（2015）开民初字第1410号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-24
案件名称
谢晓辰与河南中博房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢晓辰,河南中博房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第1410号原告谢晓辰。委托代理人徐永祥，河南文中律师事务所律师。委托代理人邱静静，河南文中律师事务所实习律师。被告河南中博房地产经纪有限公司，住所地郑州市管城区。法定代表人任伟豪，总经理。委托代理人李延岭，该公司员工。原告谢晓辰与被告河南中博房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢晓辰及其委托代理人徐永祥、邱静静，被告河南中博房地产经纪有限公司委托代理人李延岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月30日，原被告签订《承租房屋委托合同》一份，约定被告将位于郑州高新区洼刘新城A区的4-1-5-21房屋租给原告，房租为每月1600元，原告于2014年10月30日之前向被告交付6个月租金计一个月保证金共计11200元。合同签订后，原告向被告交付六个月租金及保证金。原告入住后发现身体不适，出现甲醛中毒症状，经检测发现屋内甲醛含量超标。原告要求被告退还租金及保证金，而被告置之不理。故请求判令解除原被告签订的承租房屋委托合同，被告退还原告租金保证金共计11200元，赔偿原告损失8320元，共计19520元。被告辩称：1、合同约定逾期5天不交房租合同自动解除，原告未交下半年房租，该合同已实际解除，我方已于2015年4月8日将该房屋另行出租；2、不同意退还房租押金赔偿损失，原告称于2014年11月24日搬出，我方并不清楚。该交下半年房租时，我方到该房屋时钥匙打不开房门，最后通过开锁公司把门锁卸掉才进去，里边没有人，也不像近期有人居住过。原告住了大概不到20天时给我打电话说房子有问题，称肯定甲醛超标，并大把掉头发。我说住多长时间交多长时间费用，原告要求全部退，否则有朋友在做甲醛检测要告我，双方没有协商成后来没有再联系。到今年三四月通知交水费时，发现该房屋有14元水费未缴纳。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、《承租房屋委托合同》一份，证明原被告存在租赁关系，原告在承租房屋前向被告支付6个月租金及保证金；2、被告于2014年10月30日向余海洋出具的收据两份及余海洋情况说明一份，证明原告委托朋友余海洋向被告交付租金及保证金的事实；3、短信记录一份，证明原告入住房屋后出现甲醛中毒症状，与被告协商未果，原告于2014年11月24日通知被告退房，并于当天搬离承租房屋；4、洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司于2015年1月7日出具的检测报告一份，证明原告所承租的被告房屋客厅及卧室甲醛含量超出国家标准两倍多，该房屋不适宜居住的事实；5、郑州幸福港房地产营销策划有限公司于2014年10月24日出具的中介费收据复印件、郑州光华大酒店有限公司于2014年12月6日出具的住宿费发票、洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司于2015年1月7日出具的检测费发票各一份，证明被告的违约行为给原告造成的损失；6、原告与王政卫于2014年12月7日签订的房屋租赁合同一份、收条两份、王政卫身份证复印件、房产证复印件各一份，证明原告从被告出租的房屋搬出后与王政卫重新签订了房屋租赁合同，并缴纳了2014年12月9日至2015年12月8日的房租及保证金的事实。被告质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，短信没有发给被告代理人，但公司员工已告知此事。对证明目的有异议，不知道原告何时搬走，短信中没有显示原告告知于11月24日搬走；对证据4真实性无异议，但该报告检测的甲醛超标情况我不清楚，无法作出回答；对证据5不认可，该费用的发生与我方没有关系；证据6与我方没有关系不予质证。经审查，证据1、2、3、4系原件，来源合法与本案具有关联性，且被告对真实性无异议，故对上述证据本院予以采纳；证据5中郑州幸福港房地产营销策划公司出具的中介费票据系复印件，真实性无法核实，且该费用并未交给被告，故对该证据本院不予采纳；证据5中郑州光华大酒店住宿费发票与本案关联性无法确定，故对该证据本院不予采纳；证据5中检测费票据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对该证据本院予以采纳；证据6系原告与案外人之间的租赁合同及收据等内容，真实性无法核实且被告不予认可，故对该证据本院不予采纳。被告未向本院提交证据。经审理查明：2014年10月30日，原告作为甲方（承租方），被告作为乙方（出租方），签订《承租房屋委托合同》一份，约定乙方将授权其代理出租的房屋按照本合同规定提供甲方承租，承租的房屋坐落于郑州市洼刘新城A区4-1-5-21号，建筑面积45平方米。承租期限为一年，自2014年10月31日至2015年10月30日止。每月房屋租金为1600元，押一付六，提前一个月支付下一次房租，甲方开始承租房屋的2014年10月30日之前，向乙方支付6个月租金9600元，一个月租金额的保证金1600元。甲方交付的保证金仅作为担保用途，即在甲方违约的情况下，用于垫付甲方应承担的违约金、滞纳金、损坏房屋、设备的赔偿。乙方应在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给甲方。甲方在承租期届满之日，将符合正常使用的房屋及附属设施、设备依照《物业验收单》交还给乙方。甲方逾期5日未按照约定日期支付房租及税费、电费、气费、物业费等费用，除向乙方支付滞纳金外，乙方有权解除合同，收回该房屋的使用权并另租他人。甲方拖欠承租期内税费、电费等因使用而发生的费用，乙方有权用保证金弥补。原告在该合同甲方处签字并捺压手印，被告在该合同处加盖公司合同专用章。2014年10月30日，原告向被告交纳房屋租金9600元、押金1600元。原告搬入所租房屋入住后，感到不适，并与被告进行联系协商退还房租。2015年1月5日，原告委托洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司对于升龙又一城A区4号楼一单元5-21室进行甲醛、苯系物、氨、TVOC等室内空气进行检测。2015年1月7日洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司作出检测报告，认定该房屋客厅内甲醛检测结果为0.334mg／立方米，主卧甲醛检测结果为0.383mg／立方米，国家标准为0.10mg／立方米。即该房屋内甲醛超标。原告支付检测费3500元。另查明，庭审中原告称其于2014年11月24日从该房屋搬出，因担心将钥匙给被告后无法进行甲醛检测所以没有将钥匙退还被告，至今仍未将钥匙退还被告。庭审中被告称不知原告从该房屋搬走时间，于2015年4月5日打开该房间时，房屋不像近期有人住过。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中原被告签订的《承租房屋委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照各方均应当依照该协议进行履行。双方合同约定有“被告应在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给原告。”因本案涉及的房屋系原告租来用于居住，被告作为出租人在合同签订后除了交付房屋，还应保证所交付的房屋处于良好的状态下，为原告的正常生活所使用。根据原告提供的洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司出具的检测报告，该租赁房屋经检测，甲醛含量超过国家规定的标准，已违反了合同约定及法律规定。故在此情况下被告出租给原告的房屋并不符合入住条件，原告有权请求解除该合同。庭审中被告认可该合同已于2015年4月8日因原告未缴纳下一期的房租已实际解除，因双方合同已实际解除，故对原告请求解除双方合同的诉讼请求本院不予处理。原被告所签订的《承租房屋委托合同》虽已实际解除，但因该房屋不符合正常生活使用的要求，被告在签订合同后未将符合约定的租赁物交付给原告，已构成实质违约，致使原告签订合同的目的不能实现。故被告应当退还原告已支付的租金及押金。双方合同另约定有“原告在承租期届满之日，将符合正常使用的房屋及附属设施、设备依照《物业验收单》交还给被告”，故原告在搬出该房屋后应当与被告按照《物业验收单》进行交接。原告自搬出该房屋后未与被告进行书面交接，亦未将钥匙退还给被告，在一定程度上亦造成了被告不能及时将该房屋另行出租的损失（虽该房屋存在甲醛超标，但被告另行出租后如产生纠纷，应另行解决），亦存在一定过错。综合双方的过错程度，本院酌定原告因在搬出房屋后未及时归还钥匙、与被告交接，对于该六个月的房租损失部分应自行承担20%，剩余80%部分应由被告退还给原告。故被告应退还原告房租7680元（9600×0.8）。因被告未提供证据证明存在不应退还押金的情形，对于原告交付的押金1600元，应由被告予以退还，以上共计9280元。原告请求被告赔偿中介费800元、搬走后另行租房前的住宿费4020元、检测费3500元。关于甲醛检测费用3500元，系为确认该租赁房屋是否存在甲醛超标现象所支付的必要费用，且经检测确实存在甲醛超标，该费用应由被告支付给原告。关于中介费800元，因原告未提供有效证据予以证明，且该费用系中介促成原被告合同订立所收取的佣金，故对原告该请求本院不予支持。原告请求被告支付搬走后另行租房前的住宿费4020元，因原告提供的该证据与本案关联性不能确定，且本院已确认被告应将租赁期间收取的六个月租金退还给原告，原告主张的该费用亦不应重复计算，故对原告该请求本院不予支持。综上被告应退还原告房租、押金共计9280元，支付检测费3500元，共计12780元，对于原告请求数额过高部分本院不予支持。对于被告是否应收取原告实际居住期间租金的问题。因本案中被告租给原告的房屋因甲醛超标，不符合正常入住条件，自租赁合同起始即不具有使用价值，并可能危害原告健康，故造成合同解除的责任在于被告，其无权收取该期间的租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中博房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告谢晓辰房租七千六百八十元、押金一千六百元、支付检测费三千五百元，共计一万二千七百八十元。三、驳回原告谢晓辰的其他诉讼请求。案件受理费二百八十八元，由原告谢晓辰负担一百六十八元，由被告河南中博房地产经纪有限公司负担一百二十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 申晓娟代理审判员 汪 涛人民陪审员 高 攀二〇一五年五月二十八日书 记 员 房津宇 来源：百度“”