（2015）明民一初字第00621号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-07-18

案件名称

朱蕾蕾与明光市金泰地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

明光市人民法院

所属地区

明光市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱蕾蕾,明光市金泰地产开发有限公司,苏果超市（滁州）有限公司明光分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第五条，第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

安徽省明光市人民法院民事判决书（2015）明民一初字第00621号原告：朱蕾蕾，公务员。被告：明光市金泰地产开发有限公司。法定代表人：张奎军，经理。委托代理人：钱晓乐，公司员工。委托代表人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。第三人：苏果超市（滁州）有限公司明光分公司。负责人：马嘉樑，总经理。委托代理人：张卫民，公司员工。委托代理人：张巍，公司员工。原告朱蕾蕾诉被告明光市金泰地产开发有限公司（以下简称明光金泰公司）、第三人苏果超市（滁州）有限公司明光分公司（以下简称苏果明光分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理，依法由审判员司早适用简易程序审理，本案在审理中，被告明光金泰公司以本案的处理结果与苏果明光分公司有法律上的利害关系为由向本院申请追加苏果明光分公司作为第三人参加诉讼。本院依法通知苏果明光分公司参加诉讼，并于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告朱蕾蕾、被告明光金泰公司的委托代理人赵天广到庭参加诉讼，第三人苏果明光分公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱蕾蕾诉称：原告与被告分别于2009年12月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于明光市车站路98-74号、98-81号的两套商铺出租给被告，被告依据合同的约定每月15日支付租金给原告。被告自2014年5月份起，一直未按合同约定及时给付租金，至今共计已拖欠6个月租金尚未给付（25440元）。另依据合同中违约责任的约定，被告从2014年5月至2015年1月期间迟延支付租金应承担滞纳金共计80362.836元。为此，提起诉讼，请求判令1、被告支付应付6个月租金，共计25440元及利息1524.6元（按银行同期间贷款利率6.0%计算）；2、原被告解除合同；3、被告支付原告违约金80362.836元。现变更诉讼请求为判令1、租金按8个月计算（从2014年9月至2015年4月30日止），利息从2014年9月1日至2015年4月30日止；2、原被告解除合同；3、违约金计算从2014年6月25日至2015年4月30日期间的，按合同规定计算即每日按总房款的万之二，违约金共计119649.24元。被告明光金泰公司辩称：1、被告没有发生根本性违约，拖欠租金是因为第三人拖欠被告的租金的客观原因造成的，所以本案不具有解除合同的法定条件，同时原被告的租赁合同明确约定，该合同在履行过程中任何一方均不得解除合同，所以原被告合同不应解除；2、被告愿意支付所欠2014年9月至今的租金并同意在合法合理的范围内适当承担相应的违约责任，方式是支付租金拖欠期间的利息，请求法院驳回原告其他诉讼请求；3、原告同时主张租金利息和违约金没有法律依据，请求法院驳回其利息主张，对过高违约金予以调整，请求以利息的方式体现。按同期银行贷款利率。对2014年6、7、8月租金已支付原告，双方已处理完毕，因此本次诉讼中不应支持该部分的违约金。第三人苏果明光分公司未到庭参加诉讼但向本院提供书面陈述：1、根据合同相对性原则，原被告之间的租金支付纠纷与答辩人没有任何关系；2、原被告之间的租赁合同并未约定答辩人向被告支付租金作为前提条件，被告称答辩人支支付租金致使延还支付原告租金的说法，没有法律与合同依据；3、答辩人与被告2007年签订租赁合同，但是直至本案案发之时，才知晓原告与被告之间签订了房屋出售与租赁合同，答辩人与被告之间也存在纠纷，因被告原因致使答辩人广场路店2014年2月18日至2014年8月7日停业，造成损失，答辩人也正在向被告追索损失，因此，对于被告延迟支付原告租金，答辩人没有任何过错，4、原告解除租赁合同的诉请没有任何依据。依据原被告的租赁合同，并未约定被告延迟支付租金原告即有权解除合同，被告虽然违约，但是原告并不因此有合同约定解除权；被告延迟支付租金的时间并不长，且被告愿意支付拖欠租金及利息，违约程度不足以影响合同目的的实现，被告没有根本违约，原告不享有法定解除权。原告拥有的租赁商铺位于答辩人开设的超市之内，其面积仅为28平米，答辩人超市面积达5300平米，即使原告收回商铺，也无法独立使用，会造成社会资源的浪费，因此原告解除合同也没有事实上的可能性。经审理查明：2007年8月17日明光金泰公司（甲方）与苏果超市（明光）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于安徽省明光市广场路以南、新待建广场以北明城世纪广场地下一层房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方从事合法的商业经营。租赁房屋建筑面积约8306平方米。租赁期限12年，在双方签订的房屋交接单中明确具体起止租赁期限。租赁费用及交纳期限：租赁单价为每天0.7元∕平方米，乙方每个合同年向甲方支付人民币2122183元，以上租赁费用一定12年不变。从第二至第十二个合同年租赁费用的支付方式：实行按日历季度支付。合同的变更和解除：合同期内，如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。甲乙双方协商一致，本合同可以变更或解除。其他事项：经甲乙双方协商一致的补充协议与本合同具有同等法律效力。另因乙方目前正在办理工商登记手续，为此由其控股母公司苏果超市有限公司代章有效，待乙方正式成立后。甲方认可本合同的签约主体是乙方，由乙方承担本合同中一切权利和义务。合同签订后，乙方于2009年10月30日在工商部门注册名称为苏果超市（滁州）有限公司明光分公司。2010年2月明光金泰公司与苏果明光分公司明确租赁期限为12年，即自2009年12月25日起至2022年5月3日止，自2010年5月4日起计算房屋租赁费用。双方在履行合同中，从2009年起明光金泰公司将其出租给苏果明光分公司位于明城世纪广场地下一层房屋（商铺）租赁区域部分房屋向外分别售给79名业主（尚有100间商铺未出售）。2009年12月1日原告朱蕾蕾（出租方）与被告明光金泰公司（承租方）签订《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》，其主要约定为：朱蕾蕾自愿将自己所拥有的商铺租赁给明光金泰公司经营使用。该商铺坐落位置：明光市明城世纪广场车站路98#‐74号、81号。该两套商铺建筑面积为66.534平方米（以该商铺的商品房买卖合同中约定面积为准），无论实际测量面积多少，本合同租赁期限内均以合同约定面积为准。商铺总价款分别为471060元。租金及支付方式：①第一年至第四年的年租金，每月按购房合同总价金额的8‰比例支付租金3770元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。②第五年至第八年的租金，每月按购房合同总价金额的9‰比例支付租金4240元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。…。租金按月支付：即在本合同起租之日起，承租方按出租方提供的银行账号以银行划款的办法付款，在每月15日之前将该月租金通过转账一次性支付给出租方。租赁期限：自2009年12月1日起开始计算至被告与华润苏果超市签订的《房屋租赁合同》中约定的截止日期止（不少于12年，不超过13年。…）。其他约定事项：顾及商场经营的连续性和整体性，双方约定任何一方都不得擅自变更，解除本合同。违约责任均为：1、承租方逾期向出租方支付商铺租赁收益的，出租方有权要求承租方实际履行，承租方逾期超过十个工作日内还未支付租金的，每延迟一日按总房款的万之二比例支付滞纳金。…。该合同签订后，明光金泰公司交付朱蕾蕾至2014年8月前的租金。尚欠从2014年9月至2015年4月止8个月租金33920元（4240元∕月×8个月）。另查明：2014年2月10日，明光市消防大队下发关于临时查封苏果明光分公司明光广场路社区店的通告。其主要内容为：因苏果明光分公司明光广场路社区店消防设施严重损坏，存在疏散通道、安全出口数量不符合消防技术要求，虽经挂牌督办，至今未进行实质性的整改，严重威胁公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条之规定，决定对其经营区域实施临时查封，期限30日（2014年2月18日9时至2014年3月18日9时）。逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。后苏果明光分公司明光广场路社区店实际停业为从2014年2月18日至2014年8月7日（6个月）。另，苏果明光分公司从2014年2月18日起向明光金泰公司支付部分租金。后双方因停业产生损失发生纠纷，苏果明光分公司未向明光金泰公司支付租金。现双方正在协商解决中。本案在审理中还查明：2××1年5月13日朱蕾蕾分别取得了涉案明光市车站路98#‐74号、98#‐81号商铺的房地权证（证号：明房地权证2011字第××号，建筑面积34.677㎡和证号：明房地权证2011字第××号，建筑面积41.34㎡）。明光金泰公司未按约定向朱蕾蕾租金后，朱蕾蕾没有书面通知明光金泰公司解除双方租赁合同。另本案在审理中，明光金泰公司以违约金过高为由请求本院对违约金予以调整。案经调解，原、被告仍未能达成协议。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的原被告租赁合同一份、2××1第1234号、第1××3号房产证、银行明细单，被告提供的原被告租赁合同、被告与第三人的房屋租赁合同、明光市消防大队2014年2月10日的通告以及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。被告未依约定向原告支付租金，原告诉请被告向其支付2014年9月至2015年4月止8个月租金33920元的租金合法有据。本院予以支持。关于原告主张被告迟延交付租金的利息损失和违约金的问题。首先，关于滞纳金的计算。按照原被告协议约定，若被告逾期支付租金，则逾期一天按总房款的万分之二比例向原告计付滞纳金。该条款实为违约金责任条款。交付租金是被告的主要债务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金，被告迟延交付2014年9月至2015年4月的租金，应承担相应违约责任。本院认为违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原、被告双方约定的违约责任承担的金额显然过高，被告请求调整，本院予以支持。因此对违约金的计算，本院根据实际情况，酌定按被告延期支付2014年9月至2015年4月租金33920元金额为本金，逾期付款的违约金为从2014年9月15日至2015年4月30日按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50%计算的利息。对原告主张被告承担从2014年6月25日至2014年9月期间因迟延支付租金的违约金请求。证据不足，本院对原告该请求不予支持。其次，被告承担的违约金，足以弥补原告的损失，故本院对原告主张租金的利息损失请求不予支持。关于应否解除原、被告签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》的问题。《合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除的事由作出了规定，该法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”由于双方未协商一致，不存在协议解除的事实或条件。第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务者都会使债权人享有自动解除合同的权利。而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。首先，被告虽然存在拖欠租金的情形，但被告出租给第三人的经营区域因不符合消防规范要求，被消防部门查封，第三人停业经营6个月，被告与第三人之间因损失产生纠纷，被告未能及时支付给原告租金有其客观原因。庭审中被告表示有继续履行合同的诚意并同意承担相适应的租金和违约责任。因此，原、被告所签订的合同并没有丧失继续履行的基础；其次，原告所有的商铺位于第三人承租经营区域内，其合同约定的建筑面积合计仅为66.534㎡，如原告收回其商铺，也无法独立使用，会造成资源的浪费，同时，原、被告在合同中特别约定，顾及商场经营的连续性和整体性，双方约定不得擅自变更，解除合同。再次，在判决被告支付相应租金及承担违约责任后，仍解除合同，将导致当事人经济损失扩大的后果，鉴于被告未构成根本性的违约，故双方签订的合同应继续履行，原告诉请解除与被告之间租赁合同，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条（三）、（四）项，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告朱蕾蕾2014年9月至2015年4月租金33920元及违约金［按本金33920元，从2014年9月15日至2015年4月30日按中国人民银行同期一年期贷款利率的150%计算］；二、驳回原告朱蕾蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费100元，减半收取50元，由被告明光市金泰地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员　　司早二〇一五年五月二十八日书记员　　王菊本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。