（2014）杭西民初字第2902号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-08-06

案件名称

俞宁、俞育浙与张慧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞宁,俞育浙,张慧

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2014）杭西民初字第2902号原告：俞宁。原告：俞育浙。二原告共同委托代理人：郑晨清。被告：张慧。委托代理人：丁伟平。原告俞宁、俞育浙诉被告张慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日受理后，依法由代理审判员吴正伟独任审判，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑晨清、被告的委托代理人丁伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2010年9月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的XX房屋（商用），租赁期为10年，自2010年10月28日起至2020年10月27日止。租金一年一付，逾期支付租金构成违约。被告承租房屋用于经营百货商行，且被告保证在承租期间未征得原告同意不得改变用途。2014年9月，被告未征得原告许可，私自将房屋转租于第三人经营XX品牌产品。2014年9月28日，被告延迟支付租金，构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金100000元；3、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：第一、被告并未转租房屋而是改变经营用途，原、被告在2012年8月2日签订的《补充协议》中约定原告同意被告改变经营用途为经营教育培训、茶楼、蛋糕。原告将百货商行改为经营XX蛋糕店需要原告协助办理《房屋租赁备案证》，原告不仅未提异议而且协助办理了该手续，显然原告同意被告经营XX蛋糕店。故原告所称的私自转租不成立。第二、对于原告所称的迟延支付租金的行为，每年支付租金时，被告必须听从原告的指示将租金汇入原告指定账户，但该账户随时变化。2014年9月28日，原告并未催讨租金也未提供支付租金账户，直到2014年11月21日，原告指示被告将租金汇入其上海浦发银行账户，被告当日即按原告要求支付了全部租金。第三，关于违约金，被告不存在违约行为，原告无权主张违约金。退一步讲，即使被告存在违约，该违约金高于实际损失，应当予以调整。综上，要求驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，提供了下列证据材料：1、《房屋租赁合同》、《补充协议书》，共同证明原、被告达成租赁协议，合同约定承租方租赁房屋用途及租金支付方式、未按期支付租金的违约责任条款；2、商品房买卖合同（复印件），证明原告系租赁房屋所有权人；3、中国银行中晖支行及浦发银行银行流水单，证明被告多次延期支付租金的事实；4、被告与杭州XX教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》（复印件）、《加盟合作书》（复印件）、录像、照片，共同证明被告非经原告同意转租的事实。被告为证明其主张，提供了下列证据材料：1、《房屋租赁合同》及《补充协议》，共同证明原告委托其兄弟俞瑞发代为与被告签订房屋租赁合同；2012年8月2日双方达成补充协议，原告同意被告经营XX蛋糕店；2、《加盟合作书》、《房产抵押及租赁三方协议》，共同证明被告经营克莉丝汀蛋糕店是经原告同意的，不存在私自转租的行为；3、房屋租赁备案证，房屋租赁备案必须经房东即原告同意才可以办理，故可以证明原告同意被告经营XX蛋糕店；4、浦发银行杭州分行信封上书写的原告收取租金的银行卡号，证明原告迟延告知被告其收取租金的银行卡号的事实；5、俞某某出具的收条、杭州银行入账证明，共同证明2010年9月19日原告签订合同的代理人向被告收取7万元的租金，双方口头约定在租金中扣除的事实；6、被告汇款给原告的入账证明，证明本案原告没有按合同约定收取租金，原告多次更换账户，被告每年支付租金需听从原告的指示；被告已经支付完2014年的房租的事实。经庭审，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1三性均无异议，但《房屋租赁合同》第九条、第十条相互冲突；证据2，原告未提交原件，证据的形式真实性有异议；证据3的真实性无异议，因原告经常更换收取租金账户，被告只有在经原告通知的情况下才能支付租金，原告迟延告知被告收取租金账户才导致被告迟延交付租金；证据4中的《房屋租赁合同》为复印件，真实性有异议；《加盟合作书》三性均无异议，但不能证明被告未经原告同意转租的事实，反而可以证明克莉丝汀蛋糕店由被告经营；录像和照片不能证明待证事实。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明原告委托俞瑞发与被告签订合同的事实，但不能证明俞某某可以代表原告收取租金的事实；合同条款系双方真实意思表示，合同第九、十条的约定无冲突；证据2，《加盟合作书》真实性、合法性无异议，原告同意被告开XX蛋糕店，但被告未提供XX房屋转租合同。《房产抵押及租赁三方协议》真实性、合法性无异议，关联性有异议，协议第三条约定“丙方转租需甲方和乙方书面同意”，现乙方已经还完贷款，该条款对被告有约束力；证据3，真实性、合法性无异议，证明在承租期间，原告履行出租人义务配合承租人办理房屋租赁备案证；证据4浦发银行杭州分行信封上书写的原告收取租金的银行卡号，内容虽是原告书写，但时间并不是2014年11月，原告在2014年9月就已经要求被告支付租金。证据5俞某某出具的收条的真实性，原告不知情，需要俞某某核实；被告汇给俞某某款项的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明是还2014年租金的事实；证据6，真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，该证据可以证明被告延期支付租金的事实。2010年9月17日被告汇款38万元系支付2010-2011年的租金，2011年10月31日的201700元系支付2011-2012年一半租金，2012年9月27日的12万元系支付2012-2013年租金，2012年10月15日的213700元系支付2012-2013年租金，2013年10月26日的5万元系支付2012-2013年租金，2013年10月26日的17万元系支付2013-2014年租金。本院结合双方的质证意见，对原、被告提供的证据作如下认证：原告提供的证据1中《房屋租赁合同》与被告提供的证据1中《房屋租赁合同》相一致，双方均无异议，可以证明双方就房屋租赁达成合意，予以认定；原告提供的证据1中的《补充协议书》系原件，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据2虽系复印件，但与原件核对无异，故本院予以认定；原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，关于其证明力将在本院认为部分阐述；原告提供的证据4，《房屋租赁合同》系复印件，对其真实性本院不予认定。《加盟合作书》与被告提供的证据2中的《加盟合作书》一致，真实性予以认定，该证据可以证明上海XX食品有限公司授权被告经营XX专卖店的事实。录像及照片，真实性予以认定，但不能直接证明被告未经原告同意转租的事实。被告提供的证据1中的《补充协议》系原件，与本案具有关联性，本院予以认定；被告提供的证据2中的《房产抵押及租赁三方协议》系原件，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；被告提供的证据3系原件，本院对其真实性予以认定。房屋租赁备案证上载明“出租人俞宁、俞育浙，承租人上海XX食品有限公司杭州文三路店”，结合上述《补充协议》约定原告同意被告改行及《房产抵押及租赁三方协议》“抵押人：上海浦东发展银行杭州分行高新支行，抵押人俞宁，承租人张慧（上海XX食品有限公司杭州文三路店），”可以证明被告改变经营方式不仅经过了原告同意，且原告协助被告办理了房屋租赁备案证，被告不存在未经原告同意转租的行为；被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据5、6的真实性，原告无异议，本院对其真实性均予以认定。本院根据双方当事人庭审中的陈述及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：2010年9月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租的房屋位于XX（以下简称该物业），面积320.75平米；乙方系一家百货经营商行，承租该物业用于经营批发零售业务；乙方保证在承租期间，未征得甲方书面同意及按规定须报经有关部门批准前不擅自破坏房屋结构，不改变用途，合同终止后，除可移动物外，不拆除其他装修附着物；承租期共10年，自2010年10月28日起至2020年10月27日止。合同履行终止后，同等条件下，乙方有优先承租权；租金一年一付，先付后用。第一年租金39万元。自第二年起，每年的租金按上一年度租金乘以百分之三递增；乙方支付的租金仅包含房屋使用费，其他的物业管理费、水电费、公共能耗费及各种商铺应交规费均由乙方承担；乙方应于该物业下一年度承租期开始的30天前预先将本合同约定的递增后的全年租金支付甲方。每一年度承租期的租金支付均以此类推，直至本合同履行终止；乙方逾期支付租金即构成违约，除仍应如数支付外，每逾期1天，按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同；本合同履行期间任何乙方违约，应支付对方违约金壹拾万元。若因不可抗力造成合同不能履行的，双方互不承担违约责任。甲方开户行为中国银行延安路支行，账号46×××76，代理人为俞瑞发。2011年10月8日，原、被告签订《补充协议书》一份，双方约定第二年的租金共计401700元分两次交纳，于2011年10月27日缴纳201700元，2012年4月2日前交纳剩余200000元；从第三年开始按照前述《房屋租赁合同》执行。2012年8月2日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定因经营不景气，经双方多次协商达成补充协议，改行项目为教育培训、茶楼、蛋糕；如果与其他人合作共同经营，在开业前必须提供合作股东姓名、身份证复印件、合作协议、投资比例及联系电话；其他事项按前述《房屋租赁合同》执行。2012年9月3日，被告将所租赁的房屋一层由经营百货改为经营XX食品店。2014年4月，被告将所租赁房屋二层由经营百货改为教育培训，该培训机构的名称为杭州XX教育咨询有限公司。关于被告支付原告租金情况如下：2010年9月17日，被告向《房屋租赁合同》中约定的原告账户汇款38万元用于支付2010-2011年的租金。2011年10月31日的201700元系支付2011-2012年一半租金。2012年9月27日，被告向原告农业银行文三路支行账户汇款12万元用于支付2012-2013年租金。2012年10月15日，被告向原告平阳县农村信用社瓯南信用社账户汇款213700元用于支付2012-2013年租金。被告分别于2013年10月26日、2013年10月29日向原告中国银行余杭支行账户汇款17万元和5万元用于支付2013-2014年租金。2014年11月21日，被告向原告上海浦东发展银行账户汇款438948元用于支付2014年-2015年的租金。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方当事人均应按约履行。原告认为被告的租金虽已全部支付，但被告存在延迟支付租金及未经原告同意转租的违约行为，故要求解除合同及支付违约金。本院认为，2012年8月2日，原、被告双方签订《补充协议》中明确约定被告因经营百货不景气，原告同意其改行经营教育培训、茶楼、蛋糕店等。并且被告在改变经营时需要原告协助办理房屋租赁备案证，而原告给予了相应的协助，也表明原告同意被告改变经营。因此，原告主张被告未经原告同意转租与本案事实不符，本院不予认定。被告虽然未完整提供所有租金的交付记录，但从其提供的交付记录上看，被告的确存在延期支付租金的行为。对此，被告答辩称因原告多次变更交付租金的账户导致被告只有在得到原告通知的情况下，才能向其交付租金。其延迟支付并非被告故意而是原告延迟告知交款账户。本院认为，从被告汇款记录以及原告在信封壳上写明交款账户的证据可以看出，原告确有多次变更交款账户的行为，被告基于此前的交付习惯有理由相信只有在原告告知其交款账户的情况下，其才能支付租金。原告未能提供证据证明何时告知被告变更后的交款账户，被告因等待原告的指示而迟延支付租金的行为不构成违约。原告认为被告延迟支付租金的主张，本院不予采纳。被告的抗辩意见，本院予以采纳。综上，原告要求解除合同并要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回俞宁、俞育浙的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由俞宁、俞育浙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员　　吴正伟二〇一五年五月二十八日代书　记员　　陆燕萍来源：百度“”