（2015）长中民征终字第02432号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-04
案件名称
上诉人邓光华与被上诉人宁乡县白马桥乡白马社区刘家组以及原审被告刘尚兵确认合同无效纠纷二审民事裁定书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓光华,宁乡县白马桥乡白马社区刘家组,刘尚兵
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）长中民征终字第02432号上诉人（原审被告）邓光华。委托代理人杨春泉，湖南河清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁乡县白马桥乡白马社区刘家组，住所地湖南省宁乡县白马桥乡白马社区刘家组。代表人刘国武，系该组组长。原审被告刘尚兵。上诉人邓光华与被上诉人宁乡县白马桥乡白马社区刘家组（以下简称刘家组）以及原审被告刘尚兵确认合同无效纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院作出的（2014）宁民初字第04487号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，刘尚兵系宁乡县白马桥乡白马社区刘家组村民；邓光华系宁乡县白马桥乡白马社区黄金组村民。1989年，刘尚兵在白马社区刘家组8号的宅基地上修建了两层楼房一栋，该房屋建筑面积约350㎡、占地面积为183㎡。2005年8月16日，转让方刘尚兵作为甲方、受让方邓光华作为乙方，双方签订了《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》一份，约定：甲方有房屋一栋，坐落在宁乡县白马桥乡白马桥村刘家组8号，计建筑面积约350平方米，土地占地面积183平方米（见“白集建（91）字第000391号”《集体土地建设用地使用证》）。现甲方自愿将上述房屋所有权及土地使用权转让给乙方，现双方就有关转让事宜达成如下条款：一、转让范围：上述全部房屋和房前围墙及围墙内183平方米的土地使用权。二、转让价款：上述房屋共作价伍万陆仟捌佰元整。三、付款方式：上述转让款分两次付清，即在今天支付伍万壹仟捌佰元，余款伍仟元在今年十月一日前付清。四、房屋及权证交付：上述房屋已于今年七月初交付乙方使用，土地使用证现当即交付乙方。五、特别约定：1、如国家征收该土地上的建筑物，围墙以内的（含围墙）所有建筑及设施赔偿费用归乙方，土地补偿费用归本村、组。2、如未征收，在本宅基地上，乙方有权对现有房屋进行扩、改建和装修。3、该栋房屋后面杂屋，甲方不得转让给任何人，如乙方需要，甲方以最优惠价转让给乙方。六、本合同自双方签字并经公证之日起生效，如一方违约，由违约方赔偿另一方违约金伍仟元。邓光华、刘尚兵签订合同且邓光华向刘尚兵支付了价款56800元后，刘尚兵将合同所涉房屋交付邓光华控制使用至今。原审法院认为，农村宅基地归集体所有，本案合同所涉房屋建设在农村宅基地上，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。邓光华、刘尚兵所签订的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》的转让标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。邓光华并非宁乡县白马桥乡白马社区刘家组村民，其无权使用该宅基地。邓光华、刘尚兵双方签订的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的禁止性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：刘尚兵与邓光华于2005年8月16日签订的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由刘家组负担。上诉人邓光华不服原审判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人不具备适格的主体资格。1、《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款规定农民集体土地的所有人是村农业生产合作社或村民委员会及乡（镇）农民集体经济组织，农村集体土地的管理人是村农业生产合作社或村民委员会。本案被上诉人刘家组不是农村集体土地所有人和管理人，不应充当本案原审原告。2、被上诉人与涉案合同没有法律上的利害关系。3、该案就算是起诉，也应由刘尚兵提起诉讼。二、涉案合同合法、有效。1、涉案协议并未对土地所有权进行转让。2、关于房屋买卖合同的效力问题，双方有买卖合同、付款手续和房屋交接手续，足以证明买卖合同的成立。至于房屋产权证的问题，在农村集体土地上有土地使用证就足以证明。刘尚兵在宅基地上建房，然后转让给上诉人，刘尚兵属于有权处分。上诉人受让房屋后也没改变土地性质，不影响买卖合同的效力。合同以成立时生效为原则，并非要经过批准。3、关于所涉土地使用权能否转让的问题。宅基地本身就是建设用地，其主体的变更不会导致农业用地的减少。《中华人民共和国物权法》第五十三条也是准许宅基地使用权转让的。同时，村民作为宅基地的使用权人，有权在取得的土地上占有、适用、处分。村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民获得的也仅是出售建筑物的利益，因此，出售房屋对集体经济组织的经济利益不存在侵犯的问题。一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，认定土地使用权不得转让，显然是对该法条的误解。邓光华与刘尚兵系同村村民，邓光华先租后买，且得到了村民的一致认可，该转让合同合法有效。综上，请求：一、撤销湖南省宁乡县人民法院作出的（2014）宁民初字第04487号民事判决；二、改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人刘家组未作出书面答辩。原审被告刘尚兵未提交书面陈述意见。经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，刘家组以原告的身份进行起诉，要求确认涉案的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》无效。经查，涉案合同系邓光华与刘尚兵所签订，刘家组并非协议签订当事人，涉案合同的效力及履行与刘家组没有直接利害关系，其不符合民事诉讼的原告主体资格。如刘家组认为邓光华、刘尚兵存在买卖或者以其他形式非法转让农村集体土地的违法情形，可以向有关土地行政主管部门申请处理。原审法院立案受理本案并进行实体审理错误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销湖南省宁乡县人民法院作出的（2014）宁民初字第04487号民事判决；二、驳回宁乡县白马桥乡白马社区刘家组的起诉。本案不收取案件受理费。双方当事人在一审和二审中预交的案件受理费分别予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 贺元芳代理审判员 彭 杨代理审判员 廖国娟二〇一五年五月二十八日书 记 员 胡 赟附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。 更多数据：搜索“”来源：