（2015）沈中民二终字第1523号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2016-04-27

案件名称

上诉人沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司与被上诉人沈阳仲联恒大投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司,沈阳仲联恒大投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1523号上诉人（原审被告）：沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司，住所地：沈阳市和平区中华路88号。法定代表人：杜琳娜，系公司运营总监。委托代理人：何永昌，系正时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳仲联恒大投资管理有限公司，住所地：沈阳市和平区十四纬路51号605室。法定代表人：郑贵平，系该公司经理。委托代理人：曹亮，系辽宁正直律师事务所律师。上诉人沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司（以下简称亚美公司）因与被上诉人沈阳仲联恒大投资管理有限公司（以下简称仲联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第250号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案，上诉人亚美公司的委托代理人何永昌，被上诉人仲联公司的委托代理人曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲联公司一审诉称，2013年6月1日原、被告签订租赁合同一份，原告将位于和平区中华路88号，百利保大厦八层部分区域即租赁面积570平方米房屋租赁给被告，租赁期为2013年6月1日至2016年5月31日止，租赁为第一年月租金43，344元，第二年、第三年月租金48，546元。原告将房屋交付给被告后，起初被告还能按月支付租金。但从2013年11月开始至2014年9月期间，被告未给付原告租金，其理由是房屋漏水严重影响了被告经营，给被告造成了损失，实际上，该房屋漏水的情况被告在租赁时已经存在，原告按现状交付，被告接收。原告认为，被告不能以此为理由拖欠原告租金，造成损失非原告过错导致，原告已经尽到了维修义务，由于客观原因导致漏水情况发生，原告已经积极妥善予以解决。现被告以此为由拒付原告房屋租金11个月，是于法无据的。故此，原告要求被告履行双方合同的约定，给付原告房屋租金476，784元及利息。请贵院支持原告的诉求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院判决被告给付原告租金476，784元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加要求被告返还诉争房屋的诉讼请求。亚美公司一审辩称，原告要求给付476，784元的租金没有法律依据，原、被告之间为租赁合同关系，但是，本案原告给被告提供的房屋不符合实际使用的条件，房屋存在漏雨、漏水的情况，导致地面积水返潮、长毛等，被告公司是以婴幼儿教育培训为基础的公司，原告提供的房屋条件不能够满足被告的实际使用，被告在2013年7、8、9月份的雨季多次向原告提出，要求其履行合同义务，原告均没有实际履行此义务，即便在此情况下，被告还是按照合同的约定向原告交付租金，直至10月份，11月份时，已经过了沈阳市的雨季，被告认为原告应该具备维修房屋的条件，并且应该对此房屋进行维修，但是，原告仍然没有履行此义务。所以，11月份的租金，我方不予交付；12月份时，原告向被告发出一份通知函，要求解除租赁关系，要求被告腾退房屋，被告在这种情况下主动办理了学员的退款，以及员工的解散工作，与此同时，被告也与原告协商善后事宜，但双方未能就此事件达成一致意见。被告向法院起诉原告，要求与原告解除合同，以及赔偿相应的损失，并返还租赁合同的押金。鉴于以上事实，原告要求支付11个月租金是错误的，责任不在被告。针对原告增加的诉讼请求，被告同意交付房屋。原审法院经审理查明，2013年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，约定乙方承租位于沈阳市和平区中华路88号百利保大厦八层部分区域，租赁面积为570平方米。场地按照目前的现状交付，用作教育培训、教育信息咨询之用。乙方承租期从2013年6月1日起至2016年5月31日止。租金标准为2013年6月1日至2014年5月31日，月租金43344元；2014年6月1日至2015年5月31日，月租金48，546元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金48，546元。租金采用先付后用，支付方式为被告每月20-25日将下一个月的租金支付给原告。乙方向甲方支付130，032元作为保证金。租赁期满或本合同提前终止，甲乙双方场地交接无误后七日内，甲方应把保证金一次性无息退还乙方。如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方的保证金不予返还……。其中第四条对甲方的权利义务约定如下：1、甲方保证出租房屋的合法性；2、在承租期内，该房屋所有权变动不影响本租赁协议的法律效力和商业条款的执行；3、出租的房屋交付乙方后，如因房屋质量原因造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任。由于乙方使用问题造成房屋存在问题，由乙方负责修缮；4、在本合同生效后，因甲方原因致使乙方不能使用出租房屋的，甲方应赔偿乙方因此所受实际损失。合同签订后，原告如约将诉争房屋交付被告使用，被告支付原告房屋租金至2013年10月31日。2014年2月20日，本案被告以房屋租赁合同纠纷为由，向原审法院提起诉讼，要求本案原告赔偿本案被告因房屋漏水造成的经济损失。2014年10月8日，本院作出（2014）沈和民二初字第598号民事判决，其中本院认为部分写明：“租赁合同中对因房屋质量问题给承租人造成损失时出租人应承担的赔偿责任做出了明确的约定，而根据资产评估报告所示因房屋楼顶漏水给原告造成了装修损失44，242元，被告对该款项应予以赔偿”，并判令本案原告赔偿本案被告财产损失44，242元。宣判后，本案原告提起上诉。2014年12月9日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第2941号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明：根据原审法院（2014）沈和民二初字第598号案件卷宗显示，被告于2014年3月28日向原审法院提交鉴定申请，要求对诉争房屋漏水导致其所受的损失进行司法鉴定。2014年5月27日，辽宁永安资产评估有限公司出具辽永安评字（2014）B015号资产评估报告，原审法院于2014年7月10日取得该评估报告。原、被告收取评估报告时间未记载。原审法院认为：本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告返还诉争房屋；2、被告是否应给付原告租金476，784元及利息。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现被告在另案中已向本院提起了诉讼，要求解除其与原告签订的房屋租赁合同，原告对此无异议。本案中，原告主张被告返还诉争房屋，庭审时被告亦同意返还，原审法院准许，故对原告主张被告返还诉争房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，鉴于被告针对解除合同后的相关权利，已另案提起了诉讼，故对该合同解除后涉及被告另案主张的相关权利，本案不予一并审理。关于原告主张被告应给付原告租金476，784元及利息的诉讼请求。因原、被告在租赁合同中，已对诉争房屋租金标准及给付方式进行了明确约定，原告主张2013年11月1日至2014年9月30日期间的租金，以月租金标准43，344元计算，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时间支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告应按租赁合同约定的标准及方式给付租金，故对原告主张被告给付租金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于租金给付标准的问题。鉴于原告在本案中主张租金给付标准为月租金43，344元，部分低于合同约定的标准，即租赁合同约定为第二年、第三年月租金48，546元，应视为其对自身权利的处分，原审法院准予，故原审法院以原告主张的月租金43，344元为标准计算租金；关于租金给付期间的问题，原告主张给付期间为2013年11月1日至2014年9月30日，庭审中，原、被告均确认在该期间内，原、被告存有另案纠纷正在审理过程中，且被告于2014年3月28日针对该案提出鉴定申请，辽宁永安资产评估有限公司于2014年5月27日出具了辽永安评字（2014）B015号资产评估报告，原审法院于2014年7月10日取得该评估报告，原、被告在评估报告复议期10天内均未提出异议。在上述期间内，即2014年3月28日至2014年7月20日，原、被告均有配合鉴定机构依法实施鉴定的义务，故依据公平原则，酌定在该期间内的房屋租金应在给付的租金总额中扣除。综上，被告在2013年11月1日至2014年9月30日期间应给付原告的房屋租金为：43，344元／月X11月-43，344元／月X3.7月=316，411元。关于租金利息的起算时间问题。根据原、被告签订的租赁合同约定，被告应于每月20-25日将下一个月租金支付给原告，故利息的起算时间应为当月租金上一月的26日，其中2014年3月及2014年7月租金本金，以实际天数乘以（43，344元／月÷30天）计算（3月份本金为39，010；7月份本金为17，337元，其余2013年11月份、12月份、2014年1月份、2月份、8月份、9月份的本金均为43，344元）。关于被告辩称原告要求给付租金没有法律依据一节。被告于2014年2月20日向本院提起了诉讼，要求原告赔偿因房屋漏水造成的经济损失，但被告并未在该案中主张解除合同，亦未按合同约定返还诉争房屋给被告，应视为原、被告签订的租赁合同仍在继续履行。且在此期间，被告也实际控制诉争房屋。即便被告在庭审中辩称，其于2013年12月份便主动办理了学员的退款及员工的解散等情况属实，但被告给付房屋租金应属履行合同约定的义务，并不以其是否利用诉争房屋赢利为前提条件，故被告据租赁合同约定给付诉争房屋租金，符合法律规定。同时，庭审中，被告抗辩其于2014年2月20日向本院提起了诉讼时，已经主张要求解除合同，但经查阅本院（2014）沈和民二初字第598号案件卷宗，被告在该案中的起诉状及开庭笔录等资料中，均无证据证明被告在该案中主张要求解除合同，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告所提供的证据还不足以证明其抗辩，原告应对其怠于行使权利而导致的不利后果承担法律责任，故被告该抗辩，因依据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于沈阳市和平区中华路88号百利保大厦八层其承租的570平方米区域，返还原告沈阳仲联恒大投资管理有限公司；二、被告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告沈阳仲联恒大投资管理有限公司2013年11月1日至2014年9月30日期间的房屋租金316，411元（税前）；三、被告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告沈阳仲联恒大投资管理有限公司2013年11月1日至2014年9月30日期间的房屋租金316，411元的利息（以租金43，344元为基数，自2013年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金43，344元为基数，自2013年11月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金43，344元为基数，自2013年12月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金43，344元为基数，自2014年1月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金39，010元为基数，自2014年2月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金17，337元为基数，自2014年6月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金43，344元为基数，自2014年7月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；以租金43，344元为基数，自2014年8月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8，452元（原告已预交），减半收取4，226元，由被告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司负担。宣判后，亚美公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决第一、第二、第三项；驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、本案发生争议是由于被上诉人提供房屋不符合使用条件，影响上诉人正常经营和使用。2、解除租赁合同请求是被上诉人在2013年12月16日提出的，上诉人收到被上诉人的通知后，为避免损失扩大，主动做出了退还学员学费和遣散工作人员等措施，已经履行了解除租赁合同的必要法律行为。3、上诉人未与被上诉人交接房屋使用权，主要由于：双方没有对漏雨赔偿责任达成一致意见；关于赔偿的请求已经进入诉讼程序，为保存必要证据；被上诉人提出上诉，导致案件诉讼期间延长；被上诉人在案件的一、二审期间，始终没有提出交接房屋的要求。因此导致诉讼期间延长和没有交接房屋的责任在被上诉人，不应判决上诉人承担租金。4、上诉人在诉讼期间没有使用诉争的房屋，没有因为该房屋受益，判决由上诉人支付租金缺乏事实和法律依据。被上诉人仲联公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院查明事实，与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有仲联公司提供的《租赁合同》、收款收据，被告提供的沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第598号民事判决书和沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第2941号民事判决书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应依据合同约定全面履行合同义务。关于房屋质量问题。由于上诉人与被上诉人之间对于因房屋质量问题引起的侵权纠纷已经形成生效判决，因此本案中不予再次审理。关于被上诉人是否提出解除合同的意思表示问题。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人未能提供证据证明该主张，因此对该主张本院不予采信。关于上诉人是否应该支付房屋租金问题。租赁期限尚未届满，上诉人如不再继续使用房屋，应向出租人明确提出解除合同的意思表示，并与出租人办理房屋交接。本案中上诉人未提供证据证明，其曾向被上诉人提出解除合同的主张，且房屋钥匙仍在上诉人手中，房屋至今尚未办理交接，房屋仍由上诉人实际控制，因此并不因上诉人未实际使用房屋，而免除其支付租金义务。另原审法院已经根据公平原则，酌定扣除诉讼期间发生的部分租金费用，因此原审判决给付租金正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8452元，由上诉人沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　解全晖代理审判员　　单　立代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月二十八日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度搜索“”