（2015）旅民初字第37号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2018-08-31

案件名称

王晔与大连天熙鑫达房地产发展有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、周鹏商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

大连市旅顺口区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王晔,大连天熙鑫达房地产发展有限公司,大连市住房公积金管理中心,周鹏

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款

全文

大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2015）旅民初字第37号原告王晔。被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司。法定代表人宋晓彤。委托代理人ＸＸ宇。第三人大连市住房公积金管理中心。法定代表人于保和。委托代理人赵展。第三人周鹏。原告王晔诉被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、周鹏商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告王晔、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司的委托代理人ＸＸ宇、第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展、周鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年6月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将旅顺口区XXX商品房出售给被告，成交价格为600098元。合同签订后，原告已于合同签订当日支付首付款180098元；原告在支付购房首付款后，与第三人大连市住房公积金管理中心签订了借款合同，剩余房款按照合同约定的时间办理完毕贷款，并于2012年10月将剩余房款支付给被告，履行完全部付款义务。按照合同约定被告应当于2013年10月31日前将该房屋交付给原告，但由于被告原因迟迟不能交房，甚至停工长达一年之久，在迟延交房后，原告多次与被告沟通未果。原告于2014年5月5日向被告发送催告函，要求被告在三个月内履行交房义务。然后，三个月后被告仍未交房。2014年8月7日原告向被告发送解除合同告知函，告知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还原告购房款及受到的经济损失。被告收到原告的解除合同告知函后，在三个月内未提出异议，双方的商品房买卖合同已经解除，但并未退还原告购房款及赔偿原告经济损失。原告在支付购房首付款后，与第三人大连市住房公积金管理中心签订了借款合同，并将案涉房屋抵押给第三人大连市住房公积金管理中心，当《商品房买卖合同》解除后，贷款合同目的无法实现，原告有理由停止还贷。为避免第三人受到经济损失，第三人可以要求被告补偿未还贷款以及利息，并享有对房屋的优先受偿权。原告现请求法院判令：1、请求判令被告偿还原告购房首付款180093元及以该金额为基础按照银行同期贷款利率计算自2012年6月21日起至实际返还之日止的利息（截止至2014年11月10日利息为28182.13元）；2、请求判令被告偿还原告已支付给公积金的本金33146.33元，及以该金额为基础按照银行同期贷款利率计算的自2012年9月7日起至实际返还之日止的利息（截止至2014年11月10日利息为57582.58元）；3、请求判令被告偿还原告购房附加费用：契税6000.93元、维修基金2691元、他项权利证书工本费385元、代理服务费200元，担保费用1512元，共计10788.93元；4、请求判令被告赔偿迟延交房违约金15300元(截止至2014年11月10日)；5、请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；6、请求判决解除原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《抵押借款合同》，由被告将未还清的公积金贷款及利息返还公积金，原告停止还贷；7、诉讼费用由被告承担被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，根据原被告间签订的合同及补充协议的约定，在补充协议第三条中约定，宽限期内不能交房的，出卖人应当卖受人支付相应的违约金利息，如果超出宽限期150天仍未交房，双方约定出卖人只承担日万分之一的责任。原告主张解除合同无法律依据。对原告全部诉讼请求予以驳回。第三人大连市住房公积金管理中心述称，应由原告负责向公积金中心提前一次性偿清尚欠的借款本金386,853.67元、利息822.07元（截止至2015年2月25日，共计387,675.74元）及至清偿日止的利息后，公积金中心同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575）并可协助原告办理抵押房屋注销登记等退房手续；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年8月24日，原告与公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575），约定由公积金中心向原告发放住房公积金贷款420,000元，购买位于大连市旅顺口区XXXXX商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年9月7日，公积金中心依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将420,000元贷款作为原告支付的购房款转入大连天熙鑫达房地产发展有限公司账户。现原告起诉到贵院请求解除关于购买大连市旅顺口区XXXXX号商品房的《商品房买卖合同》，同时希望停止还贷。因《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》并非《商品房买卖合同》的从合同，《商品房买卖合同》的解除与否并不影响《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的效力；同时从尊重意思自治原则的角度出发，原告也应按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，公积金中心同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》并协助原告办理抵押房屋注销登记等退房手续。2012年5月10日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称协议）。协议约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。综上所述，请求判令原告、被告一次性提前还清原告尚欠的借款本息。在借款本息等全部清偿前，应确认公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。第三人周鹏述称：房屋购买时与原告存在夫妻关系，是共同借款人，现关系变更，第三人不应做为该房屋的共同借款人偿还贷款。同意原告的诉讼请求。在商品房买卖合同和个人住房抵押贷款合同解除即停止还公积金的判决生效之日所有从我住房公积金中扣除的钱都是赠与给原告。我不主张。经审理查明，2012年6月21日原告与被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》（编号为WHT201201435）。约定原告购买被告开发的旅顺口区XXXXX号房屋。建筑面积89.7平方米，价款总计600093元。合同第八条约定被告应当在2013年10月31日前交付房屋，合同附件四的补充协议第三条约定若被告不能按照约定时间交房，则原告同意给付被告宽限期90日，在宽限期内被告不承担违约责任。若被告逾期交房超过90日但不超过150日，自91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。若被告逾期交房超过150日后，自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交纳了180093元的首付款，2012年8月24日原告与第三人周鹏作为借款人，原告作为抵押人，以案涉房屋为抵押，与第三人大连市住房公积金管理中心旅顺办事处签订《个人住房抵押借款合同》，原告向第三人借款420000元，用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2012年9月7日至2032年9月6日。后第三人大连市住房公积金管理中心旅顺办事处将该笔款支付给被告并将案涉房屋进行了预告登记。原告自2012年10月7日开始分期偿还第三人大连市住房公积金管理中心旅顺办事处借款及利息，至2015年2月7日已偿还本金33146.33元。交予案外人大连华怡房屋代理有限公司办理产权的契税6000.93元、维修基金2691元、他项权利证书工本费385元、代理服务费200元，以及办理担保费用1512元。交房期限届满后，被告未能交房。原告于2014年5月5日向被告发送催告函，催告被告在3个月内交付房屋。被告于2014年5月7日收到催告函，原告于2014年8月7日向被告发送解除函，告知被告解除双方商品房买卖合同，被告于2014年8月9日收到解除合同告知函。另查明，原告与第三人周鹏原系夫妻，后离婚。双方约定案涉房屋所有的一切权利归原告，包括周鹏已经还的公积金贷款，以及在法院判决商品房买卖合同和个人住房抵押贷款合同解除即停止还公积金的判决生效之日的款项。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房抵押借款合同》、催告函、EMS快递单、回执及签收单、解除合同告知函、公积金管理中心个人住房抵押借款合同、公积金还款明细表、借款合同代收代缴费、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单、人住房公积金贷款保证合同及保证费、购房发票以及当事人陈述在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》签订的借款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，双方当事人具有法律约束力。被告未能按期交房，已构成违约，且被告至法庭辩论终结时仍不能交付房屋，也不能确定交房期限。原告已经于2014年8月7日向其邮寄了解除合同通知，原告请求解除商品房买卖合同合法有据，应予以支持，亦应当认定被告在收到解除通知的当天即2014年8月9日合同已经解除。因原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订《个人住房抵押借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人住房抵押借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房抵押借款合同》的请求应当予以支持，但第三人大连市住房公积金管理中心主张在借款本息等全部清偿前，应确认公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权，因案涉房屋已经进行了抵押登记，在被告将原告及第三人大连市住房公积金管理中心的借款合同未履行部分的本金及利息返还第三人大连市住房公积金管理中心前，第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权。对于原告要求被告返还原告已付购房款的请求，原告于2014年6月21日支付给被告180098元的首付款，该款应当返还，并应当支持原告请求的按照中国人民银行同期贷款利率计算自2012年6月21日至实际付款之日止的利息；对于原告至2015年2月已偿还本金33146.33元，该笔款项被告应返还给原告并应按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年2月7日至实际付款之日止的利息；对于原告请求被告返还原告已付的契税6000.93元、维修基金2691元、他项权利证书工本费385元、代理服务费200元、担保费用1512元的诉讼请求，均为案外人收取，现无法确定各相关收费部门能返还多少，应在各相关收费部门实际返还的金额确定后，剩余部分的赔偿问题需另行诉讼解决；对于原告请求的违约金，因原告系按照商品房买卖合同的约定要求支付违约金，但在商品房买卖合同已经解除的情况下，不应再按照合同继续履行情况下的违约金计算方式给付违约金，故原告该请求不应支持；因三方的合同均已经解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将扣除原告已经支付的首付款100893元及至2015年2月7日已经偿还的贷款本金33146.33元的剩余房款386853.67元返还第三人大连市住房公积金管理中心。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告王晔与被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于2012年6月21日签订的商品房买卖合同（合同编号WHT201201435）已经于2014年8月9日解除；二、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王晔购房首付款180093元并承担自2012年6月21日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王晔贷款本金33146.33元，并承担自2015年2月7日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、解除原告王晔、第三人周鹏与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年8月24日签订的《个人住房抵押借款合同》；五、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人大连市住房公积金管理中心386853.67元；六、第三人大连市住房公积金管理中心对涉案房屋享有优先受偿权；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5712元，其他诉讼费50元，合计5762元，由被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审　判　长　　杨知慧人民陪审员　　徐雪玲人民陪审员　　王保国二〇一五年五月二十八日书　记　员　　曹　娜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同的纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 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