（2014）鄂孝南民初字第02212号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-12-14
案件名称
方楚清与湖北宏业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
孝感市孝南区人民法院
所属地区
孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方楚清,湖北宏业房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂孝南民初字第02212号原告方楚清，男，1965年10月10日出生，汉族，孝感市人，住孝南区。委托代理人张继文、沈晓霞，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，申请执行，领取处分执行物，代收法律文书。被告湖北宏业房地产开发有限公司。法定代表人胡江安，该公司总经理。委托代理人洪浩、饶杰清，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，代为答辩、出席庭审诉讼活动，参与调解，签收法律文书，代为上诉。原告方楚清诉被告湖北宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成由审判员钟育新担任审判长，审判员盛振洲、人民陪审员陈浩参加的合议庭，于2015年1月3日公开开庭进行了审理。原告方楚清委托代理人张继文、沈晓霞，被告宏业公司委托代理人洪浩、饶杰清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方楚清诉称，2011年1月13日，被告因建设孝南区广场街九真五组房屋集并改造项目，与原告就坐落于孝南区广场街九真五组451号房主签订了《房屋拆迁还建协议》（以下简称“协议”），该协议约定：1、双方确定原告住房面积为219平方米；附属建筑面积为10平方米，原告原房屋附属空地面积折合还建房157平方米；应还建给原告的住房面积为396平方米。2、地下车位（3m×5m）2个，原告有永久使用权，且可转让。3、还房日期为自本协议签订之日起24个月内交付房屋。4、若被告不按协议规定的期限、地点、楼层和面积给原告还房，应按应还建房屋面积和本小区同类房屋市场价一次性付款给原告，如不能履行一次性付款承诺，则须每天按还建面积总造价的日万分之五支付违约金，《协议》签订后，原告依约交付了房屋及相关证件，被告将原告的房产进行了拆除，但直至2013年1月12日，被告仍不能将还建房交付给原告，为此，原告多次找被告要求按时履行《协议》，被告又于2013年1月12日向原告出具《承诺书》，承诺在2014年1月13日前交付还建房，如不能按时交付，则按孝感市场区铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场房屋价格折算现金一次性支付给原告。逾期后，原告要求被告履行承诺，被告一直推诿，故请求判令被告按还建面积支付价款并承担违约金，交付地下车位二个的诉讼请求。原告方楚清为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告方楚清的身份证复印件。证明原告的身份情况及适格主体。证据二：被告宏业公司的营业执照、企业信息。证明被告宏业公司的基本情况及适格诉讼主体身份。证据三：企业法人授权委托书。证明被告宏业公司授权郑金华与被拆迁户拆迁谈判、补偿、还建面积约定、还建楼层及位置约定、合同签字。有效期为自授权之日起至该项目工程全部完毕止。郑金华的行为系得到被告的授权许可。证据四：《房屋拆迁还建协议》及公证文书。证明原被告于2011年1月13日，就原告坐落于孝感市孝南区九真村五组的房屋签订的拆迁还建协议，并经过孝感市孝南区公证处进行公证。该协议约定：1、还房日期为本协议签订之日起24个月内交房；2、若被告方不按规定的期限、地点、楼层和面积向原告交房，应按应还建房屋面积折合本小区同类房屋市场价一次性付款给原告，如被告不能履行一次性付款承诺，则按还建面积总造价的日万分之五支付违约金等等。证明原告的诉请有事实依据，符合法律规定。证据五：《承诺书》一份。证明2013年1月12日，被告授权的项目负责人郑金华向原告承诺：在2014年1月13日前交付房屋，如在承诺时间内不能按时交房，则按孝感市城区铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场房屋价格折算现金一次性支付。原告诉请依据铜锣湾房价折算具备事实依据。证据六：孝感铜锣湾广场十一楼准售价格表。证明铜锣湾的同类房屋的销售价格。被告宏业公司辩称：1、双方签订的补偿安置协议为无效协议；2、协议无效双方应当返还原物，无法返还原物的应对原房屋进行评估，按照评估价值进行赔偿；3、延期交房的过错不在答辩人；4、答辩人的还建房屋即将建成，可以向被答辩人交付房屋；5、原告要求的违约金既没有事实依据也没有法律依据。被告宏业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：关于九真村改造文件，包含报告、区政府向市政府的报告、省国土厅对小区改造的批准文件。证明拆迁还建工程的实施是经过九真村村民一致同意，也得到了市政府的支持。证据二：拆迁安置补偿合同。证据三：被拆迁户为阻止原告建设的联名信。证明被告因拆迁户的原因导致施工延缓的情况。证据四：资质证明。证明被告的身份。经庭审质证，被告宏业公司对原告方楚清提交的证据一、二、三、五无异议，对证据四有异议，原告提交的公证书中的拆迁补偿安置合同与被告所持有的不一致，出现两份不同的合同，原告提交的有添加的部分，第四条、第五条第二款是手写添加的被告存留的一份没有该添加内容，对证据六有异议，证据不能证明铜锣湾的真实房屋售价，不能作为本案的证据使用。原告方楚清对被告宏业公司提交的证据一、四无异议，对证据二有增加的部分申请法院查实，对证据三真实性无异议，对证明内容有异议，该联名信涉及地产公司变型、楼层间距有改动，是希望解决问题才能进行，并不是阻止施工。上述没有争议的证据，本院依法予以采信。综上所述，本院认为，原告提交的证据四，经本院查实该合同中第四条、第五条第二款添加部分，系拟稿人周新受郑金华的委托添加，故该添加部分合法有效，本院依法予以采信。证据六，经查实与房管部出具的申报价格有异，不予采信。应以房管部出具的申报价格为准，对被告证据三因拆迁户的原因导致施工延缓的说法不予支持。经审理查明，2011年1月13日，被告宏业公司因建设孝南区广场街九真五组房屋集并改造项目，与原告方楚清就坐落于孝南区广场街九真五组房屋签订了《房屋拆迁还建协议》，该协议约定：1、双方确定原告住房面积为219平方米；附属建筑面积为10平方米，原告原房屋附属空地面积这和还建房157平方米；应还建给原告的住房面积为396平方米。2、地下车位（3m×5m）2个，原告有永久使用权，且可转让。3、还房日期为自本协议签订之日起24个月内交付房屋。4、若被告不按协议规定的期限、地点、楼层和面积给原告还房，应按应还建房屋面积和本小区同类房屋市场价一次性付款给原告，如不能履行一次性付款的承诺，则须每天按还建面积总造价的日万分之五支付违约金，《协议》签订后，原告依约交付了房屋及相关证件，被告将原告的房产进行了拆除，但直至2013年1月12日，被告仍不能将还建房交付给原告，为此，原告多次找被告要求按时履行《协议》，被告又于2013年1月12日向原告出具《承诺书》，承诺在2014年1月13日前交付还建房，如不能按时交付，则按孝感市场区铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场房屋价格折算现金一次性支付给原告，逾期后，被告又未履行承诺，故原告诉至本院，请求依法支持诉请。另查明，原告提交的《房屋拆迁还建协议》第五条第二款与被告提交的《协议》不一致，其添加文字部分，经查明系本合同拟稿人周新受郑金华委托添加，郑金华系被告宏业公司授权委托人。再查明，被告应给付原告还建房总面积396平方米，经本院在孝感市房产局调取该公司佳和上城售楼部同楼层的市场销售价格为4700元／㎡，故该房屋折算总价为1816200元（396㎡×4700元／㎡）。按合同约定，违约按还建面积总造价的5‱每天计算，违约时间为2013年1月14日至2014年11月21日，违约天数为671天，违约金额为624432.60元（396㎡×4700元／㎡×671天×5‱），折算房款及违约金总计2485632.6元（房屋折价1861200元＋违约金624432.60元）。本院认为，被告宏业公司与原告方楚清签订的《房屋拆迁还建协议》是双方当事人真实意思的表示，该《协议》合法有效，被告宏业公司不按协议约定履行义务，属违约行为，应当承担相应的违约责任，按合同约定，被告承诺给原告地下车库（3m×5m）2个，原告有永久使用权，且可转让，被告应依约履行。故对原告要求被告支付对应拆迁房屋面积价款并承担违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张的依据铜锣湾房价折算还建房款，但由于被告宏业公司开发的嘉和上城业已对外销售，应比照其同楼层销售价格折算还建房款。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北宏业房地产开发有限公司应给付原告方楚清的房屋折价1861200元及违约金624432.60元，合计2485632.60元，于本判决生效后十五日内交付给原告方楚清；二、被告湖北宏业房地产开发有限公司应给付原告方楚清地下车位二个（3m×5m）使用。本案受理费28700元，由被告湖北宏业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 钟育新审 判 员 盛振洲人民陪审员 陈 浩二〇一五年五月二十八日书 记 员 鲁郑文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”