（2014）怀中民一初字第53号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-14
案件名称
怀化富达房地产发展有限公司与黄大荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
怀化富达房地产发展有限公司,黄大荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）怀中民一初字第53号原告怀化富达房地产发展有限公司，住所地湖南省怀化市天星坪舞水二桥桥头。法定代表人曾昌恩，该公司董事长。委托代理人丁再昌，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312199310959193。被告黄大荣。原告怀化富达房地产发展有限公司（以下简称富达公司）与被告黄大荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后,因黄大荣下落不明,本院公告送达了起诉状副本、举证通知书及开庭传票等法律文书，组成合议庭于2015年5月4日公开开庭审理了本案。原告富达公司委托代理人丁再昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富达公司起诉称：2010年11月30日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告提供位于怀化市鹤城区天星坪富达商业广场三号商铺二层B区和三层整体面积为3690．94平方米的商铺给被告使用；租期为10年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止；租金按月核算，每3个月支付一次，先支付租金，后使用；租金标准为2010年12月1日至2012年11月30日间每月73820元，2012年12月1日至2014年11月30日间每月租金为92270元，2014年12月1日至2016年11月30日间每月租金为103350元，2016年12月1日至2018年11月30日每月租金为110730元，2018年12月1日至2020年11月30日间每月租金为121800元，10年租金总计为11026080元；如逾期支付租金超过5日，则按日分别承担1%的滞纳金和违约金，逾期超过15日，视为被告自动退租，原告方有权解除合同；被告应交纳80000元的保证金，合同期满无违约时退还；经原告同意，被告可以对承租商铺进行装修；租赁期限内，被告不得转租或分租等。合同签订后，原告依约履行了约定义务，按约定提供租赁商铺给被告使用。被告接受租赁场地后，开办了“风源海鲜楼”从事经营活动。合同履行期间，被告除支付部分租金外，不能按约定履行支付租金义务，至今尚欠3449560元未付；扣除原告在被告经营的“风源海鲜楼”消费签单264970元，被告实欠原告租金3184590元。被告的行为，不仅构成根本性违约，亦具备了约定解除合同的条件；原告要求判决解除租赁合同，既符合合同约定，又符合合同法规定。根据双方合同约定，被告应支付逾期付款滞纳金和违约金，截止2014年6月30日，两项合计应付1770余万元。现原告根据被告的实际支付能力，决定放弃大部分违约请求，仅要求被告支付违约金人民币3315410元。违约金加上实欠租金，两项共计人民币650万元。现被告已放弃了“风源海鲜楼”的经营，停业己有数月，其自身亦下落不明。被告出现违约事实后，原告曾多次催收租金，被告也多次承诺，但就是不能履行承诺，付清所欠租金。被告的行为，损害了原告的合法权益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。原告的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，应得到判决支持。请求：一、判决解除原、被告间《租赁合同》，不再履行；二、判令被告支付拖欠的房屋租金人民币3184590元（暂计算至2014年12月31日，应支付至房屋交还之日止）；三、判令被告承担逾期违约金人民币3315410元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。为证明自己的主张，原告富达公司提交了以下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证书、黄大荣身份信息。证据当事人的基本情况。证据二、建设工程规划许可证。证明原告出租的商铺属合法建筑，所有权人系原告。证据三、租赁合同。双方当事人存在合同关系。证据四、财务资料。证明被告欠付租金及违约金等事实。证据五、承诺书。证明被告欠租金及承诺支付等事实。证据六、工商查询。证明被告租用原告商铺的用途。证据七、公告。证据相关内容：报纸名称为怀化日报，见报时间为2014年6月24日，公告发布人为怀化富达房地产发展有限公司，公告对象为黄大荣，公告内容为“要求你在公告登报日起五天内缴清所欠我司房租及滞纳金，否则，我司将依据双方合同和你自己的承诺，收回风源海鲜酒楼并转租，由此造成的一切后果由你个人承担。证明原告公告催收等事实。证据八、票据六张。证明被告交纳的租金的实际数额。本院认证，对原告富达公司提交的以上证据，因其形式合，证据内容能相互印证，相关票据提交了原件，本院对原告提交的以上证据予以认定。经审理查明，2010年11月30日，原告富达公司（甲方）与被告黄大荣（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于怀化市鹤城区天星坪富达商业广场三号商铺二层B区和三层整体面积为3690．94平方米的商铺给乙方进行餐饮行业经营使用；租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止；租金标准为2010年12月1日至2012年11月30日间每月73820元，2012年12月1日至2014年11月30日间每月租金为92270元，2014年12月1日至2016年11月30日间每月租金为103350元，2016年12月1日至2018年11月30日每月租金为110730元，2018年12月1日至2020年11月30日间每月租金为121800元，10年租金总计为11026080元；租金以每3个月为一个期间支付，每个使用期间的前一个月的头五日内由乙方以银行转账形式汇入甲方指定账户，先付后用；如逾期支付租金超过5日，则按日分别承担1%的滞纳金和违约金，逾期超过15日，视为乙方自动退租，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；乙方应交纳80000元的保证金，合同期满无违约时退还；经原告同意，乙方可以对承租商铺进行装修；租赁期限内，乙方不得转租或分租等；甲乙任何一方如未按合同的条款履行，并且过错方未征得对方谅解的情况下，则视为违约，无过错方有权单方面终止本合同的履行，并要求过错方赔付违约金100000元。合同签订之后，原告富达公司将房屋交付给了被告黄大荣，黄大荣在此处经营餐饮，名为“风源海鲜楼”。2014年5月至6月期间，黄大荣失去联系，海鲜楼未再经营。黄大荣承租房屋后，共同支付租金713324元：黄大荣于2010年11月22日支付40000元；2010年12月4日支付27384元；2011年1月2日支付28700元；2013年3月11日支付92270元；2013年7月30日支付26万元；2014年5月30日支付264970元（该笔款项是原告在被告经营的风源海鲜楼的消费抵扣的）。但截止2014年11月30日，被告黄大荣应当支付租金3986160元，尚欠3272836元。因黄大荣未及时支付租金，富达公司遂诉至本院。本院认为，双方当事人签订的租赁合同，有双方当事人的签名或盖章，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，合同有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行自己的义务。原告富达公司已依约将房屋交付给被告黄大荣使用，已履行了主要的合同义务，被告黄大荣亦应当及时交纳租金。原告富达公司要求被告黄大荣支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，本院予以支持。被告黄大荣拖欠租金，已构成违约，按照合同的约定，原告富达公司有权要求解除合同。原告于2014年12月向本院提起诉讼，为了便于计算租金，合同解除时间从2015年1月1日开始，但由于被告黄大荣一直占用租赁物，被告黄大荣应当按照合同的约定支付房屋占用期间的费用。被告黄大荣承租房屋后，从开始履行合同起，就从未按照合同的约定及时支付过租金，一直违约。虽然合同约定了延期支付租金的滞纳金，但因该滞纳金（日1%）畸高，考虑到被告黄大荣没有到庭参与诉讼，没有发表意见，本院依职权对该违约金是否过高进行审查。本院认为，按照合同约定的滞纳金的标准，被告黄大荣应当交纳的滞纳金数额远远高于应当交纳的租金，该约定违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定；原告富达公司在长达数年的合同履行期间对被告黄大荣一开始的违约行为从未向被告黄大荣主张过滞纳金，且签订合同时，合同中有专门的违约条款，即违约方向守约方支付100000元的违约金，因此，本院选择适用合同中约定的违约方支付100000元违约金的条款，不支持原告富达公司要求滞纳金的诉讼请求。因此，黄大荣应当按照合同的要求向原告富达公司支付100000元的违约金。综上所述，原告的部分诉讼请求应当支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告怀化富达房地产发展有限公司与被告黄大荣签订的《租赁合同》于2015年1月1日解除；二、被告黄大荣于判决生效后十日内一次性支付给原告怀化富达房地产发展有限公司房屋租金3376186元（3272836元+103350元）；三、被告黄大荣于判决生效后十日内支付给原告怀化富达房地产发展有限公司违约金100000元；四、被告黄大荣按每月103350元的标准向原告怀化富达房地产发展有限公司支付房屋占有使用费从2015年1月1日起至房屋退还之日止；五、驳回原告怀化富达房地产发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费57300元，由被告黄大荣负担50000元，原告怀化富达房地产发展有限公司负担7300元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，通过本院或向湖南省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长 冷旗帜审 判 员 刘士平代理审判员 宋艳云二〇一五年五月二十八日代理书记员 王 维 来自