（2014）宁民终字第5477号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-30
案件名称
上诉人南京金金霞实业有限公司与被上诉人南京大厂房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京金金霞实业有限公司,南京大厂房地产发展有限公司,夏存翠,叶锡荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5477号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）南京金金霞实业有限公司，住所地南京市六合区毕家洼37-45号。法定代表人冷静霞，该公司总经理。委托代理人李明，南京松铸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）南京大厂房地产发展有限公司，住所地南京市六合区山畔二村149号。法定代表人赵元斌，该公司总经理。委托代理人陈汉东、王新春，江苏天茂律师事务所律师。原审第三人夏存翠，女，1965年6月20日生，汉族。原审第三人叶锡荣，女，1971年4月3日生，汉族。委托代理人张志明，男，1974年4月30日生，汉族，南京钢铁集团公司职工。上诉人南京金金霞实业有限公司（简称金金霞公司）因与被上诉人南京大厂房地产发展有限公司（简称大厂房地产公司）、原审第三人夏存翠、叶锡荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金金霞公司的法定代表人冷静霞及其委托代理人李明，被上诉人大厂房地产公司的委托代理人陈汉东，原审第三人夏存翠、叶锡荣的委托代理人张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人大厂房地产公司原审本诉诉称，2001年12月1日，大厂房地产公司与金金霞公司签订了房屋租赁合同，约定将位于六合区西厂门54号的房屋出租给金金霞公司使用，租期至2006年12月30日，租金为每月400元。2007年1月，租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但金金霞公司仍按月支付租金至2012年7月。2010年12月28日，金金霞公司未经大厂房地产公司同意，擅自将租赁房屋转租给夏存翠。自2012年8月起，金金霞公司就未再交纳租金。故自2012年8月起，双方租赁关系终止。现讼争房屋由夏存翠占有、使用，并无事实和法律依据，故诉至法院请求：1、金金霞公司返还西厂门54号的房屋；2、夏存翠立即迁出西厂门54号房屋；3、本案诉讼费由金金霞公司及夏存翠承担。上诉人金金霞公司原审本诉辩称：1、金金霞公司从1993年6月1日就开始承租西厂门54号房屋用于经营，2001年续签并一直延续到现在，租金也交到了2013年9月1日；2、金金霞公司与夏存翠之间不是转租，而是内部承包关系，且承包期限早已届满，夏存翠自2012年12月28日起就未能缴纳费用。无论夏存翠与何人合伙经营，与本案均无关系，不应当将叶锡荣作为本案的第三人；3、金金霞公司所承租的房屋是南京市直管非住宅公房，大厂房地产公司应按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》中所确定的标准和比例向金金霞公司进行赔偿。上诉人金金霞公司原审反诉诉称，1993年6月1日，金金霞公司与大厂房地产公司签订了租赁合同，由金金霞公司承租大厂房地产公司所有的位于西厂门街54号的南京市直管非住宅公房用于经营。合同签订后，金金霞公司认真履行了合同义务，按约支付了租金至今。2012年8月，讼争房屋被列入拆迁范围内，根据合同约定，金金霞公司享有讼争房屋的拆迁补偿。故反诉要求：1、判令大厂房地产公司支付拆迁补偿款款项的60%，计1012822.44元（按照营业性用房的标准赔偿）；2、判令大厂房地产公司支付补助费用、房屋装饰、装修、附补费用230978元；3、判令大厂房地产公司支付设备拆除、安装、搬运费用67521.49元；4、判令大厂房地产公司支付停产停业损失135042.99元。上诉4项合计1446364.92元。被上诉人大厂房地产公司原审反诉辩称：1、金金霞公司主张的事实、理由均不成立。因为拆迁事实没有形成，至今大厂房地产公司还没有和房屋征收部门达成拆迁补偿协议，也没有领取相关的补偿款，房屋征收部门也没有实施拆迁行为。故即使按照合同第6条约定，也要等到反诉被告大厂房产公司确定补偿方式后再按照国家相关政策办理。同时，金金霞公司不应当适用《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》，该规定是针对实行政府指导价的直管非住宅用房，而反诉被告大厂房产公司与金金霞公司签订租赁合同时实行的是协议价；2、大厂房地产公司与金金霞公司之间的租赁合同关系在2012年9月就自然终止了，因为当时政府部门已经发布拆迁公告，大厂房地产公司也通知了金金霞公司，金金霞公司也知道即将拆迁的事情，故没有再继续交纳租金，所以金金霞公司是不符合补偿条件的；3、本案讼争房屋的土地使用权证上明确记载是住宅用房，金金霞公司要求按照经营性用房的标准进行赔偿，缺乏事实和法律的依据。原审第三人夏存翠原审辩称其要求40万元的赔偿，因为有部分装潢是其装修，所以要求赔偿，给钱就搬走。原审第三人叶锡荣原审辩称其同意夏存翠的意见，达到叶锡荣要求就搬走。原审法院经审理查明，位于六合区西厂门54号房屋系公有商业用房，登记在大厂房地产公司名下。2001年12月1日，大厂房地产公司与金金霞公司签订一份租赁合同，约定大厂房地产公司将讼争房屋出租给金金霞公司使用，租期至2006年12月30日，月租金400元。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。2012年9月后，大厂房地产公司未再收取租金。2013年5月22日，大厂房地产公司向金金霞公司的法定代表人冷静霞发出通知，因讼争房屋被列入征收范围，故要求其于同年6月3日前腾空讼争房屋并办理交接清算手续。2013年6月7日，金金霞公司向夏存翠发出通知，以讼争房屋被列入征收范围为由，要求其于2013年6月15日前腾空讼争房屋并办理交接手续。后大厂房地产公司与金金霞公司因承租补偿等事宜发生争议，未能交接。故大厂房地产公司于2013年7月1日向原审法院提起诉讼，要求金金霞公司返还讼争房屋，夏存翠迁出讼争房屋。2013年7月15日，金金霞公司向大厂房地产公司汇款14400元，款项来源注明“付西厂门街12#、35-37#、54#房租1年”。原审法院另查明，2010年12月28日，金金霞公司与夏存翠及案外人苏传容签订一份承包合同，约定将讼争房屋承包给夏存翠和案外人苏传容，全年承包费为25000元，承包期限至2012年12月28日。后案外人苏传容退出经营，叶锡荣加入经营，现讼争房屋由夏存翠、叶锡荣占有并使用。原审法院再查明：讼争房屋国有土地使用权证上记载的土地使用者为大厂房地产公司，土地用途为住宅，土地使用权面积为141.4平方米。大厂房地产公司签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，协议中记载：被征收房屋位于六合区西厂门54号，为本案讼争房屋，补偿项目为：1、房屋货币补偿金额为802115元；2、补助费用173315元；3、房屋装修、装饰、附补费用为57663元，合计为1033093元。上述1、3项由江苏三师土地房产评估有限公司评估，其中第1项房屋货币补偿以住宅标准进行评估。但上述协议未经房屋征收部门南京化学工业园区拆迁办公室的盖章确认，讼争房屋至今尚未拆除，依旧由夏存翠、叶锡荣占有并使用，拆迁款未发放给大厂房地产公司。以上事实，有各方当事人陈述、国有土地使用证、租赁合同、承包合同、现金缴款单、国有土地上房屋征收与补偿协议、评估及测算表等证据予以证明。原审法院认为，大厂房地产公司与金金霞公司之间的租赁合同期限届满后，金金霞公司继续使用租赁房屋，而大厂房地产公司没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但大厂房地产公司认为自2012年8月起双方已终止租赁关系，缺乏证据支撑，原审法院不予采信。大厂房地产公司于2013年5月22日书面通知金金霞公司，要求腾空房屋，表明了解除合同之义，现又起诉要求金金霞公司及夏存翠、叶锡荣迁出房屋，符合法律规定，应当予以支持，故原审法院认定大厂房地产公司与金金霞公司之间的房屋租赁合同关系于2013年5月22日解除。金金霞公司在大厂房地产公司起诉之后虽补缴了一年房租，但其单方付款行为不能证明大厂房地产公司有继续出租的意思表示，亦不能对抗大厂房地产公司的合同解除权，故金金霞公司应当返还租赁房屋，同时金金霞公司在庭审中明确表示不要求大厂房地产公司返还其补缴的一年房租，故原审法院不予处理。金金霞公司将租赁房屋承包给夏存翠，而夏存翠又与叶锡荣共同经营，但金金霞公司与夏存翠之间的合同约定以及夏存翠、叶锡荣之间的共同经营均不能对抗和约束大厂房地产公司。金金霞公司承租的前提被解除后，夏存翠、叶锡荣也失去了占有使用租赁房屋的依据，据此，夏存翠、叶锡荣应当协助金金霞公司返还房屋。金金霞公司反诉要求大厂房地产公司对其进行补偿，理由为讼争房屋被征收与补偿，但事实为大厂房地产公司虽单方面签订了房屋征收与补偿协议，但无房屋征收部门的盖章确认，表明房屋征收部门尚未与大厂房地产公司就房屋征收与补偿达成一致的意思表示，同时讼争房屋尚未被拆除，补偿款的数额也没有确定。金金霞公司坚持要求大厂房地产公司在上述情况下，按照征收与补偿协议中所记载的内容对其进行赔偿，缺乏有效依据，原审法院不予支持；金金霞公司甚至要求改变征收与补偿协议的补偿标准，已超出民事案件的审理范畴，本案不予理涉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、夏存翠、叶锡荣于判决生效之日起30日内从南京市六合区西厂门54号房屋迁出。二、南京金金霞实业有限公司于判决生效之日起31日内将南京市六合区西厂门54号房屋交付给南京大厂房地产发展有限公司。三、驳回南京金金霞实业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费80元，由南京金金霞实业有限公司负担。一审反诉案件受理费8908元，由南京金金霞实业有限公司负担。上诉人金金霞公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审第二项的本诉判决，驳回被上诉人的本诉诉求。2、撤销原审第三项驳回反诉的判决，被上诉人按南京市直管非住宅（营业性）公房拆迁补偿标准款的60%计1012822.44元（每平方补偿标准12118元×租赁面积139.3平方）×补偿系数60%支付上诉人；支付拆迁补助费用、房屋装饰装修、附补费用合计230978元（补偿总款1033093元-房屋货币补偿金额802115元）；支付设备拆除、安装、搬运费用67521.49元（每平方补偿标准12118元×租赁面积139.3平方）×补偿系数4%；支付停产停业损失135042.99元（每平方补偿标准12118元×租赁面积139.3平米×补偿系数8%。以上四项合计1446364.92元。3、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。上诉人金金霞公司本诉部分上诉理由为：原审判决“认定大厂房地产公司与金金霞公司之间的房屋租赁合同关系于2013年5月22日解除”属于认定事实错误。其理由为：1、原审判决认为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；由此可见，夏存翠承包上诉人已装修好的西厂门街54号经营音乐茶社，并不影响上诉人不定期租赁人的主体资格。2、原审判决查明“2012年9月后大厂房地产公司未再收取租金”，与事实明显相悖。原审判决既已查明“金金霞公司在原告起诉之后，补交了一年房租”及金金霞公司向被上诉人汇款的事实，上述事实已足以印证上诉人“租金交到了2013年9月1日”的陈述。被上诉人收到该款既未提出异议，又未退回上诉人；依据最高人民法院《民通意见》第66条第一项“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”之规定，上诉人认为双方实际上维系了原判认定的“不定期租赁”合同关系，该合同关系完全处于拆迁期间，应当受到拆迁补偿。3、江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第38条的规定，“房屋租赁合同未定租期，出租人要求收回出租房屋的，应予允许，但应给承租人一定的找房期间。”第39条规定，“找方期间以不超过六个月为宜”。据此，不超过六个月的找房期仍为合法租赁期间，上诉人有理由认为：此期间既为合法租赁期间，又为拆迁补偿期间，被上诉人在此期间向上诉人发出腾房通知，完全基于排除上诉人应受拆迁补偿的利益驱动，但在法律意义上并不影响上诉人实际租赁期20年应受补偿的合法权益。故原审判决认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系于2013年5月22日解除，属于认定事实错误。原审判决继而认定上诉人“单方付款行为不能证明大厂房地产公司有继续出租的意思表示，亦不能对抗大厂房地产公司的合同解除权”，明显与上述省法院规定相悖，属于适用法律错误。上诉人金金霞公司反诉部分上诉理由为：1、原审判决认定“金金霞公司反诉要求大厂房地产公司对其进行补偿，理由为诉争房屋被征收与补偿但事实为大厂房地产公司虽单方面签订了房屋征收与补偿协议，但无房屋征收部门的盖章确认，表明房屋征收部门尚未与大厂房地产公司就房屋征收与补偿达成一致的意思表示，从事诉争房屋尚未被拆除，补偿款的数额也没有确定。金金霞公司坚持要求大厂房地产公司在上述情况下，按照征收与补偿协议中所记载内容对其进行赔偿，缺乏有效依据，本院不予支持”，违背事实和法律。理由为：首先，六合区房屋征收部门已与被征收人大厂房地产公司签订征收与补偿协议；该协议虽未盖公章，但明确载明有两位负责征收和拆迁的经办人王云、吕伟的签名，且原审法院调取的该协议上赫然盖有六合区大厂街道办事处征收拆迁办公室的骑缝章，由此可见该征收与补偿协议是已存档的，亦由原审法院调取的、有效的。而被上诉人在与六合区房屋征收部门签订了补偿协议之后，应当依法对应受承租补偿的上诉人支付补偿数额，但被上诉人却故意拖延至今已两年多，拒不履行对上诉人租赁使用直管公房的拆迁补偿义务。其次，现在被上诉人的产权房所处位置周围，除了上诉人独立的承租房以外皆已拆除，有新拍照片为证。根据已知事实，足以推定被上诉人已经支付了其他承租人的拆迁补偿款，否则这些承租户不可能搬离，任由六合区房屋征收部门实施拆除。再次，本案中，双方在租赁合同履行期间，本案所涉租赁房屋被纳入了征地拆迁范围，上诉人添附的附着物、附属设备、装潢等在该期间内经拆迁部门登记造价，且该部分补偿款项已包含在被上诉人的补偿款中，故该部分补偿款项应由被上诉人向上诉人支付。2、原审判决认为上诉人“要求改变征收与补偿标准，已超出民事案件的审理范畴”，仍系认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人早在1993年6月1日签订了《南京市直管非住宅公房租赁合约》，并非原审判决所称2001年12月1日才签订租赁合同。原审这一认定明显改变缩短了上诉人8年的承租期间，直接降低了被上诉人对上诉人的拆迁补偿标准。其次，原审判决原判查明被上诉人签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》中记载了详细补偿数额，上诉人按双方1993年6月1日《南京市直管非住宅公房租赁合约》实际承租之日起按照非住宅公房拆迁补偿规定计算，正当合法。3、原判置贵院发回重审的生效裁定而不顾，仍然以已被撤销判决的相同理由支持被上诉人的诉求，并以此为基础，驳回上诉人的反诉诉求，完全有悖司法公平正义。综上上诉人恳请二审法院院依法改判，支持上诉人诉求。被上诉人大厂房地产公司二审辩称：1、关于本诉部分，原审判决认定的合同解除时间正确。2012年8月份涉案房屋所在地人民政府发布了拆迁公告，被上诉人口头通知上诉人租赁房屋即将拆迁，所以终止租赁关系不再收取租金。2012年11月之后，周边地区很多住户的房屋已经陆陆续续被实际拆除，期间上诉人和被上诉人双方多次协商，希望能够协商解决。因为上诉人条件过高，与被上诉人之间分歧较大，未能达成协议。被上诉人于2013年5月22日向上诉人发出通知，告知房屋是拆迁范围，要求在6月3日之前腾空房屋，交付房屋，上诉人置之不理。2013年6月7日上诉人向第三人发出了通知，要求腾空房屋，交付租赁房屋，第三人也不接受。2013年7月1日被上诉人提起了诉讼，要求解除租赁关系，意思已经非常明确；上诉人在2013年7月15日当天自行向被上诉人账户支付了14400元，该汇款是其单方行为，并未得到被上诉人认可。原审法院认定2013年5月22日双方的不定期租赁合同已经解除，该认定正确。2、关于反诉部分，因上诉人与被上诉人已经就诉争房屋产生争议，诉争房屋亦被多次转租或者承包，并由第三人占有，诉争房屋一直没有办法交付给拆迁部门，拆迁部门也一直未同意签订协议。所以诉争房屋到目前为止尚未实际拆迁，也没有达成拆迁协议。一审法院就本诉与反诉认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的各项上诉请求。原审第三人夏存翠陈述给钱就可以搬走。原审第三人叶锡荣陈述同意夏存翠意见。上诉人金金霞公司在二审中提交了以下证据：1、国有土地上房屋征收补偿协议，以证明该协议已经签订；2、涉案房屋的现场照片；3、1993年6月1日及2001年12月1日签订的南京市直管非住宅租赁合约。被上诉人对上述证据的质证意见为：证据1、3已经原审质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，对关联性、证明力有异议，认为该证据上加盖骑缝章系出于单位管理需要，并不能证明该协议已经正式签订；证据2中1993年6月1日的租赁合约为复印件，对真实性不予认可。对证据2的真实性予以认可，但认为不能证明拆迁协议已经签订或实际履行。第三人对上述证据不持异议。因证据1、3已经原审质证，本院确认其不属于新证据。对于证据2的真实性本院予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。被上诉人大厂房地产公司及夏存翠、叶锡荣在二审中未提交新证据。上诉人金金霞公司对原审查明的事实异议之处为：“2012年9月后大厂房地产公司未再收取租金”与事实不符。被上诉人大厂房地产公司及夏存翠、叶锡荣对原审查明的事实无异议。本院对原审查明的事实中各方当事人不持异议的部分予以确认。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限届满后，被上诉人继续使用租赁房屋，而上诉人未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。被上诉人于2013年5月22日书面通知上诉人要求其腾空房屋，且于2013年7月提起诉讼，应认定被上诉人2013年5月22日之通知系为解除合同之表示。上诉人在被上诉人起诉之后虽向被上诉人汇款，但该行为系上诉人的单方行为，不能证明大厂房地产公司有继续出租的意思表示，亦不能对抗大厂房地产公司的合同解除权。结合本案现有事实，原审法院认定大厂房地产公司与金金霞公司之间的房屋租赁合同关系于2013年5月22日解除，金金霞公司返还租赁房屋，两原审第三人应当承担协助之责，并无不当。就上诉人提出的反诉主张，因房屋征收与补偿协议未经房屋征收部门的盖章确认，房屋征收部门尚未与被上诉人就房屋征收与补偿相关事项达成一致的意思表示，故上诉人要求被上诉人按照该协议中所记载的内容对其进行赔偿，缺乏事实与法律依据。据此，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12245元，由上诉人南京金金霞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年五月二十八日书 记 员 罗程允 关注公众号“”