上诉人作为买受人没有提供应提供办证所需的全部材料及政府早已验收却至今未出具综合验收报告存在过错导致的，且上诉人不存在任何实际损失，因此上诉人的上诉主张没有任何事实依据，应当驳回上诉，维持原判。为证实自己的答辩意见，被上诉人向法庭提交了以下证据，证据一，交房公告及塔城日报报纸，证明被上诉人按照合同约定在有限电视台的48个频道及塔城日报上进行了交房公告。证据二，第3、6、7、14号楼的房产大证，证明被上诉人仅是办证的协助者，只能按照房管局的操作流程协助办理，现在已经办好了以上四栋楼的房产大证。证据三，2号楼及11号楼竣工验收报告、竣工规划认可书、竣工验收备案表，证明2号楼和11号楼的验收材料全部交到档案馆，综合验收已经完毕。上诉人对于以上证据均不予认可，认为其他栋号的楼房与本案涉诉的房屋没有关联性，且公告及塔城日报在一审时未出示，有作假嫌疑。由于双方的合同约定，买受人联系不上的，出卖人可以在出售房所在地的媒体通知，被上诉人未提交证据证实上诉人联系不上，因此对证据一不予采信。对于证据二、三，与本案没有关联性，不予采信。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本案的争议焦点：被上诉人是否有义务为上诉人办理房产证和土地使用权证？是否应当支付被上诉人迟延办证违约金？数额应当如何确定？本院认为，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为有效合同，且被上诉人已经将房屋交付给上诉人使用。关于上诉人认为被上诉人应当为其办理权属证书的主张不符合法律规定，被上诉人作为出卖人只承担协助办理权属证书的义务，而不是办理义务，该项上诉理由不成立，不予支持。关于交房时间原审认定为2012年9月27日，上诉人对原审判决第二项未提出上诉，而原审判决第二项是按照2012年9月27日交房计算的，可以确定上诉人认可该交房时间，本院予以确认。关于延迟办证违约金问题，虽然双方的合同对于延迟办理产权证书没有约定违约金，但是被上诉人逾期办理权属证书的事实存在，被上诉人抗辩未能及时办理权属证书的原因主要一是上诉人作为买受人没有提供办证所需的全部材料；二是政府早已验收却至今未出具综合验收报告，但没有向法庭提交足以证实该两项事实的证据，相反根据被上诉人提交的竣工验收报告可以看出，被上诉人未获得商品房综合验收报告是因为没有通过质监站的验收，对被上诉人的以上两项抗辩不予支持；第三被上诉人认为延迟办证对于上诉人不存在任何实际损失，该抗辩理由不是法定事由，不予支持。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当承担迟延办证的违约责任，计算期限为自交房之日2012年9月27日起90日期满后2012年12月27日开始计算，利率按照金融机构人民币贷款基准利率一至三年为6.15%，截止一审立案之日2014年8月26日。延迟办证天数从2012年12月27日计至2014年8月26日为607天，上诉人一审起诉时只主张了570天的迟延办证违约金，应当视为上诉人放弃了部分权利，二审确认迟延办证天数以上诉人主张的570天计，基数为已收购房款总额272967元，上诉人主张违约金请求因双方并未约定逾期办证违约金的具体数额，而上诉人实际上主张的是利息损失，该利息损失上诉人主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准加收50%的罚息，该法条规定是在损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，纠纷产生后被上诉人也在积极配合上诉人办证，并非恶意拖延，鉴于这种情况，本院对于加收50%的罚息诉讼请求不予支持，逾期办证产生的损失本院确定为26312元，上诉人主张40347元，超出部分本院不予支持。原审判决对迟延办证损失不予支持错误，应予纠正。综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律不正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，判决如下：一、维持（2014）乌民二初字第306号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2014）乌民二初字第306号民事判决第三项；三、被上诉人新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张新渊、王梅兰逾期办证违约金26312元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1006元，减半收取503元，投递费64元，二审案件受理费1006元、投递费100元，合计1673元由被上诉人新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司负担931元，上诉人张新渊、王梅兰负担742元。本判决为终审判决。审 判 长 马桂兰审 判 员 刘 琳代理审判员 环 路二〇一五年五月二十八日书 记 员 张 玲 微信公众号“”