（2015）广民终字第100号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-03
案件名称
徐龙建与薛兵、吴小英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书.
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐龙建,薛兵,吴小英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广民终字第100号上诉人（原审被告）徐龙建，男，汉族，生于1965年7月14日，四川省广元市人，初中文化，住广元市利州区宝轮镇。委托代理人梁富煜，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）薛兵，男，汉族，生于1973年10月20日，四川省广元市人，初中文化，住广元市利州区宝轮镇。被上诉人（原审原告）吴小英，女，汉族，生于1974年10月9日，四川省广元市人，初中文化，住广元市利州区宝轮镇。系被上诉人薛兵之妻。二被上诉人委托代理人黄静，四川博誉律师事务所律师。上诉人徐龙建因房屋买卖合��纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人徐龙建及其委托代理人梁富煜，被上诉人薛兵、吴小英及其委托代理人黄静均到庭参加诉讼。本案经合议庭合议并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审查明，薛兵1997年建房时向徐龙建借款5万元（含利息l万元），另薛兵读驾校时又向徐龙建借款0.4万元，共5.4万元，由于薛兵一直无资金归还，经双方多次协商，于2004年2月15日双方签订《房屋抵债协议》，协议约定：截止2004年2月1日，甲方（薛兵）欠乙方（徐龙建）债务及资金利息伍万肆仟元人民币，甲方无钱归还乙方，甲方同意将自己所有的两楼一底的房屋（位于广元市中区宝轮镇上街3号，广房权证城宝C字第00**号���以11万元抵偿给乙方（徐龙建），办理房屋过户手续的税费由甲方支付，并约定甲方（薛兵）今后要买回此房，甲方（薛兵）应按银行贷款利息支付本息（以11万元计算），双方还约定违约金1万元。协议签订后，徐龙建给薛兵补了5.6万元，薛兵于2004年2月19日给徐龙建出具收条一张，载明“今收到徐龙建现金l1万元整”。徐龙建主张薛兵已将该房屋以11万元的价格予以出卖，并交付了钥匙和房屋，现要求薛兵、吴小英办理房屋过户手续，并承担过户费用。另查明，薛兵、吴小英为夫妻关系，1999年5月13日登记结婚，因结婚证遗失，于2014年4月14日补发结婚证。2010年薛兵曾到法院主张要求徐龙建返还该房屋。诉争房屋（广房权证城宝C字第00**号）在1998年9月14日登记在薛兵名下，至今房屋的所有权人仍是薛兵，该诉争房屋没有土地使用证。原审认为，2004年2月15日薛兵与��龙建签订《房屋抵债协议》，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。从该《房屋抵债协议》的第二条约定该房屋以11万元抵偿给徐龙建，第三条约定办理房屋过户手续的税费由薛兵支付，但第四条又约定薛兵今后要买回此房，薛兵应按银行贷款利息支付本息（以11万元计算），虽协议中有抵偿的表述，但至今尚未履行完毕，现薛兵、吴小英主张按照抵偿协议约定以11万元价格购回此房，并不违反合同约定。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而现在该房屋登记所有权人仍是薛兵，故薛兵要求徐龙建返还房屋，予以支持，但薛兵、吴小英应当依约定按银行同期5年贷款利率支付本息（以11万元计算）。薛兵、吴小英将房屋及钥匙交付给徐龙建，徐龙建在管理和使用期间产生的收益，因双方在协议中没有约定，薛兵、吴小英主张要求徐龙建返还房屋租金5万元，不予支持。原审中薛兵、吴小英书面放弃对违约金的诉讼请求。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：限徐龙建于判决生效之日起十五日内将本案诉争房屋返还给薛兵、吴小英；限薛兵、吴小英于判决生效之日起十五日内依约定将11万元本金及利息支付给徐龙建，利息按中国人民银行同期5年贷款利率计算（从2004年2月20日起至2014年5月27日止）。一审宣判后，徐龙建不服提出上诉称，上诉人与二被上诉人之间订立的房屋抵偿协议其实质是买卖协议，双方之间形成房屋买卖合同关系，且标的物已交付10年。二被上诉人应当继续履行合同，协助办理房屋过户手续。请求撤销原判，判令二被上诉人办理房屋所有权证和国有土地使用权证变更登记手续，并承担相关费用，二被上诉人向上诉人承担1万元违约金，并承担一、二审全部诉讼费。被上诉人薛兵、吴小英辩称，协议是双方当事人的真实意思。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人徐龙建申请证人徐龙才出庭作证。徐龙才当庭对上诉人与被上诉人协议达成的过程及原因进行了说明。对协议中第四条“若甲方（薛兵）今后要买回此房，甲方（薛兵）应按银行贷款利息支付本息（以11万元计算）”解释称，当时双方本意是若徐龙建要出卖该房，薛兵可以优先购买。上诉人对证人的当庭证言予以认可。被上诉人薛兵、吴小英质证认为，证人陈述的协议过程及原因是真实的。但认为证人在二审当庭作证的内容与一审中出具的书面证词不一致。且上诉人从购买诉争房屋至今未取得有权机关的批准变更相关权证对证人当庭证言，本院认证如下：证人陈述房屋买卖协议达成的过程及原因，双方当事人均予认可，且与房屋抵债协议相互印证，对该部分证词予以采纳。其关于“当时双方本意是若徐龙建要出卖该房，薛兵可以优先购买”的陈述与一审书面证词不一致，且无其他证据佐证，故本院不予采纳。二审另查明，上诉人与被上诉人于2004年2月15日所签《房屋抵债协议》约定：因甲方（薛兵）一九九七年建房时向乙方（徐龙建）借款以及甲方上驾校向乙方借款，至今无钱归还，经双方多次协商达成以下条款。一、截止2004年2月1日，甲方欠乙方债务及资金利息五万肆仟元人民币，甲方无钱归还乙方。二、甲方同意将自己所有的两楼一底房屋以拾壹万元人民币抵偿给徐龙建，四至界限为：东面至徐家巷居委会仓库旁小路为界，南面至街面公路为界，西面至楼梯为界，北面至夏桂英家堡坎为界。楼梯与薛花共用。���、经后办理房屋过户手续的税费由甲方支付。四、若甲方经后要买回此房，甲方应按银行贷款利息支付本息（以拾壹万元计算）。卖方上薛兵、吴小英，买方徐龙建在协议上签字捺印。徐龙才、彭良林、薛花以证人身份在协议上签字。又查明，1998年薛兵申请用地时，建设用地许可证（NO.0026332）及审批意见载明：该土地性质为集体土地，属原地改建。被上诉人所举《私有房屋所有权登记申请书产权审核记录》载明：该房系拆除祖遗旧房在原宅基地重建。证人徐龙才是徐龙建之长兄，也是薛兵、吴小英之大舅，亦是本案房屋抵债协议的执笔人见证人。证人徐龙才在一审中向法院提供书面证词：“关于徐龙建与薛兵房屋低压（抵押）借贷一事，当时是他们两家协商好后，找我们叁家作证，是在我二姐徐龙秀家，他们把借钱的前后情况及低压条款说了后，由我执笔，��方看后没有议见（意见）才签字的，我们叁家才签字”。该协议订立时另两名见证人庭后向本院书写材料称当事人双方签订协议时，约定的是将房屋抵押给徐龙建，并且薛兵、吴小英有权买回。2015年6月11日，薛兵、吴小英向本院递交书面意见，承诺若法院支持其回购房屋请求，同意除支付徐龙建11万元购房本金外，另自愿支付14万元利息。其余事实与一审查明一致，对此本院予以确认。本院认为，因二被上诉人在上诉人处借款5.4万元未还，在上诉人另向被上诉人支付5.6万元后，被上诉人将自己所有的两楼一底的房屋“抵偿”给上诉人，并约定“办理房屋过户手续”，双方所签《协议》符合房屋买卖合同的特征，故应认定本案当事人基于《协议》形成房屋买卖法律关系。原审对双方当事人之间所达成《协议》的法律关系认定错误，本院予以纠正。本案争议焦点��于双方形成房屋买卖关系并各自履行主要义务后，被上诉人是否还有权回购该房屋。双方在形成以房“抵债”的同时，还约定“甲方（薛兵）今后要买回此房，甲方（薛兵）应按银行贷款利息支付本息（以11万元计算）”，其表达的意思清楚，并无任何歧义。该约定包含以下主要内容：一、被上诉人有权以自己单方的意思决定买回此房而不考虑上诉人是否同意；二、被上诉人决定买回此房没有时间限制；三、被上诉人买回此房时，上诉人不得拒绝；四、被上诉人买回此房时，价格按11万元的本金及银行贷款利息计算。虽然本院对上诉人关于本案双方形成的是买卖合同关系的观点予以确认，但《协议》中关于被上诉人对诉争房屋有买回的权利的约定同样是双方真实意思表示的结果，该约定并不违反法律规定，故被上诉人主张买回本案诉争房屋的权利应当得到支持。双��所签协议并未约定二被上诉人买回房屋时支付利息之标准，二审中二被上诉人书面同意支付利息14万元，明显高于原审法院确认其应承担的资金利息，故对二被上诉人这一自愿承担相应民事责任的意思表示，本院予以确认。上诉人诉请二被上诉人继续履行办理房屋过户手续义务，因本院支持二被上诉人行使对房屋的回购权，故对上诉人的这一主张不予支持。综上，原审虽认定本案所涉协议的性质有误，但实体判决并无不当；鉴于二被上诉人对自己承担的民事责任所作出的意思表示，本院对本案的实体处理作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第1578号民事判决第一项，即：限徐龙建于本判决生效之��起十五日内将本案诉争房屋返还给薛兵、吴小英；二、撤销广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第1578号民事判决第二项，即：限薛兵、吴小英于本判决生效之日起十五日内依约定将11万元本金及利息支付给徐龙建，利息按中国人民银行同期5年贷款利率计算（从2004年2月20日起至2014年5月27日止）；三、被上诉人薛兵、吴小英于本判决生效之日起十五日内退还徐龙建购房款本金11万元，并支付利息14万元。本案一审案件受理费1850.00元，二审案件受理费2500.00元，计3350.00元，均由上诉人徐龙建负担。本判决为终审判决。审判长 王振茂审判员 韩恩齐审判员 熊剑洪二〇一五年五月二十八日书记员 黄 琴