（2015）新民五初字第00113号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-07-18
案件名称
张占国、张兰英与郭玉柱、史根新确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市新城区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张占国,张兰英,郭玉柱,史根新
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民五初字第00113号原告张占国，男，汉族，1969年10月3日出生，汉族，农民，住呼和浩特市新城区。原告张兰英，女，汉族，1966年10月15日出生，农民，住呼和浩特市新城区。委托代理人赵喜福，与原告张兰英系夫妻关系。二原告共同委托代理人乌建林，经纪律师事务所律师。被告郭玉柱，男，汉族，1967年11月11日出生，农民，住呼和浩特市新城区。委托代理人李大秀，系被告郭玉柱哥哥。被告史根新（曾用名史志清），男，蒙古族，1963年3月8日出生，住呼和浩特市新城区。本院于2015年3月23日立案受理了原告张占国、张兰英诉被告郭玉柱、史根新确认合同无效纠纷一案，依法由审判员高飞宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张占国、张兰英及其委托代理人乌建林、赵喜福，被告郭玉柱及其委托代理人李大秀、被告史根新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张占国、张兰英诉称，2014年1月7日，经被告史志清居间担保，原告与被告郭玉柱《出售宅基地协议》，约定被告郭玉柱将塔利村宅基地出售给原告。协议签订后，原告先后向被告郭玉柱支付购地款23万元，又通过被告郭玉柱向被告史根新支付居间担保费5万元，原告直接支付被告史根新居间担保费2万元。原告取得宅基地后，由于邻居强烈阻挠，原告在宅基地上无法建房，原告与二被告于2014年11月18日，签订协议，约定被告郭玉柱同意退还购地费23万元，被告史志清同意退还居间担保费7万元。原告认为，双方签订的《出售宅基地协议》违反法律强制性规定，属于无效合同，被告史根新作为居间担保人存在过错，被告史根新应当承担无效担保责任。被告史根新无权取得7万元居间费，应当向原告承担返还责任。原告诉至法院，请求：1、依法确认《出售宅基地协议》无效；2、被告郭玉柱返还购地款23万元；3、被告史根新连带返还76667元；4、被告史根新退还实际取得的居间担保费7万元；5、案件受理费由被告承担。被告郭玉柱辩称，案涉宅基地属于自然村留下的老宅宅基地，全塔利村自然老宅宅基地都没有任何宅基手续，在被告与原告签订《出售宅基地协议》时，被告与中介人已经把宅基地的情况详细介绍给原告了，双方本着平等自愿的原则签订了该协议，所以原告是完全同意的。原告在该宅基地上建房时，被告积极化解纠纷。后被告多次要求中介人让原告开工建房，但是原告再也没有开工。原告私自违反《出售宅基地协议》的规定，应由原告承担全部责任，被告不予退款赔偿。被告史根新辩称，原告当时购买宅基地的时候，是经过原告的亲戚李和平来找被告的。问清楚后，李和平就联系了原告，被告史根新联系了被告郭玉柱。原告第二天就来付款了，办完事以后原告拉上被告史根新和李和平去吃饭，吃饭的过程中原告给被告史根新壹万元，中介人李和平壹万元。原告购买完宅基地以后，建房的时候邻居阻拦，就停工了，后来纠纷解决了，原告也不开工了。这时房地产落价了，原告就说要退。被告郭玉柱说退也行，要钱没有，公路北有地，后来被告郭玉柱抵押了3.5亩土地，处理完的。经审理查明，2014年1月7日，原告张占国、张兰英与被告郭玉柱签订《出售宅基地协议》，约定被告郭玉柱将位于新城区毫沁营镇塔利村的宅基地出售给二原告，原告于当日先付25万元，剩余的20万元当房屋建成由原告一次性付给被告郭玉柱。被告史根新与案外人李和平作为中介人签字。2014年11月18日，原告张占国与被告郭玉柱签订协议，载明：被告郭玉柱收到原告张占国购买宅基地款总计45万元，付款方式为现金25万元和原告张占国给被告郭玉柱打的欠条20万元。在原告张占国施工时又支付被告郭玉柱3万元，经商议28万元中的5万作为中介费付被告史根新。现被告郭玉柱归还原告宅基地款23万元，因未能及时归还暂时抵押被告郭玉柱承包地3.5亩。被告史根新作为中介人在该协议上签字。另查明，2014年1月7日，被告史根新与案外人李和平给原告出具收条一张，载明：“今收到中介费贰万元正20000元”。2014年3月21日，被告郭玉柱给原告出具收条一张，载明：“现收到张占国现款（30000）叁万元正”。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。二原告并非塔利村集体经济组织成员，不享有取得该村宅基地的资格。二原告与被告郭玉柱签订《出售宅基地协议》违反法律的强制性规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应将宅基地返还被告，被告将购地款返还原告。被告郭玉柱共收到原告的购地款28万元，其中给付被告史根新中介费5万元，剩余购地款23万元应当予以返还，原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告史根新辩称，其是中介人并不是担保人，结合原、被告所签订的合同及被告史根新所出具的收条，应当认定原告与被告史根新之间是居间合同关系，原告未提供证据证明被告史根新有担保的意思表示，原告要求被告史根新承担连带责任返还三分之一购地款的诉讼请求，本院不予支持。因被告史根新提供的订立合同的机会违反法律规定，没有合法有效的促成合同成立，不得要求支付报酬，被告史根新对其所收取的报酬应当予以返还。关于被告史根新应当返还的中介费数额的问题，被告史根新所收取的中介费涉及2万元和5万元两部分。2014年1月7日被告史根新与案外人李和平共同收取中介费人民币2万元，经本院释明，原告明确表示不要求案外人李和平承担责任，被告史根新辩称自己收取了1万元，原告对被告史根新与案外人李和平所收取的具体数额未提交证据予以证明，本院对被告史根新自认的部分，即1万元予以支持。关于原、被告于2014年11月18日所签订的协议，被告史根新对协议的真实性予以认可，但辩称协议的最后一句是后加的，被告史根新没有收到5万元中介费，根据协议其他部分的内容，前后呼应，可以认定，被告史根新收取了5万元中介费。被告史根新应当予以返还。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认2014年1月7日原告张占国、张兰英与被告郭玉柱所签订的《出售宅基地协议》为无效合同；二、原告张占国、张兰英将依该协议所得的宅基地返还被告郭玉柱，被告郭玉柱返还原告张占国、张兰英购地款人民币23万元；三、被告史根新返还原告张占国、张兰英中介费人民币6万元；以上两项判决内容于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告张占国、张兰英的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费减半收取人民币3575元，原告已预交，由被告郭玉柱承担2741元，被告史根新承担834元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇二〇一五年五月二十八日书记员 范芙蓉附相关法条：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第八条集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 搜索“”