（2014）华法民初字第5334号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-24
案件名称
原告濮阳市黄锦钻采配件加工有限公司诉被告濮阳市胜利东路办事处尧当居民委员会第二村民小组租赁合同纠纷一案一审判决书
法院
濮阳市华龙区人民法院
所属地区
濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
濮阳市黄锦钻采配件加工有限公司,濮阳市胜利东路办事处尧当居民委员会第二村民小组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款
全文
濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）华法民初字第5334号原告（反诉被告）濮阳市黄锦钻采配件加工有限公司。委托代理人刘杰、石丽丽，河南泽民律师事务所律师。被告（反诉原告）濮阳市胜利东路办事处尧当居民委员会第二村民小组。委托代理人王永灼，男，汉族。委托代理人崔志防，男，汉族。原告（反诉被告）濮阳市黄锦钻采配件加工有限公司诉被告（反诉原告）濮阳市胜利东路办事处尧当居民委员会第二村民小组租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）濮阳市黄锦钻采配件加工有限公司的委托代理人石丽丽，被告（反诉原告）濮阳市胜利东路办事处尧当居民委员会第二村民小组委托代理人王永灼、崔志防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年6月2日，原告和被告签订租赁协议，约定由原告租赁尧当村西石化路北房屋5间，每年租金为22000元。2010年政府要求拆迁，包括原告所租赁的部分土地，原告实际租赁面积由原来的3800平方米变为不足1600平方米，因情势变更，原告认为，被告收取的租金应当相应的减少。现被告不仅不减少租金，反而要求加收租金。并指派其村民王永灼用垃圾土堵塞原告大门，原告清理垃圾花费1200元。原、被告多次协商未果。根据相关法律规定，原告诉至法院，请求判令变更原、被告之间签订的租赁合同中的租金条款，将租金变更为11000元，并由被告赔偿原告垃圾清理损失1200元，本案诉讼费由被告负担。被告辩称并反诉称，被告和原告签订的租赁协议，约定的是尧当村西石化路北房屋5间南北长110米、东西宽34.5米，而非原告所诉称的尧当村西石化路北房屋5间，应是房屋5间，场地为南北长110米、东西宽34.5米。原告所诉的土地面积因政府拆迁，由原来的3800平房米变更为1600平方米，原告在当时及以后均没有要求变更租赁费用，现在提出已经超过诉讼时效。而该路段通过市政府改造，涉案土地租赁价款超过22000元。原告在租赁被告土地期间擅自将土地转租给他人，且原告并未按约定交纳租赁费，原告存在严重的违约行为，应当根据合同约定向被告支付违约金。综上，被告要求和原告解除租赁合同，原告立即搬离租赁场地；判令被告承担违约金22000元并赔偿被告损失14666元，并由被告承担本案诉讼费。原告针对被告反诉辩称，原告并未擅自转租土地。原告租赁被告的土地并在土地上加盖了房屋，原告只是将土地上的房屋和案外人鲁建军合作，鲁建军经营汽车配件加工，双方是合作关系，并非将房屋或者土地租赁给他，因此原告并未违约，不应承担违约责任，双方签订的租赁合同不应解除。原告曾向被告缴纳2014年8月1日至2015年8月1日的租金，但被告不收取。原告知道租赁面积减少后多次和被告沟通，要求减少租金，但原告反而要求增加租金，双方一直没有达成一致意见。经审理查明，2008年6月2日，原告和被告签订租赁协议一份，协议约定：被告将位于尧当村西石化路北房屋5间南北长110米、东西宽34.5米租给原告，原告每年向被告支付租赁费22000元整（贰万贰仟元整），如遇国家政策变动，以国家政策为准；租赁期间为2008年8月1日至2028年8月1日；原告租赁后，有权在场地内根据需要自行施工，自行建设，被告不得干扰；租赁期间如遇国家建设、城市规划等征用土地时，除土地补偿费以外的其他补偿费，如地面以建筑费、搬迁费、误工费、种植费等归原告所有（原有房屋、水井、围墙、桥归被告所有）；租赁到期后，原告所有的建筑按新旧程度在同等条件下优先售给被告，否则被告有权自行处理，如继续租赁，原、被告双方协商确定期限，在同等条件下被告优先；……。上述合同由濮阳市华龙区人民政府胜利路街道办事处尧当居民委员会加盖公章，村民代表王永灼、王世刚签字，原告加盖公章，法定代表人刘保军签字。当日，刘保军和王永灼、王世刚签订租赁协议附件，双方约定2008年7月30日付清2008年8月1日至2009年7月30日的租金。合同签订后，原告即在租赁土地上加盖房屋等设施。2010年，政府拓宽道路，将租赁土地征收，原告租赁的土地面积由原来的3800平方米变更为约1600平方米。2010年7月30日至2014年8月1日，原告仍按22000元／年按时缴纳租赁费。但2014年7月30日前，原告并未缴纳2014年8月1日至2015年7月30日的租赁费用。原告认为，其租赁的土地面积减少，租金应当做相应的减少，被告认为原告违反约定转租土地，要求解除劳动合同赔偿损失，双方形成纠纷。另查明，2014年9月13日，案外人鲁建军出具情况说明一份，证明其在原告加盖的5间厂房内修车，双方签了房屋使用协议，修理原告公司内部车辆，使用期限从2014年3月1日至2015年3月1日。2014年9月1日，被告村民王永灼破坏其使用的门和墙板，经过报警处理，鲁建军不再追究王永灼的行为，王永灼和原告的纠纷与其无关。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，原、被告在平等自愿的基础上签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行义务。针对原告要求被告减少土地租金的请求，本院认为，原、被告对涉案土地已经于2010年被国家部分征收的事实均予以认可，原告使用的土地面积虽然减少，但随着该土地周边经济的发展，土地租金价格已经随之逐年增加，依照公平原则，原告缴纳租金的数额和其得到的收益并未因土地面积减少而受到影响。此外，土地征收后的几年内原告继续使用剩余土地，并参照双方签订的租赁合同，仍按时且全额向被告缴纳租赁费用，被告也接受原告缴纳的全部租金，应视为双方对变更后的土地租金协商一致，对合同中的租金条款进行了变更，因此，原告在按时缴纳两年租金后又要求变更租金，缺乏依据，本院不予支持。针对被告要求解除和原告的租赁合同的请求，本院认为，本案租赁合同的租赁物为土地，而原告在土地上加盖的房屋和案外人合作经营，处理原告公司内部的车辆维修事务，不应视为该房屋和土地完全脱离了原告的管理和使用，原告并没有违反合同中关于转租的约定，故被告要求解除租赁合同，并要求原告支付违约金及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。针对原告要求被告赔偿清理垃圾费用1200元的请求，本院认为，被告村民用垃圾土拥堵原告大门的是被告在不明知道原告和案外人合作模式的情况下，贸然作出的冲动行为，该行为虽然给原告造成了损失，但是也系原告并未将合作经营的情况向被告作出合理解释导致的，故原告要求被告赔偿清理损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）濮阳市黄锦钻采配件加工有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）濮阳市胜利东路办事处尧当居民委员会第二村民小组的诉讼请求。本案本诉受理费75元，由原告负担；反诉受理费771元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本7份，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 李红权审 判 员 潘 慧人民陪审员 张艳英二〇一五年五月二十八日书 记 员 靳伟华 关注微信公众号“”