（2015）鄂荆门中民三终字第00044号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-17
案件名称
徐从华与石瑜、李慧芸房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆门市中级人民法院
所属地区
湖北省荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐从华,石瑜,李慧芸
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条，第一百七十五条
全文
湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆门中民三终字第00044号上诉人（原审原告）徐从华，京山县公安局退休干部。委托代理人徐娟，京山县公安局民警，特别授权。委托代理人张誉丹，湖北中科律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）石瑜，个体工商户，系徐从华之妻。被上诉人（原审被告）李慧芸，个体工商户。委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师，特别授权。上诉人徐从华因与被上诉人石喻、李慧芸房屋买卖合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2013）鄂京山新民初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人徐从华的委托代理人徐娟、张誉丹、被上诉人李慧芸及其委托代理人伍清平到庭参加诉讼。被上诉人石喻经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院查明，徐从华与石瑜系夫妻关系，双方于2008年8月10日以石瑜名义在湖北大龙置业有限公司购买了位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号房屋，价格为246964元，同时购买了面积为29.35平方米的车库一间，价格为58700元。2010年8月4日，房屋产权登记在石瑜名下，但双方未入住该房屋。由于徐从华与石瑜夫妻产生感情纠纷，徐从华于2012年8月5日向原审法院起诉要求与石瑜离婚，原审法院于2012年8月29日向石瑜送达了应诉通知书、传票等法律文书，同日，石瑜未告知徐从华，即与李慧芸签订房屋买卖合同，将本案诉争的房屋（包括车库）以54.5万元的价格出售给李慧芸，合同签订时李慧芸给付定金3万元，石瑜于2012年8月30日向李慧芸出具了收到房屋及车库款54.5万元的收条一张，2012年8月31日，李慧芸通过银行二次共转帐315000元到石瑜提供的帐户上。2012年9月5日，石瑜与李慧芸在京山县房地产管理局办理了房屋产权转让登记手续，该住房产权登记在李慧芸名下，车库未登记。2012年9月28日，徐从华与石瑜离婚纠纷案开庭审理时，徐从华得知石瑜已将房屋转让，后徐从华之女徐娟于2012年10月21日通过手机短信找李慧芸之夫桂辉协商处理未果，2012年11月7日，李慧芸将购房余款20万元给付石瑜。为此，徐从华诉至原审法院，请求依法判决确认石瑜与李慧芸签订的买卖合同无效，将位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号的房屋及车库返还给徐从华。在审理过程中，徐从华变更诉讼请求，认为李慧芸不构成不动产善意取得，要求判令李慧芸返还徐从华位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号的房屋及车库。原审法院认为，本案争议的焦点在于石瑜与李慧芸转让诉争房屋的行为是否构成不动产的善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”其一，本案诉争的房屋虽然登记在石瑜名下，但属于徐从华与石瑜在婚姻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产。根据物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。石瑜未经徐从华同意擅自处分诉争的房屋构成无权处分，作为共有权人的徐从华有权追回，即请求受让人的李慧芸及石瑜返还房屋符合法律规定，对李慧芸辩称徐从华不享有物上请求权的意见不予采纳；其二，从庭审查明的事实看，无证据证明李慧芸了解石瑜家庭情况，石瑜在房屋所有权转移登记询问表中明确否认诉争的房屋存在共有人，李慧芸基于信赖石瑜是诉争房屋产权证上的登记权利人，有权处分诉争的房屋，李慧芸受让该房屋是善意的，主观上并无过错；其三、虽然石瑜和李慧芸在备案合同中约定房屋转让价格为28万元，但从庭审查明的事实看，二人实际约定转让房屋的成交价格为54.5万元，徐从华、石瑜、李慧芸均认为该价格合理，不存在低价转让的问题。虽然李慧芸在给付部分购房款后，徐从华亲属发现了石瑜转让房屋的行为并与李慧芸之夫协商制止过，但李慧芸考虑到已支付了大部分房款且房屋已实际转移登记的实情仍然继续支付剩余的房款并不构成恶意串通；最后，本案诉争的房屋已依法转移登记在李慧芸名下。综上，徐从华提交的证据并不能证明石瑜、李慧芸转让房屋的行为属于恶意串通，作为受让人的李慧芸取得诉争房屋的所有权符合物权法关于善意取得的规定，对徐从华要求返还诉争房屋的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告徐从华的诉讼请求。案件受理费9250元，保全费3250元，计12500元，由原告徐从华负担。上诉人徐从华不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、法官循私枉法，行政不作为导致了涉讼房产被恶意转移。本案是一起离婚纠纷案件的衍生案件。徐从华起诉石瑜离婚案的审理法官为殷积长，在审理过程中，徐从华提交财产保全申请，要求法院清查并冻结石瑜的银行账户，并对京山县大龙京都花园、县民政局家属区、武汉美景天成的3处夫妻共有房产进行查封，但殷积长在查询县内各银行网点、房产部门后，没有采取有效措施，导致石瑜银行账户上100多万元资金尽数流失，而大龙房产已于离婚案开庭前一日被石瑜转卖并过户给李慧芸。二、一审判决认定事实不清。李慧芸购买该房屋时不是善意的。1、从房产交易合同看，交易价格明显偏低。2、从事实陈述来看，双方口径不一。3、从交易情形来看，双方关系不合情理。4、从取得性质看，属于明知侵权而为之。一般来说，确定是否善意，要考虑如下因素：交易时间是否反常；交易价格是否反常；行为人对交易的情况；物品是否具有反常特征等；是否违反交易习惯和生活经验。从二被上诉人房屋买卖交易过程中发生的一切不合理的现象分析，只能得出二被上诉人属恶意串通，且低价买卖，李慧芸的买卖行为根本不是善意取得。请二审法院改判，判令被上诉人李慧芸返还上诉人徐从华位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号房屋及车库。被上诉人李慧芸当庭答辩称，一、不是人民法院没有履行职务。原告在起诉时对被告的信息应当进行了解，不存在法院依职权调取信息；法律明确规定了申请法院调查取证的先决条件；当事人在诉讼过程中的正常举证，法院就应该不作为；银行信息是可以申请法院查询，但房产信息是可以自己查询的，不需要依赖法院，在举证没有完成的情况下不能归责于法院。二、一审判决认定事实清楚。合同价款，除了备案的档案标识的是28万元，实际交易金额是54.5万元，不仅有转账凭证，还有石瑜当庭对事实的承认，因此不存在恶意的问题。三、上诉人不是本案的权利人，没有法律依据提起民事诉讼和要求返还原物。本案所涉的不动产，登记为石瑜，该登记本身就可以认定上诉人不是该房屋的所有权人，不具有请求返还原物的权益。李慧芸与石瑜在交易时，石瑜是有完全处分权利的处分权人。该房屋对于上诉人与石瑜来讲可以认定为夫妻共同财产，如果上诉人认为损害了其利益，可以请求赔偿。关于10月21日手机短信的问题，该短信发出时，房屋转移已经完成，短信的发出人是案外人，不是权利人。请二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。另，本案诉争房屋已由李慧芸装修并入住，车库也已由李慧芸占有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。恶意串通订立的合同是当事人、代理人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意思不一致的意思表示。本案中，徐从华并未举出充足证据证明石瑜与李慧芸在房屋买卖合同中存在恶意串通的行为，据一审李慧芸所举证据及石瑜的庭审陈述，李慧芸已支付了该房屋的购房款54.5万元，系合理价款，且该房屋已办理产权变更登记手续，李慧芸对房屋进行装修并入住，符合上述关于善意取得的法律规定。石瑜未经其丈夫徐从华同意，将夫妻关系存续期间购买并登记为石瑜的房屋出售给李慧芸，侵害了共有权人徐从华的财产权益，徐从华认为石瑜出售房屋对其造成损失的，可依照相关法律规定请求石瑜进行赔偿。上诉人徐从华认为从石瑜与李慧芸签订的房产交易合同的交易价格明显偏低、二人对事实陈述的口径不一、明知侵权而为之等交易过程中的不合理的现象可以判断出石瑜与李慧芸恶意串通的行为，李慧芸不是善意取得的上诉理由，本院不予采信。关于上诉人认为一审法官循私枉法，行政不作为导致了涉讼房产被恶意转移的问题。因该问题不是本案诉讼争议的范围，亦非二审审理范围，本院不作审理。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由上诉人徐从华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨红艳审 判 员 董菁菁代理审判员 李园园二〇一五年五月二十八日书 记 员 曾 靖 微信公众号“”