（2014）琼行终字第118号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-18
案件名称
三亚市金陵海景花园业主委员会与三亚市人民政府二审行政判决书
法院
海南省高级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
三亚市人民政府,海南金陵置业有限公司,三亚市金陵海景花园业主委员会
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十一条
全文
海南省高级人民法院行 政 判 决 书（2014）琼行终字第118号上诉人（原审被告）：三亚市人民政府。法定代表人：吴岩峻，该市市长。委托代理人：冯建晓，三亚市住房和城乡建设局公务员。委托代理人：陈世鸥，三亚市人民政府法律顾问室专职法律顾问。上诉人（原审第三人）：海南金陵置业有限公司。法定代表人：喻涛，该公司总经理。委托代理人：林明宇，海南中海律师事务所律师。委托代理人：林如果，海南中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚市金陵海景花园业主委员会。负责人：黄苇，该委员会主任。委托代理人：刘时云，海南三和元律师事务所律师。上诉人三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）、海南金陵置业有限公司（以下简称置业公司）与被上诉人三亚市金陵海景花园业主委员会（以下简称业主委员会）土地房屋颁证纠纷一案，不服三亚市中级人民法院作出的（2014）三亚行初字第2号行政判决，三亚市政府和置业公司别于2014年5月13日和5月12日向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。上诉人三亚市政府的委托代理人陈世鸥，上诉人置业公司的委托代理人林如果，被上诉人业主委员会的委托代理人刘时云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉的行政行为是三亚市政府依据置业公司的申请，将三亚金陵海景花园1、2、3号楼地下室（土地使用面积3089.30平方米、建筑面积7402.62平方米）登记在置业公司名下，并于2007年9月26日给置业公司颁发了三土房（2007）字第7219号土地房屋权证（以下简称72**号土地房屋权证）。原审查明：2003年9月12日，三亚市规划局三规工审字（2003）116号审批同意置业公司兴建新金陵度假公寓酒店项目，项目用地面积72100.68平方米，容积率1.29，建筑密度18%，绿地率55%，由一期三幢高层公寓楼和二期酒店建筑组成。一期工程总建筑面积59348.97平方米（其中地下室建筑面积约7304平方米），建筑占地面积约2226.48平方米。2006年6月，地下室人防工程竣工验收，工程建筑面积6025平方米。2007年3月21日、2007年6月26日一期工程竣工验收，1#楼建筑面积19255.38平方米、2#楼建筑面积20838.22平方米、3#楼建筑面积19255.37平方米。2007年8月，三亚市政府根据置业公司的申请，将三亚金陵海景花园1、2、3号楼地下室建筑面积7402.62平方米（含人防工程建筑面积6025平方米）计入总建筑面积，按总建筑面积60873平方米分摊土地使用面积3089.30平方米，同时将该地下室所有权、土地使用权登记在置业公司名下。并于2007年9月26日给置业公司颁发了7219号土地房屋权证。原审认为：本案的争议焦点有两个：（一）业主委员会的诉讼资格是否适格；（二）三亚市政府颁发7219号土地房屋权证的行政行为是否合法有据。关于业主委员会是否具有诉讼主体资格的问题。该院认为，因业主委员会系合法登记成立、对该小区的公共物业有监督、管理职能的组织。地下室建筑物所有权及土地使用权的归属，涉及到业主委员会行使监督、管理职能的区域及范围，与业主委员会有法律上的利害关系，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，可以依法提起行政诉讼。故置业公司提出业主委员会不具有诉讼主体资格的主张，没有法律依据，依法不予支持。关于7219号土地房屋权证是否合法的问题。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，置业公司系该人防工程的投资者。依《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条，“…地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除”的规定，该人防工程建筑面积并没有计入公共建筑分摊面积。由于业主按购房合同的约定所支付的购房款不包含除商品房套内面积及公共建筑分摊面积外专有部分的面积，故业主委员会主张业主已支付人防工程建设成本的主张，没有事实和法律依据，不予支持。因地下人防工程不计入容积率及公共建筑分摊面积，但三亚市政府在办理登记时将地下人防工程建筑面积6025平方米计入总建筑面积，并按商品房建筑面积的同等土地分摊系数计算土地分摊面积，必然导致整栋小区容积率增加、普通商品房建筑土地分摊面积减少，侵害了小区业主的合法权益。综上所述，三亚市政府颁发7219号土地房屋权证的行为主要证据、依据不足，违反《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条的规定。业主委员会的诉讼请求合法有据，予以支持。经该院审判委员会讨论决定，遂依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目的规定，判决撤销7219号土地房屋权证。案件受理费50元由三亚市政府负担。三亚市政府上诉称：一、原审法院以《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》认定三亚市政府行政行为违法属适用法律错误。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》属于部门规章，不属于法律或行政法规，不能适用该规章作为认定三亚市政府为置业公司地下人防工程颁证是否合法的依据。该规章规定的是房屋销售面积计算问题，并非针对地下人防工程是否可以确权。原审法院也认可涉案地下人防工程是置业公司投资建设，而且涉案地下人防建设工程成本不包含在业主支付购房款中。三亚市政府将该人防工程颁证给置业公司并无不当。二、业主委员会不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第48条规定的“其他组织”，依法不应认定其具有诉讼主体资格。业主委员会合法成立并不代表其具有诉讼主体资格，其不具有独立承担民事责任的能力。本案实质是地下人防工程所有权纠纷，不属于物业管理纠纷，与业主委员会没有利害关系。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。综上，请求撤销原审判决，驳回业主委员会的诉讼请求。置业公司上诉称：一、业主委员会没有诉讼主体资格。业主委员会虽然合法登记，但其没有独立财产，不具有独立承担民事责任的能力。原审法院认定业主委员会有诉讼主体资格违反法律规定。二、原审法院撤销7219号土地房屋权证的理由不成立。涉案地下人防工程为置业公司投资建设，而且涉案地下人防工程建设成本并不包含在业主所支付的购房款中。既然置业公司是涉案地下人防工程的投资人，三亚市政府颁证给置业公司并无不当。另外，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》是部门规章，不属于法律或者行政法规，原审法院适用该规章认定三亚市政府颁证行为不合法是错误的。同时，该规则规定的并非针对地下人防工程是否可以确权问题，而是销售商品房面积计算方面的规定。原审判决认定事实不清，适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，驳回业主委员会的诉讼请求。业主委员会答辩称：一、原审判决适用法律正确。三亚市政府和置业公司主张原审判决适用法律错误没有依据。二、业主委员会是根据《物业管理条例》和依照国务院行政法规并经过当地政府部门备案合法成立的社团组织，有自己的名称、组织机构和场所，有权代表业主诉讼，享有诉讼主体资格。三、涉案人防工程地下室依法不计算容积率，不应分摊土地面积，故三亚市政府将涉案人防工程给置业公司颁发既有建筑面积，又有分摊土地面积的产权证违反法律规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上，请求驳回上诉，维持原判。经现场勘查，颁证地下室有配电房、水泵房、发电机房、电（楼）梯间等公用设施。经向颁证时三亚合利测绘服务有限公司的测绘审核人员钟瑞珊的询问，其称颁证地下室配电房、水泵房、发电机房、电（楼）梯间等公用设施均在本案颁证面积范围之内。各方当事人对钟瑞珊的陈述均予以认可。据此可以认定，7219号土地房屋权证包含配电房、水泵房、发电机房、电（楼）梯间等公用设施。二审查明的其他事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点有两个，一是业主委员会是否具有本案诉讼主体资格。二是三亚市政府给置业公司颁发7219号土地房屋权证是否合法。关于业主委员会是否具有本案诉讼主体资格的问题。业主委员会是依法经过备案成立的对小区公共物业具有监督和管理职能的组织，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能。因涉案地下室有变电房、水泵房等公共设施，对地下室所有权的归属及是否应当分摊土地的问题涉及其物业管理职责范围，业主委员会具有本案诉讼主体资格。三亚市政府和置业公司关于业主委员会没有本案诉讼主体资格的理由不能成立。关于三亚市政府颁发7219号土地房屋权证是否合法的问题。经现场勘查，颁证的地下室有配电房、水泵房、发电机房等公用设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，对于建筑区划内的公共设施，属于业主共有。因此，三亚市政府将包含配电房、水泵房、发电机房等公用设施的地下室全部登记给置业公司所有，没有事实和法律依据。原审判决撤销该颁证行为并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应当予以维持。三亚市政府和置业公司的上诉请求及理由依法不能成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人三亚市人民政府和海南金陵置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 岱代理审判员 李 贝代理审判员 冯 坤二〇一五年五月二十八日书 记 员 陈欣欣附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》（1989年）第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。