（2014）解民一初字第980号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-11-24
案件名称
原告聂亚仙与被告赵永超、赵勇奇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市解放区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2014）解民一初字第980号原告（反诉被告）聂亚仙，女，汉族，1970年7月23日出生。委托代理人王春玲、刘成红，河南豫城律师事务所律师。被告赵永超（别名赵小永），男，回族，1968年1月19日出生。被告（反诉原告）赵勇奇（别名赵永奇），男，回族，1971年1月22日出生。委托代理人张东明，河南力诚律师事务所律师。原告（反诉被告）聂亚仙与被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聂亚仙及其委托代理人王春玲、刘成红，被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇及其委托代理人张东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）聂亚仙诉称，原告自2005年至2010年，一直租用原焦作市储运公司的房屋，2010年起，由于焦作市储运公司将房屋卖给被告赵永超，原告便开始向被告赵永超缴纳房屋租赁费，期间一直相安无事，2014年4月20日，被告赵永超的弟弟即本案被告赵勇奇无故将原告租用的房屋的卷闸门用角铁焊住，并将房屋内的所有物品私自拉走，致使原告停业至今，事发后原告报警并多次找二被告协商解决此事，二被告均躲避不予回应，现被告又将该房屋租给他人经营。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告赵永超立即返还房屋租金9533.6元；2、被告赵勇奇立即返还焦作市解放区的亚仙商行房屋内的所有物品或折价赔偿113468.23元；3、二被告共同赔偿原告经济损失204131.2元（装修损失54800元，经营损失为每月18666.4元，自2014年4月20日起至2014年12月31日止合计8个月，经营损失总计149331.2元）4、本案诉讼费由二被告共同承担。被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇辨称，1、原告与被告赵勇奇的房屋租赁合同关系自2010年1月起，止于2013年12月，2014年之后原告占有该房屋属于无权占有。2010年被告赵勇奇取得位于焦作市解放区的门面房产权后，委托被告赵永超租给包含原告在内的六家租户，2010年被告赵勇奇与原告丈夫苏金虎签订了第一份书面租房协议，租期一年，年租金28560元，2011年双方签订第二份书面租房协议，该协议是在第一份协议的基础上将2011年协议中的租期直接修改为2012年1月1日至2012年12月30日，其他内容未变，2013年双方又将原协议中的租期直接改为2013年1月1日至2013年12月30日，其他条款未变，被告赵勇奇与其他五家租户签订的租赁协议，均同上述做法，2012年与2013年的租赁协议均是在2011年度的租赁协议上直接改动而成，2014年被告赵勇奇没有再与原告签订租房协议，也未收取租金，因此原告自2014年开始占有被告房屋的行为属于无权占有；2、原告要求返还商行内的物品，而商行内的物品系原告自己不愿受领，故该请求不能成立，由于原告在2014年无权占有被告房屋，经被告多次要求其腾房未果的情况下，于2014年4月底将房屋外门焊死，在2014年5月19日申请公证处对屋内物品清点时才解焊开门，清点完毕后第二次将房门焊死，直至将屋内物品清理至墙南仓库，期间物品无遗失、无损毁，2014年7月至今，被告先后多次要求原告领取物品，原告均以高额赔偿为条件拒绝受领；3、原告要求返还租金9533.6元不能成立，因被告赵勇奇在2014年并没有将房屋出租给原告，原告也未支付租金，租赁事实不存在；4、原告要求赔偿经济损失204131.2元不能成立，因原告系无权占有，并没有权利使用该房屋，故被告无需赔偿其经济损失；5、原告主张装修费用不能成立，2013年全年，原告从未通知二被告要对房屋进行重新装修，事实上2013年9月份，原告商店一直在营业，从未对房屋进行过装修。被告（反诉原告）赵勇奇反诉称，2010年反诉人取得位于焦作市解放区的门面房产权后，将部分房屋委托被告赵永超出租给被反诉人，年租金28560元，每年1月一次性付清，双方房屋租赁合同关系自2010年1月起，止于2013年12月。合同到期后，反诉人多次通知腾房，被反诉人均置之不理继续无权占有、使用该房屋直至2014年4月。2014年4月20日，反诉人将该房屋大门封死，禁止其继续使用，2014年5月15日，经反诉人申请公证处通知原告丈夫苏金虎于三日内腾房，2014年5月19日，反诉人申请焦作市公证处公证员到场见证，清点该房屋内的物品，2014年7月13日，反诉人将该房屋内的物品搬运至焦作市墙南仓库。综上，反诉人认为，被反诉人在2014年1月至6月期间，违法使用反诉人的房屋，致使反诉人产生房屋租金经济损失，被反诉人应当赔偿，由于被反诉人拒绝腾房，反诉人为了被反诉人的利益对房屋内的物品进行清点、搬运、仓储，由此产生的运费、仓储费用，被反诉人也应当承担。据此，被告赵勇奇提起反诉，请求判令：1、原告赔偿房屋租金损失14280元；2、原告赔偿运费1500元、仓库租赁费7200元。原告（反诉被告）聂亚仙辩称，1、被告赵永超2013年1月1日为原告出具的收条写明收取的是2013年1月1日至2014年12月30日租金28600元整，被告在原告租期未到期的情况下私自焊门，并拉走原告店内所有物品，其行为严重侵犯了原告的所有权和经营权；2、由于被告的违约及侵权行为产生的费用应该由被告承担，且如果其在运输及保管物品时造成物品损害的，应该折价赔偿；3、被告提供的公证书明确写明申请人赵勇奇2014年5月15日到公证处提出申请，公证员与赵勇奇于2014年5月15日到焦作市车站街和平街市场东侧、汇濠酒店西侧1幢楼下从西往东数第二个卷闸门取证，该证据只能证明被告在公证员在场时在卷闸门上张贴通知，但不能证明该通知已通知到原告本人，根据我国合同法的规定，该通知应当自原告本人收到后才生效；4、被告在2014年4月20日焊门，2014年5月15日才申请公证处公证，该公证行为只能证明2014年5月15日店内物品的情况，而不能证明2014年4月20日至2014年5月15日之间店内物品的情况，且该行为应该出具公证书。原告（反诉被告）聂亚仙为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、亚仙商行营业执照、聂亚仙与苏金虎身份证及结婚证各一份，以此证明（1）原告的主体资格，（2）聂亚仙与苏金虎系夫妻关系；2、收到条一份，以此证明被告赵永超收取原告两年租金的事实及原告要求返还房屋租金的事实及依据；3、照片28张、解放派出所接处警登记表一份、短信照片一份、2014年7月14日焦作市公安局解放派出所接处警登记表一份，以此证明（1）2014年4月20日被告赵勇奇无故用角铁将原告亚仙商行焊住及被告私自将原告货物拉走的事实，（2）被告焊门前亚仙商行店内部分物品的照片，（3）因二被告违约侵权的事实致使原告报警，（4）2014年7月14日被告将原告货物私自拉走并将房屋租给他人经营的事实；4、装修合同、收据、营业执照各一份，以此证明（1）2013年9月1日亚仙商行与焦作市解放区朝阳路有利装饰材料商行签订了装修合同，（2）该装修行为在2013年9月28日已实施完毕，原告支付所有工程款68500元，被告在原告刚装修完5个月就焊门并将货物拉走阻止原告经营，这是原告要求赔偿装修损失的依据；5、焦作市解放区国家税务局分别于2014年4月28日、2014年5月19日、2014年6月18日、2014年7月17日、2014年8月22日、2014年9月24日、2014年10月13日出具的税务事项通知书七份，2013年8月及10月的税收通用完税凭证各一份，2014年4月税收缴款书一份，以此证明二被告的违约及侵权行为导致原告停业的事实及原告要求经济损失的依据；6、物品清单一份，以此证明被告用角铁焊门前亚仙商行内所有物品清单明细及总价款；7、销售开单明细表、进货单、订货合同、发货通知单等共计五十八份，以此证明被告拉走所有物品清单的进货价格，也是原告要求折价赔偿的依据。被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇对原告提交的证据质证后认为：对证据1的真实性及证明指向均无异议；对证据2的证明指向有异议，原、被告双方签有书面租赁协议，协议截止至2013年12月31日，收据只能证明原告履行租赁协议的付款义务，不能直接证明租赁协议的租赁期间，其次该收据是2013年1月1日出具的，按照双方租赁协议的内容，租赁合同是一年一签，租金是每年1月一次性支付，该收据是2013年度原告支付租金的凭证，该收据中的“2014年12月30号”系被告的笔误，应当是2013年12月30日；对证据3的真实性无异议，但对其证明指向有异议，这组证据不能证明被告违约的事实，其次也不能证明被告将原告物品拉走的事实；对证据4的真实性有异议，为原告提供装修的是焦作市解放区朝阳路有利装饰材料商行，该商行的营业范围是水暖、电料、地板、壁纸批发兼零售，没有装饰装修业务，也没有从事装饰装修的资格，其次该装修合同只是记载了门店装修，没有记载具体的装修内容，而且有利装饰材料商行出具的收据不是正规发票，事实上在所谓的装修期间，原告一直正常经营，根本没有装修的事实，即便存在装修的事实，原告在进行装修之前、之后都没有通知过二被告；对证据5的真实性无异议，但对其证明指向有异议，原告自2014年4月至今停业的事实并非由被告导致，税务事项通知书也不能证明原告的经济损失；对证据6的真实性有异议，没有相关的证据证明该清单内的物品在被告2013年4月20日焊门之前存放在亚仙商行内；对证据7的真实性和关联性有异议，该组证据与证据6的物品清单不相符，其中有六份销售退货单的物品与物品清单中也有重复，并且这些单据记载的商品也并不一定没有销售出去而存放于亚仙商行内，所以原告以这些单据作为赔偿依据是不能成立的。被告赵永超未向本院提供证据。被告（反诉原告）赵勇奇为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、原告丈夫苏金虎与被告赵永超签订租赁协议二份，以此证明2011年1月1日签订该租赁协议，2012年、2013年都是在2011年签订的协议中直接修改日期而成，约定每年租金28560元，还可以证明双方的租赁关系已于2013年12月31日结束；2、田海龙租赁证明、身份证、租赁协议，张合新租赁证明、身份证、租赁协议，张素鸽（曾用名：张晓鸽）租赁证明、身份证、租赁协议，吴利娟租赁证明、身份证、租赁协议各一份，以此证明被告赵勇奇通过委托被告赵永超将位于解放区的门面房分别出租给以上四家，均签订书面租赁协议，协议截止日期都是2013年12月31日，书面协议的签订方式都是2012年与2013年的协议在2011年的书面协议上直接修改日期而成；3、（2014）焦众证民字第3552号公证书一份，以此证明被告曾于2014年5月15日通知原告于3日内腾空房屋，否则将承担相应后果的事实；4、被告赵勇奇手机短信照片一份，以此证明被告曾通知苏金虎领取物品，否则将承担不利后果的事实；5、光盘六张，以此证明2014年5月19日被告通过焦作市众信公证处在原告亚仙商行房间内清点物品并封箱的事实；6、U盘存储的视频一份，以此证明2014年5月19日在焦作市众信公证处现场公证之前被告通过切割机将原告亚仙商行外门所焊的铁条锯开，直至公证处人员进入现场进行清点，这期间没有人进入亚仙商行内，因此亚仙商行内物品并没有丢失；7、亚仙商行物品清点清单五页，以此证明亚仙商行内存放的物品名称、种类、数量，由赵国华、李佩瑶进行记录；8、运费收据、货运人身份证、行车证、司机营运证各一份，以此证明被告将亚仙商行内的物品运至墙南仓库所产生的运输费用；9、仓库租赁协议、仓库所有人身份证明各一份，以此证明被告安置以上物品所产生的仓库租赁费用；10、房产证复印件一份，因房产办理抵押登记，原件在房管局抵押科保存，该份复印件系经房管局抵押科加盖公章出具的，以此证明被告赵勇奇系该房产的所有权人。原告聂亚仙（反诉被告）对被告赵勇奇提交的证据质证后认为：对证据1的真实性有异议，该租赁协议是在2011年1月1日签订，在2011年12月30日已履行完毕，现被告私自改动，致使该证据存在瑕疵而不能作为证据使用，在2011年12月30日合同到期后，被告没有与原告再签订书面租赁合同，只是每年收取原告的租赁费；对证据2的真实性有异议，田海龙、张合新、张晓鸽、吴利娟均是被告的租赁户，与被告存在利害关系，证言依法不能采信，并且根据证据规则，证人必须出庭作证接受法官及对方当事人的询问，上述证人均没有出庭作证，该组证据不能作为认定事实的依据；对证据3的真实性没有异议，但对其证明指向有异议，该公证书只能证明被告赵勇奇在2014年5月15日申请保全证据，不能证明该通知送达到原告本人，违反法律规定，另外该公证书也不能证明在2014年4月20日被告焊门后至2014年5月15日这期间亚仙商行店内所有物品的情况；对证据4的真实性和证明指向有异议，该组证据可以看出被告在焊门前没有通知原告本人，该组证据的短信下面均显示没有发送，说明该信息没有送达到原告本人，该证据也充分证明被告私自焊门违约及拉走物品的事实，而且原告聂亚仙自始至终没有收到二被告的任何短信信息；对证据5，该证据可以证明在公证员到达亚仙商行之前被告就已经私自打开店门的侵权行为，既然是公证行为，应当由公证处出具正规的公证书，光盘不能单独作为证据使用；对证据6，该证据可以证明被告在原告没有在场的情况下私自开门、焊门并拉走物品的侵权行为；对证据7的真实性和证明指向均有异议，该证据不能证明2014年4月20日至2014年5月19日亚仙商行店内所有物品没有被动过，另外该清单上的两位署名人，如果是公证员，应当由公证处出具公证书，因此该清单不能作为证据使用；对证据8的真实性和证明指向均有异议，证人应当出庭接受法官及对方当事人的询问，该证人杨玉洪如果是某单位职工，那么应该由单位出具正规的发票，而且该证据没有注明落款日期，存在瑕疵，故不能作为定案依据；对证据9的真实性和证明指向均有异议，证人应当出庭接受法官及对方当事人的询问，该证据不能证明被告的证明指向，与本案无关；对证据10，（1）对该证据的真实性有异议，申请法院调取该证据的原件，（2）该证据的地址与原、被告本案中所争议的房屋不是同一地址，诉状中的房产为解放区的，因此该证据与本案无关联性，（3）即使该证据系真实的，原告在该位置从2006年至纠纷发生时一直租住该房屋长达八年之久，被告赵勇奇对该租赁行为也是认可的。被告赵永超对被告赵勇奇出具的证据无异议。本院根据原告（反诉被告）聂亚仙及被告（反诉原告）赵勇奇的申请，调取证据如下：1、焦作市众信公证处存档的相关证明，包含工作记录一份、清单五页、情况说明一份；2、房产登记信息一份。原告（反诉被告）聂亚仙对本院调取的证据质证后认为：对于证据1，（1）该证据不能作为定案依据，需要公证处出具公证书；（2）该证据的情况说明中明确记载，公证人员到场时卷闸门已打开，所以该证据不能证明清单里的物品在2014年4月20日至2014年5月19日没有缺失过。对于证据2，（1）被告方在第二次庭审中提交的房产证已超出举证期限；（2）该房屋登记薄未显示原、被告双方的争议房屋，该房屋坐落于解放区的；（3）庭审中二被告提交的与张合新、田海龙等人的租赁合同也均是与被告赵永超所签订，即使被告赵勇奇系该房屋的所有权人，其对原、被告双方的租赁行为也是认可的，双方的租赁关系合法有效；（4）二被告应当依法承担对原告的赔偿责任。被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇对本院调取的证据质证后认为：对该两组证据的真实性均无异议。本院对证据的分析和认定：关于原告提交的证据，对证据1，二被告均不持异议，本院予以确认；对证据2，二被告对其真实性无异议，但对证明指向有异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据3、5，二被告对证明指向有异议，本院仅作参考；关于4、6、7，二被告对真实性及证明指向均有异议，本院仅作参考。关于被告（反诉原告）赵勇奇提交的证据，对证据1，尽管原告对该组证据的真实性有异议，但由于原告自认双方之间存在租赁关系，该证据能够证明被告的证明指向，本院对该证据予以采信；对证据2，原告的异议理由成立，本院对该证据不予采信；对证据3，原告对其真实性无异议，本院予以确认；对证据5、6，能够证明其证明指向，本院予以采信；对证据4、7、8、9，原告对真实性和证明指向均有异议，本院仅作参考；对证据10，能够证明本案所涉房产的产权归属，本院予以采信。关于本院调取的证据，原告对该两组证据的证明指向均有异议，但其理由不足以反驳，二被告对该两组证据的真实性不持异议，本院对该两组证据予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：2011年1月1日，被告赵永超（出租方）与原告聂亚仙的丈夫苏金虎（承租方）签订租房协议一份，将位于焦作市解放区车站街55号-1号门面房租赁给苏金虎，该协议约定租期为一年，即从2011年1月1日至2011年12月30日止，租金为28560元。此后2012年和2013年，双方均未签订新的协议，但原告聂亚仙仍实际租用被告赵勇奇的房屋，2012年原告交纳年租金28560元。2013年1月1日，原告交纳租金28600元。同日，被告赵永超向原告出具收条，载明“今收到苏金虎2013年1月1日至2014年12月30日租金贰万捌千陆百元整”。2014年4月20日，被告将位于解放区的门面房的大门用角铁焊死，禁止原告继续使用。2014年5月15日，被告通过焦作市众信公证处公告通知原告于三日内腾房。2014年5月19日，被告申请焦作市众信公证处的公证员到场，清点房屋内的物品并进行录像。2014年7月13日，被告将该房屋内的物品搬运至焦作市墙南仓库储存。现原告认为，双方约定的租期未满，被告的行为侵犯了其合法权益，遂诉至本院。另查明，原告聂亚仙与苏金虎系夫妻关系，苏金虎与被告赵永超签订租赁合同后，租赁房屋由原告聂亚仙实际经营使用。被告赵永超与被告赵勇奇系兄弟关系，本案所涉房产即焦作市解放区车站街55号-1号门面房系被告赵勇奇所有，由被告赵永超代为经营管理。本院认为，本案属于房屋租赁纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告双方于2011年签订租赁协议，约定租期为2011年1月1日至2011年12月30日。租赁到期后，双方未再签订新的书面租赁合同，故双方之间的租赁视为不定期租赁，被告可以随时解除合同，但被告应当在合理期限之前通知原告。关于2013年1月1日被告赵永超出具收条的效力问题，双方自2011年签订租期为一年的租赁合同后，此后2012年和2013年，均未签订新的书面协议，但原告聂亚仙仍实际租用被告赵勇奇的房屋。此外，双方均认可2011年房租为28560元，2012年房租为28560元。被告主张其出具的收条上时间书写“2013年1月1日至2014年12月30日”系笔误，依据交易习惯及公平原则，被告的解释符合常理，2013年1月1日原告所交纳的28600元应为当年租金，而非两年租金。原告主张其所交纳的28600元为2013年和2014年度租金，但并未提供相应的证据证明租金骤减的原因，故其主张不符合常理，因此原告要求被告退还房屋租金9533.6元的主张，因证据不足，本院不予支持。关于原告聂亚仙要求被告赵勇奇返还所涉房屋内所有物品或折价赔偿的请求，由于被告赵勇奇已通过公证方式对房屋内所有物品进行了清点、记录、录像，后被告将上述物品搬至焦作市墙南仓库。故被告应当将原存放于焦作市解放区车站街55号-1号门面房内的物品返还给原告，物品清单应以焦作市众信公证处2014年5月19日工作记录的清点清单为准。关于原告聂亚仙要求二被告赔偿原告经营损失的要求，由于本案系不定期租赁合同，被告有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知原告。而2014年4月20日，被告在未通知原告的情况下，将所涉房屋大门用角铁焊死，禁止原告继续使用。2014年5月15日，被告才以公证方式公告通知原告于三日内腾房。因此，被告未在合理期限内通知原告合同解除，为此给原告造成的损失应当由被告承担。但由于原告未能提供足够的证据证明其经营损失的计算依据，本院依据河南省统计局公布的“2013年度各市分行业城镇单位从业人员平均工资表”中焦作市批发和零售业城镇单位从业人员平均工资的标准，该行业2013年度工资标准为26249元，故原告自2014年4月20日至2014年5月18日止期间的损失为2085.54。因被告赵勇奇委托其兄赵永超代为出租房屋、收取租金，根据《合同法》第六十三条第二款之规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，故该原告损失应由被告赵勇奇予以赔偿。关于原告要求的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原告未提供相关证据证明其装修行为取得了出租人的同意，故该请求本院不予支持。关于被告要求原告赔偿租金损失的主张，由于原告向被告交纳房屋租金至2013年12月31日，而被告2014年4月20日将所涉房屋大门焊死，原告实际上在未交纳租金的情况下继续占有使用该房屋，故原告应当支付被告2014年1月1日至2014年4月20日期间的租金损失，该租金计算标准应确定为双方2013年度租金即28600元，综上，原告应当赔偿被告租金损失为8619元。关于被告要求原告赔偿运费以及仓库租赁费的主张，由于被告并未提供有效的证据证明其运费损失，也并未提供相应的证据证明其已经履行了通知义务，由于被告未告知原告物品的存放地点，故该租赁费用不应由原告承担，被告的该项请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇于本判决生效之日起十日内将原存放于焦作市解放区车站街55号-1号门面房内焦作市亚仙商行的物品返还给原告（反诉被告）聂亚仙（该物品以焦作市众信公证处2014年5月19日工作记录的清点清单所列为准）；二、被告（反诉原告）赵勇奇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）聂亚仙经营损失2085.54元；三、原告（反诉被告）聂亚仙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵勇奇房屋租金8619元；四、驳回原告（反诉被告）聂亚仙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵勇奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4362元，由原告（反诉被告）聂亚仙承担，反诉费187元由被告（反诉原告）赵勇奇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 张党生代理审判员 程 明人民陪审员 田培武二〇一五年五月二十八日书 记 员 易 虹 关注微信公众号“”