(2015)辽阳文圣民一初字第00021号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-24
案件名称
田秀敏、赵坤、赵兰英与王洪祥、赵学广房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
辽阳市文圣区人民法院
所属地区
辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田秀敏,赵坤,赵兰英,王洪祥,赵学广
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十八条第一款,第五十二条;《中华人民共和国土地管理法(2004年)》:第八条第一款,第六十二条第一款,第六十三条;《中华人民共和国物权法》:第一百四十六条,第一百四十七条
全文
辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书(2015)辽阳文圣民一初字第00021号原告:田秀敏,女,汉族。原告:赵坤,女,汉族。原告:赵兰英,女,汉族。三原告委托代理人:吴延智,辽宁腾昱源律师事务所律师。被告:王洪祥,男,汉族。被告:赵学广,男,汉族。原告田秀敏、赵坤、赵兰英诉被告王洪祥、赵学广房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭审理,原告田秀敏、赵坤、赵兰英及三原告委托代理人吴延智、被告王洪祥到庭参加庭审。被告赵学广经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告田秀敏、赵坤、赵兰英诉称:原告田秀敏与赵春旭系夫妻关系,原告赵坤、赵兰英系二人婚生女,坐落于文圣区二道沟村建筑面积为72平方米房屋登记在赵春旭名下,2001年原告一家办理稠井子村,诉争房屋一直处于闲置状态,2010年4月2日赵春旭去世了,原告发现诉争房屋由被告王洪祥占用,三原告认为赵春旭没有委托被告赵学广卖房,被告赵学广卖房的行为也未经三原告及赵春旭的追认,故三原告认为被告赵学广与被告王洪祥签订的房屋转移契约书无效。故诉至法院要求法院确认二被告签订的房屋转移契约书无效。二、诉讼费由二被告承担。原告为证明其主张提供如下证据:1、灯塔市城乡私有房产证,证明被告王洪祥所住房屋是赵春旭名下。2、赵春旭死亡证明,证明赵春旭于2010年4月2日去世。3、2个户口本,证明三原告户口情况。4、稠井村介绍信,证明赵春旭死亡之后继承人的情况。5、辽阳市文圣区人民法院(2013)辽阳文圣民一初字第374号民事判决书、辽阳市中级人民法院(2014)辽阳民一终字第00878号民事判决书,证明三原告起诉被告王洪祥的依据。被告王洪祥辩称:我与被告赵学广签订了买卖合同,且已给付了购房款,购房诉争房屋是事实,且我在诉争房屋居住多年,因此我认为房屋买卖合同有效。被告为证明其主张提供如下证据:房屋转移契约书,证明诉争房屋是我购买的。被告赵学广辩称:我妻子与原告田秀敏系亲姐妹,2001年原告一家搬到稠井子村,赵春旭和田秀敏想将诉争房屋出售,并要求我和我妻子帮出售,后来被告王洪祥要买房屋,经赵春旭同意,我和我爱人与被告王洪祥签订了房屋转移契约书,赵春旭和田秀敏的名字是我和我爱人代签的,当时研究的价格是4500元,被告王洪祥将4500元给我之后,我将该款交给了原告家,我认为原告所述不是事实,房屋买卖行为真实存在。经审理查明:原告田秀敏与赵春旭系夫妻关系,原告赵坤、赵兰英系二人之女,赵春旭于2010年4月2日去世,被告王洪祥提供的辽阳市房屋转移契约书载明,赵春旭将登记在其名下的位于二道村建筑面积为72平方米房屋以4500元价格出售给被告王洪祥。二被告均称该契约书赵春旭及原告田秀敏均未签字和摁手印,赵春旭、田秀敏签字摁手印均是由被告赵学广及其爱人代为书写和摁的。被告赵学广称诉争房屋是赵春旭委托其出售的,诉争房屋出售给被告王洪祥是经得赵春旭同意的,二被告均称该契约书是2005年3月25日签订的,被告王洪祥称该契约书的时间是赵学广后添上去的,什么时间添上去的我记不清了。被告王洪祥称其将购房款4500元交给了被告赵学广,被告赵学广称将购房款交给了赵春旭。诉争房屋产权证在原告处,被告王洪祥系西沙浒村村民,其户籍也在西沙浒村。上述事实,有原、被告陈述、房屋转移契约书、房产证、赵春旭死亡证明、2个户口本、稠井子村介绍信、等证据在卷证明。本院认为,本案诉争房屋系登记在赵春旭名下,被告王洪祥提供的房屋转移契约书上没有赵春旭和原告田秀敏签字,对此二被告均认可,二被告虽称诉争房屋系赵春旭委托被告赵学广出售的,但二被告未提供证据证明其主张,被告赵学广对于诉争房屋属于无处分权人,且该房屋转移契约书未经赵春旭确认,因此应认定被告赵学广以赵春旭名义与被告王洪祥签订的房屋转移契约书无效,即使房屋买卖行为存在,诉争房屋位于二道沟村,赵春旭基于其为二道沟村集体经济组织成员享有该房屋的宅基地使用权,被告王洪祥非二道沟村成员,因此即使其购买诉争房屋的行为存在也违反了法律、行政法规的强制性规定,属无效合同,故对于三原告的请求本院予以支持。经调解无效,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条之规定,判决如下:被告赵学广以赵春旭名义与被告王洪祥签订的房屋转移契约书无效。案件受理费100元,由被告王洪祥承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状及副本6份,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长 李 杰审 判 员 隋 强人民陪审员 张东辉二〇一五年五月二十八日书 记 员 刘 琳本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 关注微信公众号“”