（2015）坊民初字第141号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-13
案件名称
高杰与亚特尔控股集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市坊子区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高杰,亚特尔控股集团股份有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2015）坊民初字第141号原告高杰，居民。委托代理人王立柱，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。被告亚特尔控股集团股份有限公司，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街88号。法定代表人王跃华，该公司董事长。委托代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。原告高杰与被告亚特尔控股集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告高杰的委托代理人王立柱、被告亚特尔控股集团股份有限公司的委托代理人田鲁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杰诉称，原告为购买位于坊子区凤凰太阳城F区18号楼3单元202号房屋与被告在2013年10月12日签订《商品房预售合同》，根据合同约定被告应在2014年6月30日前完成交房，如逾期超过90日原告有权解除合同，被告在原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付付款的1‰支付违约金。合同签订后，原告于2013年10月12日一次性向被告支付购房款655293元。但被告却没有履行合同约定的义务，至今未按合同约定在2014年6月30日前交付房屋。为此原告依据双方签订的《商品房预售合同》第九条第一款第二项规定，于2014年10月6日向被告发出退房通知，并要求被告承担利息损失。被告却以种种理由拒绝退房和承担利息损失。请求依法判令：1、依法解除原、被告双方于2013年10月12日签订的《商品房预售合同》并依法调整违约金。2、被告返还原告购房款645678元、维修基金9115元、抵押登记费500元，共计人民币655293元，并按中国人民银行商业贷款利率承担利息（从2013年10月12日计算利息至实际给付之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。被告亚特尔控股集团股份有限公司辩称，1、我方同意原告方提出的解除合同的请求，原告方要求的调整违约金的请求，没有合同依据。2、原告要求以总房款655293元从2013年10月12日起计算利息损失，没有合同及事实依据。具体理由为：原、被告双方签订合同约定，如果原告方解除合同，应当向我方发出解除合同通知。原告主张的解除合同通知于2014年10月6日向我方发出，那么根据双方合同第九条第一款第二项的约定，我方首先应当在30天内向其返还房款，并承担千分之一的利息。原告主张的30天后的利息，因为我方在2014年12月9日已经同意解除合同，并做了内部的退房变更申请单，有公司销售人员及各级领导签字通过后归档，并于2014年12月9日通知原告方，但原告未来领取。因此，原告主张的2014年12月9日之后的所谓同期贷款利息损失没有任何的事实依据。由于原告方的原因，致使房款至今未予退还，我方不应承担自审批归档之后的利息。经审理查明，2013年10月12日原告高杰与山东亚特尔房地产股份有限公司订立商品房预售合同一份，约定原告高杰购买山东亚特尔房地产股份有限公司开发的位于坊子区白沙河以西、山东亚特尔房地产股份有限公司以北凤凰太阳城小区F区18号楼3单元202号商品房一套，房屋建筑面积为130.21平方米，单价4800元／平方米。储藏间面积13.78平方米，单价1500元／平方米。房屋总价款为645678元。房屋交付时间为2014年6月30日前交付。其中合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告高杰在签订合同当日一次性付清房款645678元，并缴纳了维修基金9115元、抵押登记费500元。因山东亚特尔房地产股份有限公司未如期交付房屋。2014年10月6日原告高杰向山东亚特尔房地产股份有限公司邮寄送达了解除购房合同通知，通知主要内容为：本人于2013年10月12日与贵公司签订的商品房预售合同。因贵公司未能将合同签售的F区18号楼3单元202号房如期交付使用，本人决定解除此购房合同并书面通知贵公司，望贵公司按合同规定予以处理。庭审中被告主张不能确认是否收到原告邮寄的解除购房合同通知，但被告公司也同意解除双方签订的商品房预售合同并已于2014年11月28日启动了公司内部的退款审批程序，于2014年12月9日审批完毕。而原告经被告通知拒不领取退回的房款，责任不在被告。另查明（一）2015年2月，山东亚特尔房地产股份有限公司经批准名称变更为亚特尔控股集团股份有限公司。另查明（二）庭审中，原告高杰要求：1、被告退还原告购房款645678元、维修基金9115元、抵押登记费500元，共计655293元。2、因原、被告在商品房预售合同中约定的违约金过低，不符合合同平等、公平、诚实信用的原则，显失公平。该合同存在欺诈，要求将违约金提高，按中国人民银行商业贷款利率承担利息（从2013年10月12日计算利息至实际给付之日止）。被告则表示同意退还原告已缴纳的购房款645678元、维修基金9115元、抵押登记费500元，共计人民币655293元。对于原告主张的利息损失，被告不予认可。被告主张根据合同的约定，被告首先应在30天内向原告退还房款并承担1‰的利息损失。因为被告方已在2014年12月9日同意解除合同并作了内部的退房审批并通知了原告。原告自己不来领取退还的房款，所以2014年12月9日以后的利息损失没有事实依据，被告方不应承担。本院确认的上述事实，有原告提供的商品房预售合同、房款收据、快递详单、解除购房合同通知、被告提供的退房变更审批单及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定于2014年6月30日前交房，但被告逾期交房超过90天。原告按照合同约定于2014年10月6日向被告提出解除双方签订的商品房预售合同。被告庭审中虽不认可收到原告邮寄的解除合同通知，但被告认可已对原告的退房申请进行了审批，足以证明被告已收到原告的解除合同通知的事实。双方签订的商品房预售合同已经解除，无需再判决予以解除。按照双方合同的约定被告应当退还原告已缴纳的购房款645678元、维修基金9115元、抵押登记费500元，共计655293元。关于原、被告争议的违约金问题。原告主张双方在签订的商品房预售合同中约定的违约金按“累计已付款的1‰”计算显失公平。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此，原告如认为违约金低于造成的损失，有权请求人民法院予以调整，但应当就造成的实际损失高于合同约定的违约金的事实承担举证责任。本案中，高杰虽提出约定的违约金低于实际造成的损失，但未提交有效证据证实其主张。且原告在向被告邮寄的解除购房合同通知中也明确表示“本人决定解除此购房合同并书面通知贵公司，望贵公司按合同规定予以处理。”故被告应支付原告逾期交房违约金的数额应按照双方合同约定计算，为655.3元（已付款655293元×1‰）。同时，按照合同约定被告应于收到原告的解除合同通知之日起30日内，退还全部已付款。但被告未按约定如期退款。庭审中被告虽主张已通知原告领取退款，但未提供证据证明自己的主张。被告逾期退款，给原告造成的利息损失，可按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自被告应退款的最后一日即2014年11月7日起计算至本判决确定的履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告亚特尔控股集团股份有限公司返还原告高杰购房款645678元、维修基金9115元、抵押登记费500元，共计655293元，于本判决生效后十日内付清；二、被告亚特尔控股集团股份有限公司支付原告高杰逾期交房违约金655.3元，于本判决生效后十日内付清；三、被告亚特尔控股集团股份有限公司支付原告高杰逾期退还房款的利息损失（以655293元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2014年11月7日起计算至本判决确定的履行之日止），于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告高杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10353元，由被告亚特尔控股集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 田静代理审判员 郝琳人民陪审员 肖冰二〇一五年五月二十八日书 记 员 李妍法律条文释明1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 来自：