（2015）潭中民一终字第118号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-11-06
案件名称
上诉人李耀林与被上诉人周进华及原审被告湘潭宏通置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李耀林,周进华,湘潭宏通置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十四条，第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民一终字第118号上诉人（原审第三人）李耀林。委托代理人左国中，湖南百舸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周进华。委托代理人戴静，湖南湘晋律师事务所律师。原审被告湘潭宏通置业有限公司。法定代表人朱丽叶，该公司董事长。上诉人李耀林因与被上诉人周进华及原审被告湘潭宏通置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员韩小平担任审判长，审判员罗亮、代理审判员ＸＸ参加评议，代理书记员周沫担任记录，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人李耀林的委托代理人左国中到庭参加了诉讼。被上诉人周进华、原审被告湘潭宏通置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年7月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，合同约定：原告向被告购买位于湘潭县易俗河镇雪松路口“宏通名居”的商品房1栋A单元6号房屋一套，建筑面积183.19平方米，单价为1150元／平方米，房屋总价为210669元，并约定原告向被告交纳办理水、电入户费2000元和楼宇对讲门400元，共计213069元，交房时由原告向被告全部交清以上款项。同时合同第六项第3条约定“甲方（即被告）代表乙方（原告）统一办理买卖房屋产权证和土地使用权证，涉及的税费由乙方（原告）负责”，在签订合同时，被告又在原告持有的合同第三页顶部写上：“此套房屋产权证由业主自己办理，办证的所有税、费由业主自己承担”。原告与被告签订合同前已于2010年4月22日向被告预交20000元定金，合同签订当日，原告又向被告交购房款193069元，原告共计向被告交款213069元（此款被告已向原告出具了收款收据）。被告于当天向原告交付了该房屋的钥匙。之后，原告对房屋进行了装修并搬入该房屋居住。另查明，原告向被告所购位于湘潭县易俗河镇雪松路口“宏通名居”的商品房1栋A单元6号房屋系被告开发。2007年4月底，被告为向政府交纳税款，决定以被告的法定代表人李耀林即本案第三人个人名义向银信部门贷款，因抵押需要，被告遂将原告所在栋的房屋全部登记在第三人名下，并经湘潭县财税收入征管领导小组办公室批准以自建房的形式免税登记，湘潭县财税收入征管领导小组办公室并同意该房今后转让按有关政策规定缴纳税费。原告多次找被告办理房屋产权证，因购房款发票税费上涨，且合同约定由谁负责办理房屋产权证并不明确，双方发生争议，原告遂诉至该院。原审法院认为：一、原、被告所签订的《商品房买卖合同书》是否合法有效，决定于该合同约定的标的物即房屋在原、被告签订合同时是否属被告所有。该房屋为被告所开发，虽登记在第三人名下，但第三人并未支付房屋对价，也非赠与所受，登记到第三人名下是为被告还税要以被告法定代表人即第三人个人名义贷款提供担保而设定，该房屋登记到第三人个人名下第三人也并未交纳房屋交易等税费，故该房屋所有权并未发生真正转移，在签订合同时仍属被告所有。因此，应认定原、被告所签订的《商品房买卖合同书》合法有效；二、原告的收据是否可以取代发票。根据《国家税务总局关于用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》的第一条规定：“从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》……”，《消费者权益保护法》第22条规定“经营者提供商品或服务，应当按照国家有关规定或商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或服务单据，消费者索要发票等购货凭证或服务单据的，经营者必须出具。”原告于2010年7月17日依约付清全部房款210669元，被告作为房屋销售单位，依法应当向原告全额开具房款发票，但因原、被告合同约定所有税、费由原告负担，故对开具该发票所产生的税费应由原告负担，现原告请求被告开具购房款发票，该院依法予以支持。三、房屋权属证书应当由谁负责办理，因该合同书是由被告提供的格式合同，合同第六项第3条明确约定“甲方（即被告）代表乙方（原告）统一办理买卖房屋产权证和土地使用权证，涉及的税费由乙方（原告）负责”，在签订合同时，被告虽又在原告持有的合同第三页顶部注明：“此套房屋产权证由业主自己办理，办证的所有税、费由业主自己承担”。该手写部份并未加盖被告公章，原合同第六项第3条也并未删除，且原、被告在签订合同时，该房屋尚登记在被告的法定代表人个人名下，故办理房屋权属证书宜由被告代为办理为宜，双方对办证所产生的税、费均已定由原告承担，故原告请求被告办理“宏通名居”1栋A单元6号房产权证和国土使用证，依法应予以支持，至于办证所需的税、费，可由原告预交，也可由被告垫付后再向原告主张。四、原告主张被告支付违约金，因原、被告在签订合同后，原告全部交付了购房款被告即将房屋给了原告，原告也随即对房屋进行装修并进入居住，且双方对办理房屋权属证书由谁负责并未明确，故对原告主张被告支付违约金，该院不予支持。五、被告认为原告的请求已过诉讼时效，因原、被告发生的争议主要是办理房屋权属证书，被告已经将房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有，原告请求被告转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，且原告也多次向被告主张权利，被告并未明确拒绝原告。因此，对被告的该抗辩意见，该院不予采信。第三人请求原、被告签订的合同无效并要求原告支付占住房屋租金，因第三人不属房屋实际的所有人，故对第三人的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事消费者权益保护法》第二十二条的规定，判决如下：一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内向原告周进华出具210669元的购房款发票；二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告周进华办理位于湘潭县易俗河镇雪松路口“宏通名居”的商品房1栋A单元6号房屋的房屋产权证和国土使用证，所产生的税、费由原告周进华负担；被告湘潭宏通置业有限公司逾期未办理，原告周进华持本判决书自行到相关部门办理登记手续，所产生的税、费由原告周进华负担，由此给原告造成的其他损失，由被告湘潭宏通置业有限公司负担；三、驳回原告周进华的其他诉讼请求；四、驳回第三人李耀林的诉讼请求。本案受理费8066元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担5000元，由原告周进华负担476元，第三人李耀林负担2590元。宣判后，李耀林不服上述判决，向本院提起上诉。主要事实和理由是：一、上诉人提供了土地使用权和房屋所有权证证明诉争房屋归上诉人所有，原审认定该房屋属原审被告湘潭宏通置业有限公司所有是错误的。二、原审被告湘潭宏通置业有限公司不是房屋的所有权人，与被上诉人周进华签订的商品房买卖合同无效。三、被上诉人周进华应当向上诉人支付房屋占用使用费。四、在未进入行政诉讼和没有行政裁决的情况下，一审法院不能擅自改变该房屋的所有权人。被上诉人周进华提交书面答辩意见称：一、《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。二、被上诉人要求原审被告办理房产证、国土证，符合合同约定和法律规定。三、房产证、国土证依约应当由原审被告统一办理，原审被告至今未办理已构成严重违约。四、房屋产权虽然登记在上诉人名下，但实际所有人为被上诉人。五、被上诉人居住在房屋内，依法无需支付上诉人房屋租金。六、原审被告作为房屋的销售单位，依法应当出具房屋房款发票。七、人民法院有权根据双方提交的证据，对房屋所有权归属作出认定。原审被告湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通置业）未作答辩。各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权变动生效包括两个要件，一是不动产物权的设立、变更、转让合法有效，二是依法登记。同时，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和其他合法权益。2007年4月29日，原审被告宏通置业向湘潭县人民政府财贸组递交报告，公司拟以法定代表人李耀林个人名义向银信部门贷款，申请将宏通置业开发建设的“宏通名居”的包含被上诉人周进华向原审被告宏通置业购买的房屋在内的共计11套房屋，分别从栋的总证中分割变更出来，办理李耀林个人名义的房产证。报告上面加盖了宏通置业的公章，同时也得到了湘潭县财税收入征管领导小组办公室同意的批复。从该份报告可以看出，宏通置业并未有将11套房屋赠与或转让给上诉人李耀林的意思表示，而是出于资金周转的目的将公司资产登记在法定代表人李耀林的名下。这种行为本身就违反了《中华人民共和国公司法》的规定，损害了公司债权人的利益，该物权变动无效。故上诉人关于自己是本案诉争房屋的所有权人，一审法院认定该房屋属于原审被告宏通置业所有错误的主张不能成立，本院不予采纳。宏通置业为本案诉争房屋的所有权人，与被上诉人周进华签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效。被上诉人周进华占有诉争房屋是基于与宏通置业签订的商品房买卖合同，为有权占有。故上诉人关于原审被告宏通置业与上诉人周进华签订的商品房买卖合同无效，被上诉人应向上诉人支付房屋占用使用费的主张不能成立，本院不予采纳。人民法院依法审理平等主体之间关于财产关系和人身关系的民事纠纷，上诉人关于在未进行行政诉讼和没有行政裁决的情况下，人民法院不能对房屋权属进行确认的主张没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第（一）款，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人李耀林负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩小平审 判 员 罗 亮代理审判员 王 芳二〇一五年五月二十八日代理书记员 周 沫附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以制度判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 来源：百度“”