（2015）佛南法民三初字第493号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-09
案件名称
安建芳与李安元租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安建芳,李安元
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第493号原告：安建芳，男，汉族，住河南省郑州市。委托代理人：周健，系广东正大联合律师事务所律师。被告：李安元，男，汉族，住江西省鹰潭市余江县。原告安建芳诉被告李安元租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员宋国俊独任审判，原告的委托代理人周健到庭参加诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结并已当庭宣判。原告诉称：2014年9月28日，原、被告双方协商约定，原告将自己位于佛山市南海区里水镇流潮潭村一栋房屋（共七层，房屋面积2300平方米）出租给被告作经营佛山市南海佛泰鞋业有限公司办公、仓储使用，租期6年，自同年9月29日起至2020年9月29日止，合同约定租金为每月30000元。租房合同签订后，被告只向原告交纳了2个月的租房保证金和同年9月29日至10月29日一个月的租金。在原告向被告催收第二个月租金时，被告一直拖延至同年11月初。后佛山市南海区人力资源和社会保障局通知原告，被告因公司经营不善已经停业，且被其员工黄立怡、李彩英、潘洪眉等8人投诉拖欠工资25875元，并以维稳需要为由要求原告向被告的8名员工垫付工资25875元。鉴于被告一直音信全无且占用涉诉房屋，故起诉请求判令：1．解除原告和被告所签订的房屋租赁合同；2．被告支付拖欠2014年10月30日至2015年4月9日的租金161000元予原告；3．被告支付违约滞纳金48300元予原告；4．被告支付原告为其员工代垫的工资25875元予原告；5．本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。被告没有答辩。庭审中，原告举证如下：1．《安建芳身份证》复印件1份，用以证明原告的身份信息。2．《李安元身份证》复印件1份，用以证明被告的身份信息。3．《房屋租赁合同》原件1份，用以证明房屋租赁、相关约定条款具体内容、被告违约以及被告未按时支付租金予原告的事实。4．《房屋及附着土地买卖合同》原件1份，用以证明原告是涉诉房屋的所有人及出租方。5．《收据》原件1份。6．《中国农业银行银行卡取款业务回单》原件2份。7．《中国农业银行银联卡》复印件1份。8．《房屋转让协议书》原件1份。9．《梁广英身份证》复印件1份。10．《房屋转让协议书原件交付证明》原件1份。11．《集体土地建设用地使用证》原件1份。证据5-11，用以证明原告购买的房屋向相对方支付了合同约定的所有购房款；房屋的前手所有人及相关利害关系人均同意将房屋卖给原告；原告持有相关合同和《集体土地建设用地使用证》原件均可证实原告是涉诉房屋的所有人和出租方。12．《佛山市南海佛泰鞋业有限公司工资表》原件1份，用以证明原告为被告员工垫付的工资金额为25875元。13．《垫支证明》原件1份，用以证明原告是涉诉房屋的所有人和出租方，以及原告为被告公司员工垫付工资的事实和原因。诉讼中，被告没有举证。被告没有到庭，视为其对原告出示的证据放弃质证、辩证的权利。本院经审查认为，原告出示的证据1-11来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。证据12、13与本案缺乏关联性，本院不作审查。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉诉土地位于佛山市南海区里水镇流潮村，其《集体土地建设用地使用证》载明：土地使用权人为梁广英，土地用途为住宅，土地类别为住宅用地，用地使用权面积为349.86平方米，建筑占地面积349.86平方米。2011年4月26日，梁广英（甲方）和被告（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水镇流潮潭村13号以南的房屋及宅基地转让给乙方，面积355.87平方米，价格105万元；甲方将上述房屋及宅基地转让给乙方后，乙方可自行在该房屋及宅基地改建房屋，甲方不得干涉，也不得另外向乙方收取任何费用；甲方将上述房屋及宅基地转让给乙方后，乙方完全享有该房屋及宅基地使用权，乙方及其子女可自己居住，也可以出租或转让给第三方；经双方议定乙方在支付清所有转让房屋及宅基地的转让款后，甲方交土地使用证原件予乙方等内容。2012年8月，被告拆除涉诉土地上的旧建筑物，重新在涉诉土地上兴建一座七层高的房屋，房屋建筑面积为2300平方米，该房屋于2013年8月完工。2014年9月28日，被告（甲方）、赵本红（甲方）、原告（乙方）、梁广英（丙方）、黄肖英（丙方）签订《房屋及附着物土地买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水镇流潮潭村的一块宅基地及房屋（七层）转让给乙方，价格390万元；持有该宅基地使用权证的丙方对于前述甲乙双方之间买卖行为与本合同全部条款知晓，同意并认可；甲方与丙方之间的原买卖合同中约定的甲方的全部权利归乙方所有（其中特别注明的该宅基地及其附属物房屋建筑等归乙方单独拥有）等内容。后梁广英和被告将《房屋转让协议书》原件交给原告。同日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于佛山市南海区里水镇流潮潭村的一间房屋（七层）出租给乙方，房屋面积2300平方米，租赁期限6年，自2014年9月29日至2020年9月29日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为公司办公、仓储使用；乙方第一次缴纳租金和保证金后，甲方将房屋交给乙方使用；租金为每月3万元，每三年递增房屋租金百分之八等内容。2014年9月29日，原告向被告支付款项390万元。被告于同日将涉诉房屋交付给原告，原告于同日将涉诉房屋出租给被告。另查明，被告在涉诉土地上新建的房屋未办理房产证以及报建、验收手续。本院认为：1．关于合同效力问题。涉讼房屋因未经报建和验收而不具备出租条件，原告将不符合出租条件的房屋出租给被告使用，违反了《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，故原、被告于2014年9月28日签订《房屋租赁合同》无效。合同的解除必须以合同生效为前提，合同无效自始没有法律约束力，故原告请求解除合同的主张，没有法律依据，本院不予支持。2．关于房屋使用费问题。因被告已使用了涉讼房屋，合同已实际履行，故被告应当支付相应的对价即房屋占用使用费予原告，房屋占用使用费的标准可参照合同约定的租金标准。根据原、被告在《房屋租赁合同》中的约定，2014年10月30日至2015年4月9日期间的租金标准为30000元/月，2014年10月30日至2015年4月9日期间为5个月11日，故被告在该段时间拖欠原告的使用费为161000元（30000元/月×5个月+30000元/月÷30日×11日），故原告请求被告支付房屋占用使用费161000元的主张，于法有据，本院予以支持。3．关于违约滞纳金问题。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，故原告请求被告支付违约滞纳金48300元的主张，于法无据，本院不予支持。4．关于代垫工人工资问题。第一，原告无法提供其出示证据12、13上签名人员的身份证明，无法证实上述人员是被告的员工。第二，若上述人员为被告员工，原告亦无充分证据证明被告拖欠上述人员工资的事实。第三，若被告拖欠上述人员工资，原告也无证据证明原告支付上述人员工资是基于相关部门的要求。综上，原告请求被告支付原告为其员工代垫工资25875元的主张，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李安元应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用使用费161000元予原告安建芳；二、驳回原告安建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2413.81元（原告已预交），由原告负担653.81元，被告负担1760元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 宋国俊二〇一五年五月二十八日书记员刘冬花 来自