（2015）浙杭民终字第972号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-21
案件名称
黄建新与杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州德珠投资管理有限公司,黄建新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第972号上诉人（原审被告）：杭州德珠投资管理有限公司。法定代表人：陈道义。委托代理人：潘魏群。被上诉人（原审原告）：黄建新。委托代理人：王忠涨、杭娇娇。上诉人杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）因与被上诉人黄建新房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭笕民初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年9月3日，德珠公司、黄建新签订房屋所有权出让合同，约定：德珠公司的注册地址为杭州市江干区临丁路960-1号5幢207室，联系地址为杭州市江干区丁桥镇新城广场403室；并对通讯地址进行了特别声明，上述载明的通讯地址为双方当事人的往来地址，双方为履行本合同所发的任何通知、函件等均以上述载明通讯地址为准；杭州德珠实业投资有限公司与杭州后珠股份经济合作社组建的项目公司即德珠公司将村级集体经济组织留用地上开发的商业综合用房B幢一至三层的房屋整幢转让给黄建新；总价款人民币2928万元，单价为每平方米人民币21403.50元；黄建新应于合同签订时付房款人民币800万元，于2013年10月15日前付房款人民币800万元，于出让方交房时支付1028万元，在办出房产等三证后三日内付清余款300万元；德珠公司应当于2013年12月30日前将房屋交付给黄建新使用；德珠公司保证其出让的房屋不属村集体经济组织自留的部分，可以按政府部门的规定办理出让房屋、土地等权属证书；德珠公司在按合同约定的交房之日起180天内办理三证，逾期不超过60日的，德珠公司按日向受让方支付总房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，黄建新有权解除合同，德珠公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款和同期银行贷款利息，并另按总房款的20%向黄建新支付违约金等。次日，黄建新、德珠公司签订补充协议，对地下停车库、公共设施等事宜作了约定。同日，黄建新向德珠公司以转账方式支付了购房款人民币800万元；后于2013年10月14日支付了第二期购房款人民币800万元。2014年1月5日，黄建新、德珠公司再次签订补充协议，约定：黄建新同意以该物业现有状态收房，且不将现有状态与施工蓝图间的差异视为德珠公司违约；德珠公司在本协议签订后2日内向黄建新支付15万元的补偿，并委托案外人杭州荣洁物业管理有限公司在本协议签订后4个月内对外出租，租金每平方米不得低于3.8元；并对能否出租的后果进行了约定；黄建新确认在本协议签订后三日内结清第三期房款人民币1028万元。同月8日，黄建新以转账方式支付了第三期购房款人民币9379768元。因德珠公司未能在交房之日起的180日内办理出三证，经逾期60日后仍未能办出，黄建新于2014年10月10日按合同约定的联系地址杭州市江干区丁桥镇紫丁香街103号新城广场403室向德珠公司发送律师函以及解除合同通知书，载明：即日起解除与贵司签订的《房屋所有权出让合同》以及相应的补充协议，要求接函后立即按合同约定返还本人全部已付房款和同期银行贷款利息，并另按总房款的20%支付违约金等。邮件同时载明收件人为德珠公司法定代表人及联系电话。但德珠公司于2014年10月11日经电话联系拒收、10月12日因拒收而退回。黄建新故于2014年10月16日诉至原审法院，请求判令：1、解除黄建新与德珠公司签订的房屋所有权出让合同及相关补充协议；2、德珠公司返还黄建新购房款人民币25379768元；3、德珠公司支付黄建新按年利率6.15%计至实际支付之日止的利息，暂计至2014年10月15日为人民币1484481.11元；4、德珠公司支付黄建新违约金人民币5675953.60元。另查明：涉案建设项目的用地性质为杭州市江干区丁桥镇后珠社区的集体经济组织10%留用地，由杭州后珠股份经济合作社与杭州德珠实业投资有限公司合作成立了项目公司即德珠公司并建设开发了德珠商务中心；德珠公司于2014年10月31日办理出了登记在其名下的土地使用权证；于2014年11月17日办出了登记在其名下的德珠商务中心4幢、5幢（即涉案房屋）的房屋所有权证书；2014年11月底12月初，在杭州后珠股份经济合作社股东代表大会同意的基础上，经杭州市江干区人民政府审批，同意由德珠公司对其所有的包括涉案争议5幢1-3层（1325.94平方米）在内的房屋进行转让。原审法院认为，黄建新与德珠公司签订的房屋所有权出让合同、补充协议系双方真实意思表示，合同所约定的条款内容对双方当事人均具有约束力。一、双方争议的合同解除事宜。根据合同第八条约定：德珠公司应当在合同约定的交房之日起180天内即2014年6月30日前办理出三证，逾期超过60日即截止至2014年8月29日的，黄建新有权解除合同；德珠公司直至2014年10月办理出登记在自身名下的土地使用证、至2014年11月才办理出登记在自身名下的房屋所有权证，至今未能办理出登记在黄建新名下的权属证书。合同约定的德珠公司办证期间，确发生有涉及2014年2月21日杭州市人民政府《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》颁发、杭州市房产交易产权登记管理中心《关于办理杭州市区村级留用地项目产权登记的操作规定》等政策的变动，但并无依据或证据证明不能办理出三证的原因系因政策变动所致，且政策的变动非属不可抗力，故该院对德珠公司主张的违约阻却事由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同”，德珠公司逾期180天未能办理涉案房屋的权属证书，已具备合同约定的解除条件，黄建新依约享有单方解除合同的权利。二、合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。黄建新依合同约定的联系地址“杭州市江干区丁桥镇新城广场403室”邮寄合同解除书，且在邮件表面肉眼可见的地方注明了文件品名为合同解除通知书，虽邮件被拒收，但拒收之日应为通知到达之日，也即为合同解除之日，该院确认黄建新、德珠公司之间的合同业已于2014年10月12日为合同解除日。合同因已由黄建新行使通知的方式解除，现黄建新再次诉请判决解除成为不必要，故该院对黄建新的该项诉请不予支持。三、款项返还事宜。根据合同第八条约定：黄建新解除合同的，德珠公司应自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款。黄建新解除合同通知到达之日为2014年10月12日，德珠公司应在2014年12月11日前将其已收取的房款25379768元返还。黄建新在德珠公司拒收合同解除通知后于2014年10月16日提起诉讼，虽诉讼时未到债务清偿期，但德珠公司以其拒收邮件的行为表明了其不愿解除合同、返还购房款的意思，且诉讼期间德珠公司明确表示拒绝解除合同返还购房款；即使诉讼期间债务清偿日届满后，德珠公司也未有履行债务的表示；故该院对黄建新诉请德珠公司返还购房款的主张予以支持。四、违约责任事宜。根据合同第八条约定：德珠公司在返还购房款的同时应支付同期银行贷款利息，并另按总房款的20%支付违约金。经计算，截止至2015年1月9日按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息加按总购房款20%计的违约金合计金额为人民币6893230元，综合黄建新陈述的可能损失范围及德珠公司的合同履行程度，明显存在过高情形；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”之规定，根据德珠公司的请求，该院酌情将截止至2015年1月9日的利息及违约金确定为人民币5000000元。五、案由事宜。因黄建新、德珠公司所签订房屋所有权出让合同的房屋系留用地项目，非属商品房，案由非为商品房预售合同纠纷，应为房屋买卖合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条之规定，该院于2015年1月9日判决：一、德珠公司于判决生效后十日内返还黄建新购房款人民币25379768元；二、德珠公司于判决生效后十日内支付黄建新违约金及截止至2015年1月9日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计的利息合计人民币5000000元；三、德珠公司于判决生效后十日内支付黄建新自2015年1月10日起至实际支付日止以未清偿购房款为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率计的利息；四、驳回黄建新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币204501元，财产保全费人民币5000元，合计人民币209501元，黄建新负担人民币13578元，德珠公司负担人民币195923元（德珠公司应于判决生效后三日内支付）。宣判后，德珠公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决未查明合同解除通知书是否已经送达上诉人，仅依据推测将合同解除时间确定在2014年10月12日，属于认定事实错误；基于错误事实而引发的诉讼应予以驳回，基于错误理由作出判决应予撤销。1、被上诉人一审向法庭提交邮政快递1份及回单拟证明上诉人拒绝签收解除合同通知文件及上诉人不愿意按合同承担违约责任，且该邮件是在法院庭审时当场拆封的，由于一审时上诉人的代理人轻信当场拆封之邮件的真实性，故而对邮件是否真实收到的事实向法庭做了不正确的陈述。依据中国邮政管网最新的查询记录，由被上诉人在2014年10月10日寄发的编号为1097692416909的国内标准快递实际已在2014年10月13日以“单位收发章签收”的形式签收，而事实上上诉人并无“单位收发章”，故而一审判决依据推测将合同解除时间确定在2014年10月12日并不正确。2、上诉人认为，二审应认定该邮件已签收（即使上诉人并无“单位收发章”），故而被上诉人起诉的事实与理由不成立，同时一审法院基于错误理由作出的判决（特别是“合同解除的时间”部分及“款项返还事宜”部分）在二审时应予以撤销改判。二、一审判决认定“上诉人以实际行动表明其拒绝履行合同义务”并据此支持诉讼时未届清偿期的债务可即时结算，没有事实与法律依据。鉴于上诉事实和理由的第一点，被上诉人及一审判决认定的上诉人拒收合同解除合同书没有事实依据，那么按合同约定被上诉人在2014年10月16日起诉要求返还购房款并不符合约定，即所谓的“债务”未届清偿期。一审判决另以“上诉人在诉讼期间明确表示解除合同并返还购房款”来支持未届清偿期债务的论断，也是断章取义的。上诉人发表以上陈述是基于上诉人认为合同应继续履行且上诉人并未违约，故而不能片面理解，因此该论断也没有法律依据。三、杭州市政府的有关文件调整及杭州市房产交易产权登记管理中心的有挂能操作规程的制定，对上诉人而言确属不可抗力，一审判决仅以“并无依据或证据证明不能办理出三证的原因系政策变动所致且政策的变动非属不可抗力”为由不采纳上诉人主张缺乏法律依据。1、杭州市人民政府规范10%村级留用地项目的政策依据为：杭政函（2005）128号《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知》、杭政办函（2008）183号《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》、杭政办函（2009）209号《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》等三个文件。而前述三个文件对如何办证的操作规定均没有具体的事实细则，导致开发商对如何办证无所适从；该事实可从南京日报社主办的《南报网》在2012年9月20日的报道中得到印证。2、2014年2月21日（2014）35号《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》，原则规定了转让的有关条件，但没有制定明确的实施细则。杭州市房产交易登记管理中心在2014年8月11日才出台《关于办理杭州市区村级留用地项目产权登记的操作规定》。据此可以推断，上诉人最早在2014年8月11日方可进行办理土地证、房产证等有关工作，也就是说因为政府、政策方面的原因导致上诉人在2014年8月11日前无法为被上诉人办理房产证，而政府及有关职能部门何时制定、如何制定、何时实施新政策或实施细则以及新政策或实施细则的具体内容是书面，均是上诉人不可预见、不可避免、不可克服的“不可抗力”，故而本案中应认定上诉人主张的违约阻却理由成立。四、上诉人不存在任何违约行为，依法也不应承担违约责任。1、上诉人已经按照《房屋所有权出让合同》、《补充协议》（一）的约定完成房屋的交付义务。2、上诉人在2014年8月11日后的80天取得了土地证并在之后的17天取得了房产证，即上诉人在办理房产证的政策明朗后的97天内即完成了土地证、房产证的办理工作，但在要求被上诉人配合办理分证的时候被上诉人却提起了诉讼。本案中，造成上诉人未按期办好房产证的原因在于：1、政府及职能不能的政策调整；2、被上诉人提起的诉讼实质上阻碍了上诉人办理分证工作的开展。五、一审判决调整违约金并未充分考虑上诉人的履约程度、过错程度以及被上诉人的实际损失，上诉人认为应按照上诉人的实际损失进行调整。一审判决虽确认违约金过高，但在庭审时并未要求被上诉人就其实际损失进行举证。而从合同的实际履行来看，上诉人已经履行了其约定范围内的全部工作，剩余的工作是需要被上诉人配合的。而被上诉人的实际损失，上诉人认为，参照涉诉房产所在地不超过1.2／平方米／日的租金价格，其每月可获得租金不超过50000元／月，故即使逾期办证的过错、责任全部在上诉人，那么其实际损失也不超过250000元，与一审判决酌情调整的违约金金额也相距甚远。六、本案采取解除合同方式结案，将引发村级留用地项目退房、解约纠纷潮的出现，必将造成开发商、村民利益受到冲击或侵害，也不利于杭州市政府村级留用地有关政策的执行。七、被上诉人没有将解除合同意思表示送达上诉人。黄建新于2014年10月10日星期五下午5：18将EMS交邮，11日、12日为周末，未妥投，12日发回杭州，13日由寄件单位签收。投递退件过程发生在非工作时间。EMS填写收件地址非注册地址，也不是合同约定联系地址。合同约定地址为江干区丁桥镇新城广场403室，新城广场地址为紫丁香路而非紫丁香街。根据一审证据五，电联拒收可知，邮局工作人员没有上门投递。不论未能妥投的原因为何，地址错误、非工作时间且没有上门投递，作为合同解除依据是草率荒唐的。故被上诉人没有将解除合同意愿送达上诉人，一审判决错误。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人黄建新口头答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。1、原审判决对于解除合同的时间认定正确。根据上诉人上诉状及补充意见，是矛盾的。一审时上诉人当场拆封了邮件，并对内容进行确认。上诉状中认可收到了邮件。但是二审明确的整个过程，又否认收到邮件。首先，邮寄的问题，EMS公司作为国企单位，其工作人员履职行为记载了11日电话拒收和12日拒收的事实，拒收表明是有人在，与是否上班无关。上诉人解除合同通知的意思表示已经达到，邮寄地址也是合同上的第二个地址，即新城广场403室，而且也是黄建新确认过的地址。上诉人对地址陈述的反复是不客观的。合同解除的意思表示已经到达，现在上诉人推翻上诉状内容，是不客观的。2、原审判决认定上诉人以其拒收邮件的行为表明了其不愿解除合同，返还购房款的意思，且在诉讼期间上诉人明确表示拒绝解除合同返还购房款，即上诉人在诉讼期间债务清偿日届满后，上诉人也未有履行债务的表示，故原审法院对被上诉人返还购房款的诉请予以支持，被上诉人认为原审判决认定正确。上诉人当庭补充陈述推翻了上诉状第二点，其上诉状中称已经收到，二审当庭又推翻该说法。原审判决认定上诉人以其拒收邮件的行为表明了其不愿解除合同是正确的，且在原审诉讼期间，上诉人也未有履行债务的意思表示，且即使根据被上诉人在二审时上诉状中所提到的理由，其也不同意按照合同约定支付违约金等款项，且在原审诉讼期间，即使按照60天计算，也已到债务清偿期，上诉人亦未作出同意按合同约定清偿的意思表示，因此，被上诉人认为原审认定是正确的，上诉人理应返还上诉人购房款。同时，对于合同解除后的责任承担问题，被上诉人认为亦属于上诉人的法定义务，上诉人以合同约定的时间作为抗辩，亦没有依据。3、《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》等属于正常的法律法规调整和更替，并非属于上诉人所称的不可抗力。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第四十五条明确规定“本办法试行前已经签订《土地出让合同》的留用地项目，按《土地出让合同》相关约定执行。新出让项目按本办法规定执行”，因此，本案本身就不涉及到适用《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》的问题。同时，上诉人在原审时递交的留用地项目转让审批表、股东代表签名表上所记载的，也均表明并未适用《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》的规定处理。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》等属于正常的法律法规调整和更替，上诉人并无依据或证据证明不能办理处三证的原因系因政策变动所致，且政策的变动并非属于上诉人所称的不可抗力，上诉人该上诉理由不成立。4、上诉人违约事实清楚，上诉人上诉称其不存在违约行为，依法不应承担违约责任，上诉人该说法没有事实依据。根据合同约定，上诉人应在合同约定的交房之日起180天内即2014年6月30日前办理出案涉房屋的三证，逾期超过60天即截止至2014年8月29日的，被上诉人有权解除合同，但上诉人直至2014年10月才办理出登记在自身名下的土地使用权证，至2014年11月才办理出登记在自身名下的房屋所有权证，至今未办理出登记在被上诉人名下的权属证书，因此，上诉人违约事实清楚，上诉人理应承担相应的违约责任。5、原审判决对违约金的认定正确。被上诉人于2013年10月14日支付上诉人800万元，于2013年9月4日支付上诉人800万元，于2014年1月7日支付上诉人937.9768万元，合计2537.9768万元。且在本案起诉时，为了进行财产保全，又支付了原审法院300万元作为财产保全的保证金。即使单单考虑到目前社会融资的成本，以及民间借贷对不高于银行贷款利率四倍的利息和违约金均予以支持等因素，上诉人占有被上诉人上诉资金截止至2015年1月9日已一年有余，也已超过了500万元。同时，被上诉人黄建新系杭州中正工程装饰有限公司的股东，该公司从1998年成立，从事装饰装修工程，主要客户为肯德基，该公司由于其他股东为其父亲，该公司实际由被上诉人在经营，利润很稳定，且其和其父亲在新昌亦有房产项目在做。因此，原审判决考虑到被上诉人的可能损失范围以及合同履行程度，将截止至2015年1月9日的利息和违约金确定为500万元，被上诉人认为该认定正确。上诉人在上诉时称本案以采取“解除合同”的方式结案，将引发村级留用地项目退房、解约纠纷的冲突等，被上诉人认为其说法完全没有事实依据，首先，村级留用地在杭州的开发已成普遍现象，出现本案之纠纷也少之甚少，而在签订本合同时，被上诉人也特地就办证的问题向上诉人进行确认，上诉人亦当场答应不存在任何问题，只是对于被上诉人所涉及的能否分层办证问题，说待办证的时候再帮忙努力，因此，逾期办证完全系上诉人的原因造成，综上，恳请贵院查清事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求。二审期间，在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据材料。在本院指定的举证期限届满后，上诉人德珠公司向本院提交了如下证据材料：1、EMS邮件面单和投递记录，拟证明地址不符，该邮件已经由寄件人签收，投递时间发生在上诉人非工作时间；EMS面单与一审当庭开拆的情况不符，一审开拆时没有君安世纪律师事务所签收章的。2、杭州市房产交易产权登记管理中心工作职责，拟证明该中心负责承办杭州市各类房屋权属、发证工作，故（2014）35号文及操作规程构成不可抗力依据。3、2015年15号函件，证明杭州市房产交易产权登记管理中心均是执行（2014）35号文的规定；杭州市房产交易产权登记管理中心同意办证，只是需要衔接。对于上诉人德珠公司提交的上述证据，被上诉人黄建新认为，这些证据均过了举证期限；证据1是复印件，被上诉人已经提交了相应回单证明了邮寄过程，上诉人现在递交的是否系邮政部门给的不能确认，没有相关查询依据是不可能查到的，即使查到也是违规的，取证程序违规，存在上诉人可能套用被上诉人名义查询的情况，但是11月3日由于上诉人拒收退回的事实被上诉人确认；证据2是复印件，对三性均有异议，该职责内容与本案无关联性，工作职责也是现在打印的；证据3函是复印件，对三性均有异议，即使函件真实，函件涉及内容是能否把房产证做到层的问题，而非涉及办证的问题，根据新规定和老规定，都是说一栋楼只能办一个证，对层原来没有明确规定，即使存在上诉人说的请示问题，与本案也无关联性。本院认为，被上诉人黄建新的意见部分成立，上诉人无正当理由未在本院指定的举证期限内提交上述证据材料，且上述证据或为复印件或为打印件，对其真实性无法确认，故本院均不予采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点有：一、黄建新发出的解除合同通知是否已经实际送达德珠公司；二、黄建新是否享有合同解除权；三、一审法院调整的违约金是否合理。关于第一个争议焦点，即黄建新发出的解除合同通知是否已经实际送达德珠公司的问题。根据双方在《房屋所有权出让合同》首部的特别声明，该合同首部载明的通讯地址为双方当事人的往来地址，双方为履行该合同所发的任何通知、函件等均以上述载明通讯地址为准，合同履行过程中任何一方变更上述内容应即时通知另一方。否则，由此造成的不良后果均由未履行通知义务的一方承担。同时该合同首部载明德珠公司的联系地址为“杭州江干区丁桥镇新城广场403室”。而根据黄建新提交的证据，其代理人王忠涨邮寄送达解除合同通知书的收件人地址是“杭州丁桥镇紫丁香街103号新城广场403室”，该地址应当认定为与双方在《房屋所有权出让合同》约定的地址一致；同时，根据黄建新提交的证据，该解除合同通知书德珠公司是经投递人员两次投递均拒收而被退回至原处即黄建新代理人王忠涨所在的浙江君安世纪律师事务所的，故原审法院认定黄建新的解除合同通知书到达之日为2014年10月12日并无不当。德珠公司上诉关于黄建新的解除合同通知书送达地址不符合约定，故其解除合同通知书未送达的上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，既黄建新是否享有合同解除权的问题，涉及对德珠公司是否构成违约、是否达到黄建新约定解除权行使条件的认定问题。根据《房屋所有权出让合同》第八条的约定，德珠公司应当在合同约定的交房之日起180天内即2014年6月30日前办理出三证，逾期超过60日的，受让方有权解除合同。至黄建新提起本案诉讼时，德珠公司仍未为黄建新办理出房屋权属证书。根据上述合同约定，黄建新有权在2014年8月30日起行使合同解除权。至于德珠公司主张其未能按照约定期间办理房屋权属证书系因政策原因属于不可抗力、不构成违约的上诉理由，一方面，德珠公司提供的证据尚不足以证明其未能为黄建新办理房屋权属证书完全系因办证政策变动导致无法办证，另一方面，即使根据德珠公司主张的几份文件，也并非从双方签订合同时可以办证到履行合同过程中变成不可以办证。因此，德珠公司关于其不构成违约、不应承担违约责任的上诉理由不能成立。关于第三个争议焦点，即一审法院调整的违约金是否合理的问题。根据双方合同第八条的约定，因德珠公司逾期办证超过60日导致黄建新解除合同的，德珠公司应自黄建新解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款和同期银行贷款利息，并另按总房款的20%向黄建新支付违约金。原审法院基于德珠公司的抗辩，以黄建新的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、德珠公司的过错程度以及预期利益等各方面因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑后酌情所作判决尚属合理，德珠公司上诉提出应以案涉房产的租金价格作为黄建新实际损失衡量基础的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193699元，由上诉人杭州德珠投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余文玲审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一五年五月二十八日书 记 员 曹姝隽 来源：百度搜索“”