（2015）吉民一终字第31号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-01
案件名称
吉林省德卡房地产开发有限公司与乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为拆迁安置补偿合同纠纷二审判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林省德卡房地产开发有限公司,乔东辉,李殿芹,杨钧茹,杨大为
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民一终字第31号上诉人（一审原告）：吉林省德卡房地产开发有限公司。住所：吉林省永吉县。法定代表人：李彦伟，该公司经理。委托代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：乔东辉，住吉林省扶余市。委托代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李殿芹，住吉林省松原市宁江区。委托代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨钧茹，住吉林省松原市宁江区。委托代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨大为，住吉林省松原市宁江区。委托代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司（简称德卡公司）因与被上诉人乔东辉、被上诉人李殿芹、被上诉人杨钧茹、被上诉人杨大为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2014）松民二初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。德卡公司法定代表人李彦伟及委托代理人王若威，被上诉人乔东辉与其和被上诉人李殿芹、被上诉人杨钧茹、被上诉人杨大为的共同委托代理人车宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德卡公司一审诉称：2013年4月22日，德卡公司与乔东辉口头协商拆迁补偿总价款为#万元，首期支付#万元即签订协议。德卡公司于2013年4月23日向乔东辉的工商银行银行卡汇入#万元。2013年4月27日，德卡公司法定代表人李彦伟与拆迁办何鹏宇、李彪经现场实际测量发现一层主体楼后接营业用房实测面积为104.2平方米，与产权证的面积不符。德卡公司向乔东辉提出异议，但乔东辉以各种理由不签署协议，致使德卡公司无法正常施工，造成严重损失。德卡公司不得已于2013年12月13日与乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为签署了《协议书》，协议确定多给40平方米的补偿费，按每平方米#元的补偿标准计算，总计#万元。德卡公司认为该合同系乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为采取欺诈手段，乘德卡公司危急的情况下，逼迫德卡公司做出违背真实意愿的行为。故诉请：1．变更《协议书》中144.2平方米补偿面积为104.2平方米，对应补偿款德卡公司应少支付#万元；2．诉讼费用、律师代理费由乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为承担。乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为一审辩称：1．德卡公司起诉没有事实依据，双方当事人关于争议房屋的拆迁问题，先后经历一年多的充分协商，最后达成协议。《协议书》明确记载争议的房屋是144.2平方米，不存在德卡公司说的104.2平方米的问题。在拆迁过程中，乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为将房照向德卡公司和拆迁部门提供过。2．德卡公司诉乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为采用欺诈手段威逼签订《协议书》，危害德卡公司的合法利益没有事实依据。在拆除争议房屋时，德卡公司没有通知乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为，是在没有得到允许的情况下把争议房屋拆掉的。一审法院经审理查明：2013年，德卡公司经扶余市人民政府批准建设扶余市德卡城市广场项目。德卡公司因为房屋开发建设需要，与争议房屋实际控制人乔东辉协商，于2013年4月22日与乔东辉口头协商补偿总价款为#万元，即签订协议将房屋交付德卡公司拆除。2013年4月23日，德卡公司以法定代表人李彦伟名义向乔东辉所持有的工商银行卡汇入#万元拆迁款。2013年12月13日，当事人签订《协议书》，《协议书》载明：甲方：德卡公司。乙方：乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为。丙方（见证方）：扶余市住房和城乡建设局。甲方根据扶余市人民政府批准的德卡城市广场建设项目，需拆迁乙方坐落在太祖路北政协宾馆区域内的房屋。房屋面积：一层营业用房#平方米（其中包括主体楼后接营业用房144.2平方米），二层营业用房面积#平方米，三层营业用房面积#平方米，车库面积#平方米，锅炉房面积#平方米。甲、乙双方在诚信、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿达成如下协议：一、甲方按以下标准补偿给乙方：一层营业用房每平方米#元，金额为#元；二层营业用房每平方米#元，金额为#元；三层营业用房每平方米#元，金额为#元；车库每平方米#元，金额为#元；锅炉房每平方米#元，金额为#元，合计补偿金额为人民币#万元。二、付款方式：第一批付款时间：甲方在4月23日支付乙方人民币#万元。第二批付款时间：甲方在2013年12月13日支付给乙方人民币#万元。第三批付款时间：甲方在开盘后三日内（2013年12月末）支付给乙方人民币#万元。第四批付款时间：甲方在2014年3月末支付给乙方人民币#万元。三、甲方用太祖路北（原乙方房屋位置）的营业底商#平米（一层），作抵押担保。四、余欠#万元如甲方到期不能现金支付，甲方同意给乙方一层总面积#平方米商企楼回迁的方式原面积原位置给乙方安置补偿，以乙方的原房产证为准，给乙方回迁安置。已付的#万元现金补偿不含在回迁房屋之内。五、甲方给乙方开据回迁安置合同二份，一份面积为#平方米，一份面积为#平方米。甲方在合同约定内支付现金（2013年12月末支付给乙方#万元）后，第一份安置合同（面积为#平方米）解除。甲方在2014年3月末前支付给乙方#万元后，第二份#平方米安置合同一并解除。如甲方不能付清余款，甲方同意履行安置合同。六、甲方给乙方开据回迁安置合同必须在扶余市房屋管理机构注册登记备案，并到扶余市公证处进行法律公证。七、此协议解除后，乙方将原拆迁房产证交给甲方。八、甲乙双方签订协议后，乙方将房屋交给甲方拆除。甲方德卡公司及法定代表人李彦伟及姜永库，乙方乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为，扶余市住房和城乡建设局分别在协议书上签字盖章，并将《协议书》同时在吉林省扶余市公证处作了公证。同日，当事人又签署了两份《房屋拆迁补偿安置协议书》，并注明此两份协议甲方是德卡公司与乙方是乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为。公证后，当日德卡公司又支付#万元拆迁款，乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为给德卡公司出具了收据，并给德卡公司出具了2013年4月23日收到的#万元拆迁款收据。现被拆迁房屋已拆迁完毕，德卡公司开发的房屋正在建设中。一审法院认为：德卡公司诉称在2013年4月27日现场实际测量拆迁时，发现争议的房屋一层主体楼后接营业用房实测面积为104.2平方米，与产权证144.2平方米的面积不符，应当在正式签订协议书时提出并纠正，但德卡公司却在2013年12月13日签订协议时约定，一层营业用房#平方米（其中包括主体楼后接营业用房144.2平方米）。且在第四条亦约定，余欠#万元如甲方到期不能现金支付，甲方同意给乙方一层总面积#平方米商企楼回迁的方式原面积原位置给乙方安置补偿，以乙方的原房产证为准，给乙方回迁安置。此两项约定，是德卡公司对实际拆迁面积与房屋证照面积相符的认可，是双方的合意，且扶余市住房和城乡建设局在协议书见证盖章，并在吉林省扶余市公证处作了公证，德卡公司认为乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为采取欺诈手段，乘德卡公司工程危机的情况下，逼迫德卡公司做出违背真实意愿的行为，没有证据证实。当事人于2013年12月13日签订的《协议书》，是在平等、自愿、等价有偿原则下签订，是双方真实意思表示，是合法有效的。且扶余市住房和城乡建设局在协议书见证盖章，并在吉林省扶余市公证处作了公证，且签协议当日德卡公司又支付#万元拆迁款，更加证明该协议是真实意愿的行为。关于德卡公司称房产档案有改动的问题，房屋档案是记载不动产上的权利并备存于房屋管理机关的薄册。争议房屋是购买于原扶余县房产处，该房屋档案如何管理，是房屋管理机关如何行使职权的问题。德卡公司怀疑篡改了房产证，没有提供证据予以证实。综上，对德卡公司诉请不予支持。经一审法院审判委员会（2014）第34次会议讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回德卡公司的诉讼请求。案件受理费18534元，由德卡公司承担。德卡公司上诉称：双方当事人于2013年12月13日签署《协议书》，在协议签订前，德卡公司就曾就实测面积与产权面积存在40平方米差异提出异议，但乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为始终强调产权面积是真实的，并要求德卡公司与其签署协议必须经公证，德卡公司为减少损失，同意在其提供的材料真实的情况下进行公证。在协议履行过程中，德卡公司到扶余市房屋产权管理中心调取了争议房屋原始档案，发现档案有明显人为涂改痕迹，涂改后的面积为144.2平方米，涂改前的面积为104.2平方米，与德卡公司拆迁房屋时的实测面积相符，故提起诉讼，要求变更协议。一审法院驳回德卡公司的诉讼请求，德卡公司不服。1．一审法院总结本案争议焦点为拆迁面积与产权面积哪个是真实的。为此，德卡公司提供了从扶余市房屋产权管理中心调取的争议房屋原始档案加以证明，事实清楚，证据确凿；2．对方当事人因坚持实际拆迁面积与产权面积相符这一观点，一审法院庭审中提出，根据松原市政府相关文件的规定，拆迁补偿以航拍图为准，没有产权证也应补偿，建议双方庭后调取航拍图。德卡公司分别调取了1995年5月航拍图和2006年航拍图，结合德卡公司拆迁前拍摄的照片，说明了对方当事人主张的面积不在图。但德卡公司所举的这部分证据未经质证，不了了之；3．一审法院仅依当事人有争议的公证书来认定协议书是双方真实意思表示，据此驳回德卡公司的请求属于适用法律错误。综上，本案公证书中“法律真实”与“客观真实”相悖，因此人民法院应对公证书所依赖的证据，即双方争议的产权面积进行实质审查。德卡公司在一审庭审中提供的证据及庭审后根据一审法院要求补充的证据足以说明事实真象，德卡公司具备相反证据推翻公证书的证明力。故上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．诉讼费用、律师代理费由乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为负担。乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为二审答辩称：1．德卡公司拆迁争议房屋的面积是144.2平方米，且未曾就争议房屋面积少40平方米一事提出过异议；2．德卡公司所谓的实测没有事实依据和法律效力，测量时也没有通知权利人到场；3．双方当事人已经达成协议，并经公证，已经实际履行。德卡公司在将争议房屋拆除后主张面积减少，拿出所谓的测量依据没有事实和法律依据；4．房屋所有权证书是证明产权的有效证件，其上记载的面积是144.2平方米。其中有40平方米是购买的，房屋确实存在，在一审庭审过程中就提供了航拍图，德卡公司主张一审法院未对航拍图进行质证，主张航拍图不能证明面积存在是错误的。航拍图可以证明当年就有此房屋；5．德卡公司的诉讼理由是自相矛盾的，德卡公司主张早就发现争议房屋面积有差错，既然发现面积有差错，又提出过异议，为什么又于2013年12月13日签订协议，且有城建部门盖章。在二审庭审过程中，德卡公司提交了五份证据，主要是争议房屋的区域图、航拍图和照片，证明争议房屋的面积为104.2平方米。乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为对上述证据的真实性没有异议，但认为证明不了德卡公司的诉讼主张。本院经审理查明：在二审期间，德卡公司向扶余市公安局报案，称“2013年12月13日上午11时许，乔东辉在德卡国际拆迁的过程中，乔东辉自己实际拥有一个面积为104平的房子，但是我们在拆迁时，乔东辉说自己的房子是144平，并且在建设用地规划许可证上面积有改动的嫌疑，改成了144平，但是建设工程规划许可证附表上面积显示104平，乔东辉向我公司多报了40平面积，每平#元钱，一共是#万元钱，乔东辉已涉嫌合同诈骗”。扶余市公安局于2015年3月24日决定对乔东辉合同诈骗案立案侦查。2015年4月22日，扶余市公安局对其办理的乔东辉合同诈骗案，因没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百六十一条之规定，决定撤销案件，并作出撤销案件决定书。1998年10月，房产管理部门核发了争议房屋的产权证照，房屋面积为144.2平方米，层数为二层，用途为营业，权利人为李殿芹。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：本案的焦点问题是乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为是否在签订协议过程中，隐瞒事实，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使德卡公司在违背真实意思的情况下订立合同。关键在于德卡公司能否证明争议房屋面积只有104.2平方米。根据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，确认房屋的面积，一般应当以该房屋的权属证书记载的面积为准，而本案争议房屋权属证书记载的面积为144.2平方米，而非104.2平方米。依德卡公司的主张，其于协议签订前就知道争议房屋面积为104.2平方米，并向乔东辉等人提出异议，但德卡公司并没有举出证据证明曾提出过异议，相反却在其后拆除了争议房屋，并与乔东辉、李殿芹、杨钧茹、杨大为签订了拆迁协议。德卡公司也没有依物权法的有关规定，以利害关系人的身份就其认为错误的争议房屋登记面积向有关部门申请更正。德卡公司的行为致使当事人、人民法院及有关部门已无法现场测量、核实争议房屋面积。为证明自己的诉讼主张，德卡公司提交了有涂改痕迹的建设规划手续、测绘图、航拍图、照片等证据，但这些证据由于不能同争议房屋的原物进行对照，而证明力较弱，均不能否定由产权管理部门核发的权属证书记载的房屋面积。德卡公司向扶余市公安局举报乔东辉涉嫌合同诈骗，扶余市公安局亦未查出存在犯罪事实。综上，由于德卡公司所举的证据均不能否定争议房屋权属证书登记的房屋面积，故对其诉讼主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18534元，由吉林省德卡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞大江代理审判员 刘 阳代理审判员 许家娟二〇一五年五月二十八日书 记 员 李 镇 来源：百度搜索“”