（2015）甘民重字第2号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-12-23
案件名称
马勇与何丽娟租赁合同纠纷民事一审裁定书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马勇,何丽娟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十四条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百一十九条，第一百五十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 裁 定 书（2015）甘民重字第2号原告马勇，男，1977年2月11日出生。委托代理人刘文海，系甘肃锦舒律师事务所律师。被告何丽娟，女，1975年12月17日出生。委托代理人王多睿，系甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。原告马勇（以下简称原告）与被告何丽娟（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2014年9月16日宣判后，原告不服本院作出的（2014）甘民初字第2725号民事判决，提起上诉。2014年12月16日，张掖市中级人民法院作出（2014）张中民终字第719号民事裁定书，以原判事实认定不清，适用法律错误为由，将本案发回重审。2015年4月22日，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘文海，被告的委托代理人王多睿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月18日，原被告达成店铺转让协议一份，协议约定原告将自己经营的位于甘泉文化广场某某专卖店转让给被告，被告于2013年6月1日前分次向原告支付转让费700000元。协议达成后，原告将铺面及店内商品全部交付给被告，被告向原告出具欠条一张。后约定的履行期限届满后，被告拒不按协议支付转让费，现要求被告立即支付下欠的转让费690000元、利息34500元、违约金210000元。被告未作书面答辩，在庭审中辩称，原被告于2012年6月18日签订转让协议属实，但该协议是无效协议。被告与原告在签订转让协议时原告不是该店铺合法的使用权人，原告向被告出示房屋所有权人施韶东与原告签订的房屋租赁合同，骗取被告的信任后才形成2012年6月18日的转租合同，该合同并未得到施某某的认可，因此，原被告之间签订的转让协议自始至终是无效的。签订合同时双方约定，转让费为70万元，包括该店铺的装修、装饰及其它设备以及经营许可证和部分货物。当时约定是由双方出具固定资产清单，经过双方移交之后，根据货物的数量多退少补，由被告给原告出具70万元的欠条。合同签订后，被告给原告支付了1万元，并出具了69万元的欠条，原告将店铺钥匙交给被告，让被告先行进行装修。在被告装修的过程中，同年8月，该铺面的所有权人施某某将店铺门锁上。同年9月1日，施某某和某某公司的人将店内的货物全部拉走。被告阻止并报警，但被告知与被告无关。因原被告无交接手续，具体的货物数量、种类不清，加之原被告签订的转租合同是无效的，原告并未将货物交到被告手中，因此，被告给原告出具的69万元的欠条当然也是无效的，请求依法驳回原告的诉讼请求。经重审查明，2010年7月27日，施某某将其所有的位于张掖市甘州区某街甘泉文化广场商务楼11号一楼建筑面积为132.40平方米的店铺出租给赵某某，当天双方签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2010年9月1日起至2013年8月31日止，租期三年，租金每年为23.8万元。其中合同第六条四项明确约定：“乙方在合同期内不得转租、分租、互换该房屋。”合同第七条违约责任明确约定：“任何一方不履行合同约定，另一方有权提前解除合同，并由责任方承担相应的违约责任。”合同签订后，赵某某按照协议约定支付了2010年9月1日至2011年8月31的房租23.8万元，并开始经某某专卖店。赵某某在承租该店铺期间，由于欠本案原告借款134万元不能偿还，原告要求赵某某将租赁的店铺转让给原告以抵顶借款。赵某某在明知该店铺不得转让的情况下为偿还原告的借款同意了原告的要求，2011年8月24日，双方签订店铺转租合同一份。合同约定原告同等享有赵某某在原有房屋租赁合同中所享有的权力与义务，将该店铺内的装修、装饰、所有设备及全部货品作价134万元转让给原告，以抵顶借款。同日，赵某某给原告出具了“收到马勇某街某某专卖店转让费134万元”的收条一张。原告在取得该店铺经营权后，其在经营期间，为了能再次将该店铺转租，伪造了2010年7月27日与原店铺所有权人施某某签订的房屋租赁合同。2012年6月18日，在被告相信原告与原房屋所有权人施某某签订房屋租赁合同的情况下，与原告签订了店铺转租合同一份，原告将该店铺再次转租给本案被告，被告预付转让费1万元。合同约定，租赁期限到2013年8月31日，租金为23.8万元，转让费为70万元，70万元的转让费包含店铺内的装修、装饰、所有设备、全部货品及两个月的房租。其中合同第三条约定：“……。固定资产清单所列全部项目应全部交付乙方所有。”同日，被告除已付的1万元转让费外，另给原告出具69万元转让费欠条一张，原告将店铺交付被告，但原告未给被告清点转让费所涉及的店铺内的装修、装饰、所有设备及全部货品，双方无交接清单。被告在装修期间，同年8月，该店铺被原房屋所有权人施某某强行收回。同年9月1日，该店铺内的货物被他人拉走，被告随即报警，张掖市甘州区公安局某派出所出警。同年9月7日，原房屋所有权人施某某在张掖日报刊登书面通知，解除了与赵某某之间的房屋租赁合同。被告将原房屋所有权人施某某锁门及他人拉货的事均告知原告。2013年，被告向本院提起诉讼，要求确认原被告签订的房屋转租合同无效，后被告以“需要补充证据为由”申请撤回起诉，2013年11月5日，本院以（2013）甘民初字第1950号民事裁定书裁定准予被告撤回起诉。另查明，2011年11月1日，赵某某在租赁该店铺期间，向张掖市甘州区某某小额贷款股份有限公司（简称某某公司）借款20万元，借款期限10天。同日，赵某某给某某公司出具抵押清单一份，将店铺内的货物以20万元的价值抵押给该公司，但无具体的货物抵押清单。某某公司否认于2012年9月5日强行拉走赵某某转租给原告店铺内的货物，以抵顶赵某某20万元借款的事实。再查明，张掖市甘州区公安局某街派出所接到被告报警后出警，到达现场后该店铺的货物已被他人拉走，店铺是空的，也不知是何人拉走的，得知是因经济纠纷引起的，故未立案处理，无调查材料。以上事实，有原被告的当庭陈述及原告提供的2011年8月24日，赵某某与原告签订的店铺转让协议、2011年8月24日，赵某某出具给原告134万元的收条、2012年6月18日，原被告签订的店铺转让协议、2012年6月18日，被告给原告出具的69万元欠条以及被告提供的2010年7月27日，原告伪造与施某某签订的房屋租赁合同、被告委托代理人与施某某的录音谈话笔录、施某某在张掖日报刊登解除与赵某某房屋租赁合同的通知、施某某锁门及拉货的照片四张的证据加以证明，事实清楚，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题主要有两个：一是原被告双方签订的房屋转租合同是否有效；二是原告要求被告偿付转让费69万元、利息34500元及违约金21万元的理由是否成立。关于原被告签订的房屋转租合同是否有效的问题。我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确的具体的规定，即“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，按照相关法律规定，无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，该合同无效。根据《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，房屋所有权人施某某与原承租人赵某某签订的房屋租赁合同中已明确约定，承租方在合同期内不得转租、分租、互换该房屋，否则，出租方有权提前解除合同。原承租人赵某某明知自己无权转租该店铺，原告也明知赵某某无权转让，但为了实现自己的债权，要求赵某某转让该店铺。由于欠下原告的巨额债务无力偿还，赵某某为了偿还债务将承租的店铺转租给原告，其行为已构成违约。原告在取得该店铺后，为了能够再次转租该店铺，事先伪造与该店铺所有权人施某某签订的房屋租赁合同，在取得被告的信任后又将该店铺再次转租给被告。该店铺在两次转租的过程中均没有得到房屋所有权人施某某的同意，施某某与本案原被告均不存在合同的权利义务关系，赵某某及原告的擅自转租行为违反了诚实信用原则，其本质上为故意，均属于无权处分行为，因此，赵某某与原告、原告与被告签订的房屋转租合同均属于无效合同。对原告主张的赵某某转租店铺后房屋所有权人施某某是认可的理由，原告陈述在其经营该店铺期间施某某自营的店铺就在本案诉争店铺的旁边，且施某某与赵某某签订的合同租期为三年，第一年的租金系赵某某支付，第二年的租金原告通过银行转账的方式直接支付给施某某，意欲证明施某某知道赵某某已将店铺转租给原告，且收取了原告的租金，亦未在六个月内提出异议的事实，故原告系该店铺的合法使用权人，其转租行为是合法的。因原告对其陈述只是口头陈述，并未提供任何证据加以证明，在宽限期内仍不能举证证明，因此，原告所主张的理由不能成立，本院不予支持。对原告提供的与赵某某、被告签订的房屋转租合同的证据，因该证据虽具有关联性，但不具有真实性、合法性，本院不予认定。对被告提供的原告伪造与施某某签订的房屋租赁合同、原告的个体营业执照、施某某解除与赵某某房屋租赁合同通知的证据，因该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。关于原告要求被告偿付转让费69万元、利息34500元、违约金21万元的理由是否成立的问题。原告要求被告偿付转让费69万元、利息34500元、违约金21万元，原告认为原被告签订的房屋转租合同是有效合同，因被告违约要求被告承担违约责任。实际就是原告要求被告继续履行原被告签订的转租合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行；……。”的规定，本案中，原告明知该店铺系施某某所有，且称自己在经营该店铺期间施某某知道赵某某将该店转租给自己，却又伪造与施某某签订的房屋租赁合同，欺骗被告将该店转租于被告。原告的行为足以证明施某某不清楚赵某某将店铺转租给原告的事实，原告将该店铺再次转租给被告，其本质上存在欺诈。施某某在得知赵某某已将出租的店铺转租后强行收回该店铺，并登报解除了与赵某某的房屋租赁合同。原告将该店铺再次转租给被告后，被告就因上述原因导致无法继续经营，原被告继续履行合同已存在事实上的不可能。由于原告的欺诈行为，导致原被告签订的合同无效，因此，被告不存在违约责任。对被告欲证明该店铺的货物被某某公司拉走并报警以及提供照片予以证实的问题，因公安机关对此并未立案处理，且某某公司亦予以否认，照片也无法证明是何人拉走，加之与本案不具有关联性，因此，不属于本案审理的范围。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审及重审中，本院均已给原告释明，是否以合同无效变更诉讼请求，要求被告返还因合同无效而取得的财产，但原告不变更诉讼请求，仍坚持原诉讼请求。综上所述，由于原告主张的诉讼请求与本院认定的事实不相一致，经释明原告又不变更其诉讼请求，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十九条第（一）项、第（三）项、第一百五十四条一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告马勇的起诉。案件受理费13145元，退还原告马勇。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 曾俊国审判员 张强国审判员 黄 华二〇一五年五月二十八日书记员 丁尚斌 来自