（2014）穗中法民五终字第4769号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-15
案件名称
林玉与麦志强房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州房地产实业集团有限公司,麦爱群,麦志明,林玉,麦志强
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4769号上诉人（原审被告）：广州房地产实业集团有限公司，住所地广州市越秀区东风中路318号。法定代表人：郑笑凯，副总经理。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玉，身份证地址：广州市，现住广州市。委托代理人：麦爱群，住广州市海珠区。原审原告：麦爱群，住广州市海珠区。原审原告：麦志明，住广州市海珠区。原审第三人：麦志强，住广州市越秀区。上诉人广州房地产实业集团有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1989年3月25日，原广东省广州市东山区人民法院就麦锡诉林玉婚姻纠纷一案，作出（1988）东法民字第1293号民事调解书，其中记载双方自愿达成协议如下：一、麦锡与林玉自愿离婚。二、……。三、白云路筑南新街9号首层及二楼尾房产权归麦锡所有，该屋二楼头房、三楼、厨房的产权归林玉所有。……1991年8月19日，房管部门根据上述调解书向麦锡核发了上述9号房屋的房屋共有权保持证。1997年4月15日，麦锡、林玉与广州房地产实业集团有限公司（以下简称广房公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：广房公司经批准拆除上述9号房屋，广房公司应于1999年12月31日将白云路原拆迁地段回迁楼内第四、二层位置二楼B梯东向的单元（建筑面积为49.38平方米）的房屋用作拆除上述二人原址房屋后的产权调换（补偿）等。同日，麦锡（被拆迁人、乙方）与广房公司（为拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除上述9号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积19.69平方米，有正式户口的实际居住人口1人；乙方愿意迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的西槎路房屋作临时居住；甲方应于1999年12月31日前，在白云路原拆迁地段回迁楼首层建筑面积19.69平方米的套间回迁安置给乙方回迁居住；甲方逾期安置回迁的，应按政策的标准向乙方承担违约责任；其他事项：由乙方负责麦志强的临迁和回迁安置等。协议签订后，麦锡依约迁出上述9号房屋，交由广房公司拆除。2002年12月30日，林玉与广房公司签订《回迁补充协议书》，约定：关于回迁安置问题，根据房屋折迁协议，原协议安置为原地段回迁楼二楼，建筑面积29.69㎡，现经协商调整后，林玉同意签约白云路89号嘉骏苑A504房，建筑面积22.81㎡，根据回迁安置协议，林玉产权建筑面积为29.69㎡，林玉产权建筑面积剩余的6.88㎡及另外向广房购买3.12㎡建筑面积，共计10㎡给其儿子麦志强，买大面积的房款用临迁费抵扣，多退少补等。据林玉、麦爱群、麦志明提供的麦锡户口簿记载，原广州市越秀区白云路筑南新街9号房屋只有麦锡一人在籍。麦锡死亡后，其户口已注销。2013年3月15日，广东省广州市南方公证处作出（2013）粤广南方第005649号《公证书》，记载：被继承人麦锡于2005年4月21日在广州市死亡；……被继承人于2005年4月18日在广州市东山区公证处立有遗嘱［见（2005）穗东内证字第1503号《遗嘱公证书》］，被继承人麦锡在上述遗嘱中指定：将座落在广州市白云路筑南新街9号房屋属其所占有的产权，包括回迁补偿所得的产权（该房屋已拆迁）交由其子女麦爱群、麦志明两人共同继承，各占均等份额。上述房屋已拆迁，未回迁。2013年6月27日，林玉、麦爱群、麦志明向原审法院提起本案上诉，请求判令：1、广房公司按照广州市城市房屋拆迁安置协议书以及回迁补充协议书的约定，为林玉办理白云路89号嘉骏苑A504房的回迁房的房产证，以及广房公司承担一切办证的费用。2、广房公司按照回迁补充协议书约定，交付林玉另外买大10平方米回迁面积的房屋，以及承担办理有关办证手续和办证费用的义务。案件审理期间，林玉、麦爱群、麦志明确认广房公司于2003年初安排林玉回迁至涉讼的A504房。现广房公司尚未为林玉办理该A504房的房地产权证。麦爱群、麦志明表示，对林玉主张将该A504房的产权登记在其一人名下的诉讼请求没有异议，其不主张该房屋产权。广房公司至今尚未按上述《回迁补充协议书》约定向林玉交付约定的10㎡房屋。案件审理期间，原审法院组织林玉、麦爱群、麦志明、广房公司至涉讼的广州市越秀区白云路嘉骏苑大楼进行现场勘验。广房公司表示嘉骏苑首层大部分作公交车站使用，另有部分面积作市政配套设施使用，没有其他房屋可供安置麦爱群、麦志明回迁；麦爱群、麦志明亦确认嘉骏苑首层未见其他空置房屋，并表示其没有证据证明广房公司在嘉骏苑首层有其他房屋可供其回迁。对于广房公司所述麦锡生前居住的白云路89号之二307房，麦爱群、麦志明否认该房屋现由其占有使用。另查，据麦志强陈述，广房公司拆迁办工作人员安排麦志强于1999年12月入住广州市越秀区白云路嘉骏苑A304房。现该房屋由麦志强居住使用。麦志强不确认其是随麦锡回迁入住该房屋，而认为广房公司欠麦志强临迁费而给其居住。对其所述的入住原因，麦志强未能提供证据证明。案件审理期间，林玉明确其第二项诉讼请求为：要求广房公司为林玉办理白云路嘉骏苑A304房的房地产权证，撤回要求广房公司交付房屋的诉讼请求。麦志明、麦爱群对林玉的上述诉讼请求没有异议，并同意撤回要求广房公司交付房屋的诉讼请求。广房公司对此表示同意为林玉办理上述A304房其中10平方米登记于林玉名下的房地产权证，至于上述A304房超出10平方米以外的产权面积部分，林玉要求由其购买取得，广房公司同意在与林玉协商一致的情况下出售给其。麦志强对林玉上述诉讼请求没有异议。原审法院认为：麦锡、林玉与广房公司签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均依约自觉履行。麦锡死亡后，麦志明、麦爱群根据麦锡的遗嘱共同继承取得麦锡占有原被拆迁房的产权，故广房公司应当向林玉、麦志明及麦爱群履行提供回迁安置及产权调换补偿房屋的义务。现林玉要求广房公司将涉讼的广州市白云路嘉骏苑A504房的产权登记在其一人名下，广房公司对此表示同意，且麦志明、麦爱群对此亦不持异议，对此予以照准。此外，根据现有证据，麦志强现未能提供证据证明其现居住使用的广州市越秀区白云路嘉骏苑A304房的合法入住途径，而林玉现要求广房公司为林玉办理白云路嘉骏苑A304房的房地产权证，广房公司对此表示同意为其办理其中10平方米的房地产权证，麦志强亦不持异议；鉴于该A304房现尚未办理房地产权证，即未能确定该房屋实际产权面积，且林玉及广房公司均表明了就超出面积进行买卖的意愿，故本案中可先将A304房全部面积办理过户至林玉名下，待房地产权证办妥后双方再行协商超出面积买卖事宜。因本案纠纷是由于广房公司逾期安置回迁及产权调换补偿所引致，故本案受理费应由广房公司负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2013年11月28日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起30日内，广州房地产实业集团有限公司应为林玉办理广州市越秀区白云路嘉骏苑（现编门牌：白云路89号之一）A504房登记至林玉名下的房地产权证。因办理房地产权证所产生的有关税费由广州房地产实业集团有限公司承担。二、自判决发生法律效力之日起30日内，广州房地产实业集团有限公司应为林玉办理广州市越秀区白云路嘉骏苑（现编门牌：白云路89号之一）A304房登记至林玉名下的房地产权证。因办理房地产权证所产生的有关税费由广州房地产实业集团有限公司承担。案件受理费3500元，由广州房地产实业集团有限公司负担。判后，上诉人广房公司不服原判，向本院上诉称：一、麦爱群、麦志明不是本案的原告，没有对广房公司提起诉讼，现一审法院直接将麦爱群、麦志明列为原告是错误。二、广州市越秀区白云路嘉骏苑A504房实际面积为23.3933平方米，一审法院认定该房屋的面积是错误，且判决广房公司承担办理该房屋产权证的税费也是错误的。1、广州市越秀区白云路嘉骏苑A504房的面积为22.81平方米，该面积仅是当初的初步测绘，不是最终结果，该房屋现经广州市房管部门测绘实际面积为23.3933平方米。2、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《回迁补充协议书》均没有约定广州市越秀区白云路嘉骏苑A504房产权证的有关税费，现行法律也没有规定该税费由广房公司承担，而据现行的交易习惯，该税费一般均是由买方承担，而非卖方承担。三、一审法院判决广房公司为林玉办理广州市越秀区白云路嘉骏苑A304房的房地产权证并承担办证所产生的税费，缺乏事实及法律依据，且对广房公司明显不公。1、广房公司只是同意将广州市越秀区白云路嘉骏苑A304房其中10平方米登记于林玉名下的房地产权证，对于超出面积双方仅有买卖的意愿，广房公司也只是表明在协商一致的情况下才出售该面积给林玉，双方并没有达成书面的协议，也就说双方有可能出现协商不一致的情况或林玉不购买该部分面积的情况或广房公司不出售的情况，现一审法院却强行判决广房公司为林玉办理A304房的产权证，一审法院的行为属于强迫当事人交易，已超出其职权范围，且缺乏事实及法律依据，属于违法的行为。2、涉案A304房总面积约54.6平方米，林玉回迁安置的仅是9.4平方米，占该房屋总面积的17%左右，现如按一审判决将整套房屋的产权证均办在林玉名下，若将来双方没有达成购买的一致意见，导致交易无法完成，那么势必又会引起双方更大的争议，一审法院的判决不利于双方解决的矛盾，对广房公司也是极为不公平；且如果林玉在办理产权证后马上又出售转让，并转移出售款的，那么广房公司的权益就无法得到保障了。3、退一步而言，即使广房公司同意林玉回迁A304其中的10平方米，并就超出10平方米外的面积进行交易买卖，但该买卖属于双方正常的商品房市场买卖，对于该部分面积办理产权证的税费依法也应由双方协商确定，且依据现行的交易习惯，该税费一般均是由买方承担，而非卖方承担，为此，一审判决广房公司承担该房屋办证的所有税费没有任何合同和法律依据，且对广房公司也极为不公平。请求法院判决：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、驳回林玉的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由林玉承担。被上诉人林玉答辩称：不同意广房公司的上诉请求。原审原告麦爱群答辩称：不同意广房公司的上诉请求。原审原告麦志明没有提交答辩意见。原审第三人麦志强答辩称：不同意广房公司的上诉请求。经审理查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：原审法院于2013年7月24日开庭审理时，告知当事人追加麦爱群、麦志明为本案原告，林玉、麦爱群、麦志明、广房公司均表示没有异议。本院认为：麦锡、林玉与广房公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、林玉与广房公司签订的《回迁补充协议书》为双方自愿签订，原审法院认定合同有效正确。根据《回迁补充协议书》的约定，林玉已回迁至白云路嘉骏苑A504房，广房公司尚未为林玉办理房地产证，原审法院判决广房公司为林玉办理A504房的房地产权证合理有据。关于A304房的办证问题，因A504房尚未达到林玉原产权房建筑面积29.69平方米，因此林玉尚有剩余面积有待广房公司予以安置，双方达成另购买3.12平方米，共计10平方米的意见。现A504房尚未办理房产证，该房的建筑面积尚未最终确定，因此，林玉剩余产权房面积尚未确定，A304房有多少面积属于《回迁补充协议书》中约定的10平方米部分尚未确定，此外，对于A304房超过10平方米部分双方对于购买的价格尚未协商一致，由于该部分不属于双方协议中约定的产权调换及购买部分，原审法院判决A304房先登记至林玉名下再由双方协商购买的价格没有法律依据，本院予以纠正。A504房属于回迁安置房，是产权调换，而不是房屋买卖，广房公司认为有关办理产权登记的税费由林玉承担的意见，本院不予采纳。至于麦爱群、麦志明是否应作为本案原告的问题，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是由麦锡、林玉签订，由于麦锡已经死亡，而《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》没有区分麦锡、林玉各自应回迁的房屋，故原审法院将麦锡被拆迁房屋的继承人麦爱群、麦志明追加为本案原告一同参加诉讼并无不当，原审法院也当庭告知了广房公司，广房公司也表示没有异议，现广房公司认为将麦爱群、麦志明列为原告错误的意见，本院不予采纳。本案纠纷是由于广房公司未依约履行合同义务所致，案件受理费由广房公司负担。上诉人广房公司上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1798号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1798号民事判决第二项；三、驳回林玉的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各3500元，均由广州房地产实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 万力平审判员 李 静二〇一五年五月二十八日书记员 徐毅敏 来源：