（2015）连民终字第00591号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-17
案件名称
王善军、徐萍与连云港云升置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连云港云升置业发展有限公司,王善军,徐萍
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第00591号上诉人（原审被告）连云港云升置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路。法定代表人李岳龙，该公司执行董事。委托代理人罗华林，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王善军。被上诉人（原审原告）徐萍。两被上诉人共同委托代理人王继宏，江苏四季青律师事务所律师。上诉人连云港云升置业发展有限公司（以下简称云升置业公司）因与被上诉人王善军、被上诉人徐萍商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人云升置业公司的委托代理人罗华林、被上诉人王善军及被上诉人王善军、徐萍的共同委托代理人王继宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王善军、徐萍一审诉称：2012年云升置业公司开发云昇广场，按照销售人员介绍，广场地理位置好，门面房开阔。合同签订时，王善军、徐萍到现场勘查，其门面房前无障碍物，王善军、徐萍于2012年10月24日与云升置业公司签订商品房买卖合同，合同所附平面图门面房无柱子标识，合同信息汇总表也无柱子提示。2014年王善军前往云昇广场查看进度，发现其所购门面房门前多一根柱子，影响门面房的使用，降低门面房的使用价值，并且该柱子不能清除，王善军、徐萍多次与云升置业公司协商，要求降价处理，要么撤销合同，但云升置业公司均不予理睬，致使王善军、徐萍利益受到损害。王善军、徐萍认为，云升置业公司销售房屋时隐瞒门面房门前有柱子的事实，构成欺诈，王善军、徐萍购买门面房没有意识到门面房门前有柱子，有重大误解，双方签订的合同属于可撤销合同，为此根据合同法规定，请求依法判决撤销双方签订的商品房买卖合同，云升置业公司返还购房款305158元及利息损失27485.83元（截止2014年6月1日）或降价80000元房款。云升置业公司一审辩称：王善军、徐萍所述柱子与门面房的使用价值存在关联无事实和法律依据，云升置业公司向王善军、徐萍售房时，王善军、徐萍购买的房屋主体已经完工，不存在其所述的增加门面房前柱子的问题，故请求驳回王善军、徐萍的诉讼请求。原审��院经审理查明：2012年10月24日，王善军、徐萍与云升置业公司签订了商品房买卖合同一份，云升置业公司将其开发的位于赣榆新城区金陵路东侧、时代东路北侧云升广场东南商业街B区101铺（29.31平方米）出售给王善军、徐萍，单价每平方米10411.40元，总金额305158元。合同第八条规定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条规定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，王善军、徐萍当日交付155158元首付款及维修基金1026元，余款150000元办理按揭贷款，按揭贷款于2013年1月7日办理完毕。2012年11月13日，王善军、徐萍交付契税9154.74元、印花税152.60元。2013年10月份，王善军、徐萍到云昇广场查看其门面房建设情况，发现其门面房门前有一水泥柱，挡了商铺的正门，认为云升置业公司销售房屋时隐瞒该事实，影响了门面房的使用价值，王善军即找云升置业公司进行交涉，要求云升置业公司拆除该柱子，经过多次交涉无果后，王善军于2014年3月7日向工商局315进行投诉，工商局协调未果，王善军、徐萍于2014年6月6日诉至原审法院。在原审法院审理该案期间，云升置业公司又在王善军、徐萍门面房前紧靠柱子的地方重新搭建了上二楼过道的楼梯。原审庭审过程中，王善军、徐萍主张要求解除与云升置业公司签订的商品房买卖合同。原审法院另查明：云升置业公司出售给王善军、徐萍的商铺至今仍在施工，尚未经过验收，亦未交付。王善军、徐萍购买的商铺对外公示销售价格在东南商业街B区为最高。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行义务。王善军、徐萍已按合同约定付清购房款。由于云升置业公司在与王善军、徐萍签订商品房买卖合同时，没有告知王善军、徐萍商铺门前有柱子及楼梯的事实，致使其产生误解，认为其以该区最高的价格购买该商铺，应当是位置、采光、通风、通行都是最好的，后发现商铺门前有柱子，王善军、徐萍即找到云升置业公司协商处理并向工商局315进行投诉均未果。现商铺门前又建了楼梯，对王善军、徐萍商铺的采光、通风、通行都有影响，商铺的使用价值降低，且云升置业公司又没有按合同约定在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给王善军、徐萍，至今仍在施工，尚未经过验收。按合同约定，逾期超过90日没有交付的，买受人有���解除合同。庭审过程中，王善军、徐萍明确诉讼请求，要求解除与云升置业公司签订的商品房买卖合同，故对王善军、徐萍要求解除与云升置业公司签订的商品房买卖合同并返还购房款的诉讼请求，原审法院依法应予支持。庭审过程中，云升置业公司提出王善军、徐萍的商铺是其包租6年，且已经受益，对此，即使是云升置业公司包租，云升置业公司也应按照合同约定期限履行交付房屋的义务，云升置业公司逾期未交付房屋，应承担违约责任，故对云升置业公司该抗辩事由，原审法院不予采信。虽然合同约定，解除合同，云升置业公司按已收房款的3%支付违约金，但该约定的违约金明显低于给王善军、徐萍造成的损失，云升置业公司应分别从收取王善军、徐萍购房首付款之日及按揭贷款办结之日起，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率支付利息。对于云升��业公司收取王善军、徐萍的维修基金1026元，由于房屋没有交付，在合同解除后，云升置业公司应予退还。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王善军、徐萍与云升置业公司于2012年10月24日签订的商品房买卖合同；二、云升置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还王善军、徐萍购房款305158元及利息（其中首付款155158元利息自2012年10月24日起计算，按揭贷款150000元的利息自2013年1月7日计算，均计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、云升置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还王善军、徐萍维修基金1026元。一审案件受理费6290元，由云升置业公司负担。上诉人云升置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认��事实错误。被上诉人购买房屋时，房屋主体已经完工，门面房前的柱子已经存在，且被上诉人知晓。上诉人是按照设计、规划的审批手续施工，故不存在被上诉人宣称的重大误解。2、虽然上诉人逾期交房，但被上诉人购买的商铺是包租六年，并签订租赁协议。在此六年内，房屋的使用权归上诉人所有，且前三年租金已返还给被上诉人，被上诉人已经认可并受益，故不符合解除合同的条件。3、原审法院认定的违约金过低、按同期贷款利率计算利息错误，应按照合同约定的3%计算违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王善军、徐萍共同辩称：1、上诉人对被上诉人在签订房屋买卖合同时确实构成了重大误解或欺诈，在双方订立合同中所附的房屋平面图及相关的信息汇总表均没有门��有柱子或楼梯的标志，在签订合同时被上诉人现场查看也没有柱子和楼梯，在一年后去现场看才发现有柱子。在诉讼过程中上诉人又在门前加盖了楼梯，被上诉人购买的房屋位置是最好的，价格是最贵的，而现在的实际情况是门前有柱子和楼梯，房屋是最差的。2、上诉人认为房屋包租六年的观点不能成立，上诉人没有按照该合同中的约定履行自己的义务，合同应当解除。包租合同与商品房买卖合同是两种不同的法律关系，上诉人混淆两个关系理由不成立。3、上诉人云升置业公司违约给被上诉人造成的利息损失远超3%，原审法院判决上诉人按贷款利率计算利息是公平的。综上，一审法院认定事实正确，请求二审维持原判，驳回上诉。二审期间，上诉人云升置业公司向本院提交以下证据：1、谢传通、张静的购房合同各一份，证明被上诉人所购房屋并非最贵的；2、云昇广场商铺委托经营协议书一份，证明委托的经营期限是交房时间2014年6月30日的六年，即2020年6月30日；3、购房登记表一份，证明被上诉人已经收取上诉人三年租金共计85372元；4、2012年10月31日票据一张，证明上诉人非物业维修资金收缴单位，上诉人不应当退还物业维修资金。经质证，被上诉人王善军、徐萍认为：对证据1真实性无异议，但谢传通购买房屋的价格比被上诉人便宜，张静购买的房屋与被上诉人购买房屋的位置不同，不具有可比性；对证据2真实性无异议，但包租与商品房买卖合同是两个不同的法律关系，到目前为止，涉案房屋不具备交付使用的条件；对证据3，购房登记表是复印件，房屋租金是直接在房款中扣除的，一审判决的数额也是扣除后的金额，被上诉人不存在返还的问题；对证据4真实性无异议，但5万元不能分清是哪些购房户交的，交的维修资金是分期分批交的，且解除合同后再出售时是不需要交纳维修资金的。本院认证意见：对上诉人云升置业公司提交的证据1、2、3、4，因被上诉人王善军、徐萍对其真实性无异议，本院审查后对其真实性予以确认。本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人王善军、徐萍签订涉案商品房买卖合同时是否存在重大误解；2、被上诉人王善军、徐萍能否解除涉案商品房买卖合同；3、原审判决上诉人云升置业公司按银行同期贷款利率计算利息是否符合法律规定。本院认为：关于被上诉人王善军、徐萍签订涉案商品房买卖合同时是否存在重大误解的争议。上诉人云升置业公司上诉称其是按照设计、规划的审批手续施工，被上诉人购买房屋时，房屋主体已经完工，门面房前的柱子已经存在，被上诉人不存在重大���解。被上诉人王善军、徐萍对此予以否认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同及附件和上诉人云升置业公司业态分布平面示意图的内容，均未显示被上诉人王善军、徐萍购买的房屋前有柱子或楼梯，上诉人云升置业公司也未能举证证明其在签订合同时告知房屋前有柱子事宜，故上诉人云升置业公司关于被上诉人王善军、徐萍不存在重大误解的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人王善军、徐萍能否解除涉案商品房买卖合同的争议。上诉人云升置业公司上诉称被上诉人王善军、徐萍已受益前三年租金、无权解除合同。本院认为，被上诉人王善军、徐萍实际缴纳的购房款已扣除前三年租金，其在本案中主张返还的购房款亦是扣除前三年租金的购房款，故王善军、徐萍并未因解除购房合同而额外获取前三年租金，其有权依据商品房买卖合同的约定行使解除权。依据涉案商品房买卖合同约定，逾期超过90日没有交付的，买受人有权解除合同。现上诉人云升置业公司已逾期交房超过90日，被上诉人王善军、徐萍有权解除合同。上诉人云升置业公司关于王善军、徐萍不能解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审法院判决上诉人云升置业公司按银行同期贷款利率计算利息是否符合法律规定的争议。本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原审法院根据本案案情将违约金调整为按银行同期贷款利率计算利息并无不当，上诉人云升置业公司关于违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人云升置业公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民��诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6290元，由上诉人连云港云升置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 晨代理审判员 吴雪莹代理审判员 严伟晏二〇一五年五月二十八日书 记 员 孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人��者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。