（2015）沈河民五初字第703号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-15
案件名称
辽宁保利物业管理有限公司与尹航物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁保利物业管理有限公司,尹航
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百六十二条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第703号原告：辽宁保利物业管理有限公司，组织机构代码证：76435551-4。法定代表人：严观，该公司董事长。委托代理人：于洋，该公司员工。被告：尹航，男，1972年1月2日出生，汉族，通用电器公司职员。委托代理人：王蓉霞，被告母亲。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告尹航物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由本院审判员杨宁独任审判，公开开庭进行审理，原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人于洋，被告尹航的委托代理人王蓉霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，被告系“保利花园二期小区国色天香”11幢1-6-3房屋的业主。房屋建筑面积为101.26平方米。2007年10月31日，原告、被告签订前期物业管理协议一份，约定小区物业管理费按每平方米1元、每月收取101.3元，年应缴总额1，215.6元。原告按照约定为园区提供了物业服务，可是被告拖欠从2008年11月1日至2015年12月31日。计86个月，物业费金额8，711.8元及滞纳金2，698.6元、电梯费1，032元，原告多次催缴至今仍未给付。现原告诉至法院请求判令被告支付物业服务费8，711.8元及滞纳金2，698.6元、电梯费1，032元；被告承担本案诉讼费。被告尹航辩称，房子是被告所有，房屋地址、建筑面积、欠费期间均属实，但是欠费金额不属实，物业费计算错误，电梯费因为我在这个单元还有一个房子，所以另一处房产已经缴纳电梯费，现在这处房产没有人居住，所以不应缴纳电梯费。对于滞纳金，我认为不应当缴纳，我不缴纳物业费实属无奈，1、我的窗户，从验收房子的时候我就提出来了，一直没有解决，厨房窗框立柱变形弯曲，关不上窗户、通透裂纹，漏气，物业公司让我自己找窗框厂、地产，这个是物业公司不作为。2、我家房子房子进户门损坏，我找过物业公司，物业公司不管，导致了超过了质保期，所以我只能自己维修进户门，给我造成损失。室内窗户漏气、漏风，物业公司在保质期内给换过一次，但是还是不行，就是质量有问题，后来物业公司就不管了，至今还是漏。房屋质量存在很多的问题，室内维修方面找物业公司还很困难，物业根本就不作为。3、9楼的住户私自在10楼承重墙开了一个门通到走廊，为了出租方便。我楼上的住户也在室内将承重墙破坏。我认为这些均是侵犯到我业主的安全，物业公司根本就不管理与制止。因为厨房窗户给我造成的损失，我需要原告给我进行赔偿。经审理查明，被告尹航系位于沈阳市沈河区新泰街1-1号11号1-6-3房屋的业主，建筑面积101.26平方米。原告（原名保利物业管理沈阳有限公司）是具有资质的物业服务公司。自2007年10月起，原告向被告所在园区（保利花园二期）提供了物业服务。物业费收取标准为每月每平方米人民币1元。原告实际提供了服务，被告拖欠2008年11月1日至2015年12月31日的物业费，共计人民币8，711.8元（101.26平方米×1元／月／平方米×86个月）。原告催要未果，起诉来院。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告是“保利花园二期”小区的物业管理企业。被告房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于被告抗辩窗户漏雨、房门的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付全部物业费的正当理由。但原告未提供充分证据证明，就房屋问题协助业主与有关单位进行了充分必要的沟通，属于原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费。根据收取费用与服务水平相适应原则，以90%为宜。关于被告因园区内业主私改私建未交物业费的问题。原告为园区提供物业服务，对园区内业私改私建的情况，有劝导的责任，但物业公司并不具有强制处分的权利，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告应当向原告支付物业费具体数额的问题。因2015年度物业费尚未发生，故被告应当支付物业费至庭审前为宜，即2008年11月1日至2015年4月30日的物业费，共计人民币7，898.28元（101.26平方米×1元／月／平方米×78月）。关于原告要求被告支付电梯费人民币1，032元的问题。被告抗辩其在本楼有另一处房屋，已缴纳电梯费。且原告未提供证据证明其收取电梯费的标准，故对该项请求不予支持。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行即时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告尹航于本判决生效后二十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司从2008年11月1日至2015年4月30日的物业费人民币7，108元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告尹航负担。本判决为终审判决。审判员 杨宁二〇一五年五月二十八日书记员 马勇 关注微信公众号“”