（2015）朝民初字第32号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-01-30
案件名称
上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司,李明物业服务合同纠纷一审判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司,李明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二十九条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第32号原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司，住所地吉林省长春市朝阳区西安大路2128号绿地蓝海2楼220号。负责人陈梅燕，总经理。委托代理人孙晓燕，吉林全策律师事务所律师。被告李明，男，住吉林省农安县，现住长春市经济开发区。委托代理人潘莹，吉林邦安律师事务所律师。原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司诉被告李明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙晓燕参加了第一次庭审，原告的委托代理人丁玲参加了第二次庭审，被告李明的委托代理人潘莹到庭参加了全部庭审。本案现已审理终结。原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司诉称，原告受长春市汉生置业有限公司（开发商）委托为长春上海广场（绿地·蓝海）提供物业服务，被告李明是长春上海广场（绿地·蓝海）LOFT办公楼（69.7平方米）业主，于2011年12月30日办理了进户手续，于2012年1月3日收到《绿地蓝海业主手册》并承诺同意履行《管理规约》。依业主手册及规约，被告应于每月10日前向原告缴纳物业管理费5.00元／平方米，能耗费2.50元／平方米，逾期缴纳的应从逾期之日按照应缴费用每日3‰的标准支付违约滞纳金，并承担原告为主张费用进行诉讼发生的律师费。被告作为业主应按约定如期履行缴费义务，但自2013年1月起，被告累计欠缴物业管理费8，364.00元、能耗费4，182.00元，虽经原告多次催缴拒不缴纳。依约被告应支付违约滞纳金13，173.00元，但原告基于被告为业主要求其支付违约滞纳金3，764.00元。故原告诉讼来院，要求1.被告支付欠缴的物业管理费8，364.00元、能耗费4，182.00元（共计12，546.00元）、违约滞纳金3，764.00元，共计16，310.00元；2.被告承担律师费人民币1，000.00元；3.被告承担诉讼费用。被告李明辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供服务，造成被告损失，被告享有履行抗辩权。依物业服务合同之约定，原告物业公司应承担“房屋及设施、设备的维修养护：专人定期保养；公共区域的循环保洁，保持环境整洁”的义务。在合同期间，因窗口上方外墙及窗口漏水，造成被告天花板出现大面积渗水、表皮脱落、开裂。被告多次向物业公司反映情况要求及时处理，未得最终答复。为避免损失扩大，被告请专业人员维修，费用6，750.00元。自入住之后，被告所有房屋的窗口与外围墙间存有建筑垃圾和烟头，物业公司并未派人清理。且物业公司在被告所有的门口不足一米处，放置了一个垃圾桶，里面装水，为楼道内可通行人员扔烟头用，不仅影响人员正常出入，且气味刺鼻污染空气，被告多次与物业公司协商挪走垃圾桶，物业公司未见行动。原告物业公司的种种行为未尽合同约定的循环保洁，保持环境整洁的义务，违约在先。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告业主要求原告物业公司承担损失，即此次维修费用6，750.00元，请法庭予以支持。二、原告诉求“违约滞纳金”无法律依据。“滞纳金”具有法定性，须由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立，原告要求被告支付滞纳金没有法律依据，不应支持。若此项费用被定性为违约金，则被告认为，原告主张的数额过分高于实际损失，且原告提供的《业主手册》及《催缴通知单》中显示，物业费为按年收取，原告却按月计算所谓“违约滞纳金”，实为变相加重被告负担。依《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第27条、第29条之规定，应予以减少。三、《业主手册》中约定“诉讼费、律师费等所有费用应由该业户承担”为格式条款，应认定为无效。原告提供的《业主手册》是物业公司为了适用于小区内各个业主而预先拟定的，在订立时并未与各业主协商。其中第3.3.2.7项最后一款规定“管理者有权对欠费业户向人民法院提出民事诉讼，由此引发的调查费、诉讼费、律师费等所有费用应由该业户承担。”违反了公平原则，加重了被告的负担。且物业公司以相同字体罗列于繁杂的条款之中，若非仔细慎重查看，实在是难以发现。恳请法庭依《合同法》第39条、40条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第10条之规定，原告未采取合理方式提请被告注意，明显加重被告责任，应认定该条款为无效条款，驳回原告“律师费、诉讼费由被告承担”的诉讼请求。综上，被告欠缴物业费是因原告没有履行双方合同约定，事实上明显未提供符合标准的服务，造成了被告的损失。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告损失。庭审中，原告为证实自己的主张，向本庭提交证据如下：证据（一）、原告营业执照副本（复印件），证明原告主体资格适格。证据（二）、1、商品房买卖合同（复印件）；2、业主入伙／入住验房表；3、装修管理协议；证明1、被告是长春上海广场（绿地蓝海）业主，该室建筑面积为69.7㎡；2、被告于2012年1月3日办理入住手续。证据（三）、1、企业法人营业执照（复印件）；2、物业管理企业资质证书（复印件）；3、前期物业服务合同及备案表；4、补充协议；5、入伙资料签收表；6、绿地蓝海业主手册；7、承诺书；证明1、被告每月缴纳物业管理费、能耗费标准为5.00元／㎡、2.50元／㎡；2、逾期支付费用应每日按逾期费用的3‰支付违约滞纳金，并承担原告维权支出的律师费。证据（四）、1、长春绿地蓝海大厦保洁服务合同2份（长春锦鹏家政）；2、秩序维护部值班记录表2份6张；3、劳务派遣协议书（万成集团）；4、万成集团工资表4张；5、电梯保养合同2份（八达电梯公司）；6、电梯保养作业报告4份14页；7、工程派工单9页；8、吉林省国家税务局通用机打发票3张（复印件）、吉林省国家税务局通用机打发票（电行业专用）2张（复印件）、吉林省国家税务局通用机打发票（水行业专用）1张（复印件）、长春市自来水公司水费发票1张（复印件）；证明原、被告双方存在事实的物业服务合同，合同实际履行，原告在2013-2014年度实际为包括在内的所有蓝海大厦业主提供了约定的物业服务，被告应按约定支付物业费、能耗费，承担滞纳金及诉讼发生的律师费。证据（五）、1、物业费催缴通知单；2、快递单；证明原告多次催缴被告拒不缴纳欠缴的物业费及能耗费证据（六）、律师代理费发票（复印件）；证明原告为维权诉讼支出1，000.00元律师费。证据（七）、证人张贺证言，证明原告按照合同约定实际为所有业主提供了物业服务。证据（八）、上海圣维仕物业管理有限公司文件，，证明原告是受上海圣维仕物业管理有限公司指派和委托对长春市长春上海广场绿地蓝海项目进行物业管理及费用的收缴。被告为证实自己的主张，向本庭提交证据如下：证据（一）、照片8张，证明1、因物业公司未及时修理外墙导致内棚顶大面积渗水，墙皮脱落；2、窗外与外围墙夹层内存有建筑垃圾及烟头，物业公司未及时清理；3、门前物业人员放置了一个垃圾桶，内有存水和烟头，脏乱且影响业主正常出行。证据（二）、装饰工程费用表，证明被告维修天花板花费6，750.00元，因物业公司未及时履行维修义务，造成业主损失，应有物业公司进行赔偿，被告请求在物业费范围内进行折抵。对于原、被告提供的相关证据合议庭依法酌定。经审理查明，一、2008年11月26日，案外人上海圣维仕物业管理有限公司（即乙方）与长春市汉生置业有限公司（即甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为长春上海广场（绿地·蓝海）提供物业管理服务，本合同签订之日起至业主大会成立并选出新的物业管理企业或者甲方解除与一方的委托合同止，该合同于2009年8月4日在长春市物业管理办公室备案。2009年6月11日，原告（即“乙方”）与案外人长春市汉生置业有限公司（即“甲方”）签订《长春“绿地·蓝海”项目前期物业服务合同补充协议》，约定，LOFT办公楼物业服务费5.00元／平方米／月；能耗费2.50元／平方米／月；采暖费33.00元／平方米／月，收费面积按建筑面积计算。二、2011年12月，原告制作《绿地蓝海业主手册》，写明，绿地蓝海·上海广场项目（以下简称“项目”）指坐落于长春市西安大路，建筑物、构筑物及红线范围内的空地和绿地。“发展商”指长春市汉生置业有限公司，“管理者”指发展商委托管理的上海圣维仕物业管理有限公司。……LOFT办公楼按每个单元建筑面积每月5.00元／平方米”……业户需于规定时间内缴纳其单元本月应付的管理费……管理者从本项目能耗费账户中支付下列费用，公共设备、设施、照明、景观、消防、电梯、中央空调、采暖、楼庭等产生的电费，公共洗手间、本项目、楼道、玻璃幕墙、绿化冲洗、浇灌等产生的水费，其它与公共能耗相关的费用……LOFT办公按每个建筑面积每月2.50元／平方米……业户需在规定时间内缴纳其单元本月应付的能耗费……为确保本项目的正常运行，保障全体业户的权益，上述费用（管理费、能耗费、水电费、采暖费等），任何业户应在付款通知单规定的日期内（每月10日前）支付应付款项，否则服务中心有权按采取下列措施：收取拖欠的款项外，还应从逾期之日按应缴费用每日3‰的标准收取违约滞纳金……管理者有权对欠费业户向人民法院提出民事诉讼，由此引发的调查费、诉讼费、律师费等所有费用应由该业户承担。三、2011年6月20日，被告与案外人长春市汉生置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买长春市朝阳区西安大路南、安达街西长春上海广场LOFT办公楼，建筑面积为69.7平方米办公用房一套，并于2012年1月3日对房屋验收后办理了入住手续。被告在《入伙资料签收表》上签字，表明已收到房间的《绿地蓝海业主手册》及进户门钥匙，同日，被告出具《承诺书》一份，写明，“致：上海圣维仕物业管理有限公司（‘绿地蓝海·上海广场’项目管理者）本人／本公司为‘绿地蓝海·上海广场’本项目停车位的业户，现确认已详细阅读并理解本项目《管理规约》，为维护本项目各单元业户的权益及促进本项目的管理，本人／本公司同意履行和遵守本规约规定的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”四、2014年9月10日，原告制作《绿地蓝海物业费催缴通知单》，写明欠2013年1月-2014年8月物业费10，455.00元，以上费用现已逾期，请贵户签收后3个工作日内及时到物业服务中心交纳。原告将该通知单以快递形式向被告发送，快递回执显示该件“已由收件人允许代为签收”。五、原告为本案支付律师代理费1，000.00元。另查明，合同签订后，原告受上海圣维仕物业管理有限公司指派和委托对该项目提供了物业管理服务。被告系‘绿地蓝海·上海广场’项目LOFT办公楼的业主，其接受原告物业服务的房产仅为LOFT办公楼。被告向原告缴纳了2012-2013年度的物业费。现被告以原告提供的物业服务存在违约情形拒绝给付物业费，故原告在庭审中将诉讼请求明确为1.被告支付欠缴的物业管理费8，364.00元、能耗费4，182.00元（共计12，546.00元）、违约滞纳金3，764.00元，共计16，310.00元；以上费用自2013年1月1日起计算至2014年12月31日。2.被告承担律师费人民币1，000.00元；3.被告承担诉讼费用。本院认为，一、被告收到原告制作的《绿地蓝海业主手册》后，接受原告提供的物业服务，并依据其上载明的收费标准向原告缴纳了物业管理费。被告为原告出具《承诺书》，并表示以详细阅读和理解管理规约，如有违约，愿承担违约责任的行为，应当视为其真实意思表示。庭审中被告自认其接受原告物业服务的房产仅为LOFT办公楼，故被告关于承诺书中表述其为停车位业主与本案无关的抗辩，本院不予支持。二、被告作为该项目的业主，接受物业管理服务的同时，应当按照《绿地蓝海业主手册》的规定，按时足额缴纳物业服务费及能耗费，现原告仅主张自2013年1月1日起至2014年12月31日止的费用，故被告应缴纳自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费8，364.00元（5.00元／平方米／月×69.7平方米×24个月），能耗费4，182.00元（2.50元／平方米／月×69.7平方米×24个月）。三、关于违约金，被告未按时足额缴纳物业管理费及能耗费，依据“业主手册”的规定应当承担违约责任，但其中关于违约金标准的规定过分高于原告的实际损失，且原告没有提供证据证明其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十九条》之规定，被告应当给付原告所欠款项同期同类银行贷款利息的1.3倍，即950.00元。四、关于律师代理费1，000.00元，系原告因被告违约而支出的合理费用，故应当由被告负担。五、被告主张原告在履行合同中存在违约行为，但未提供有效证据加以证明，故本院依法不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十九条》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李明于本判决生效后立即给付原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费8，364.00元，能耗费4，182.00元；二、被告李明于本判决生效后立即给付原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司违约金950.00元；三、被告李明于本判决生效后立即给付原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司律师代理费1，000.00元；四、驳回原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233.00元，由被告李明负担162.00元，由原告上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司负担71.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 王 威代理审判员 谢省伦人民陪审员 王 瑶二〇一五年五月二十八日书 记 员 倪春祥