（2015）沈中民二终字第1355号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-04-27
案件名称
上诉人付余与被上诉人李滨、赵伟返还原物纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付余,李滨,赵伟
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1355号上诉人（原审原告）：付余，男，1983年3月29日出生，汉族，个体经营者，住址沈阳市东陵区。委托代理人：李福铎，辽宁法德律师事务所律师。委托代理人：曹湛，辽宁法德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李滨，男，1986年10月6日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：马德禧，辽宁宣政律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵伟（系被告母亲），1965年1月7日出生，汉族，无职业，现羁押于沈阳市第一看守所。委托代理人：马德禧，辽宁宣政律师事务所律师。上诉人付余因与被上诉人李滨、赵伟返还原物纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人付余的委托代理人李福铎，被上诉人李滨及赵伟共同的委托代理人马德禧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付余一审诉称，付余于2014年从赵伟处购得了一套坐落于沈阳市沈河区（原为东陵区）文萃路76号房屋，建筑面积687.52平方米，用途为商业房屋。2014年9月1日，付余取得了该房屋的所有权证书，新档案号为2-2-0231979。付余取得房屋后至今，李滨（系赵伟儿子）始终占用或委派他人占用该房屋，妨碍付余合法使用。付余多次与其进行沟通，要求其腾出房屋，均遭到李滨的无理拒绝。鉴于上述情况，付余特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令李滨立即腾出坐落于沈河区文萃路76号（23-29轴）的房屋，诉讼费由李滨承担。李滨一审辩称，付余所述不是事实，第一点付余在赵伟处购买房屋，不是事实。第二点合法取得该房屋的所有权证书，不是事实。付余在未取得原房主赵伟的同意，没有赵伟到房产局交易中心办理交易手续的情况下，私自变更了房屋产权，根据以上两点，李滨拒绝付余腾退的请求。李滨欠付余所代表的一个担保公司人民币500万元，在向担保公司借款的时候，要求赵伟出具一系列的担保手续，其中一个手续是委托卖房的手续，这是担保公司向赵伟放款的前提条件，付余可能就利用了担保公司的手续，非法取得了房屋的产权。本案的诉争房屋不是房屋买卖纠纷，而是借款纠纷。赵伟一审述称：意见同李滨。原审法院经审理查明，诉争房屋坐落于沈阳市沈河区文萃路76号（23-29轴），建筑面积687.52平方米，用途为网点，原登记在赵伟名下。2014年3月10日，赵伟与其爱人李凤羽签署授权委托书一份，授权孟凡宇办理上述诉争房产注销抵押登记、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件、办理诉争房产更名、过户、出售手续，收取全额售房款并签署相关法律文件等权利，并在辽宁省公证处办理了该授权委托书公证手续。2014年8月14日，孟凡宇作为赵伟、李凤羽的代理人与付余签订了《存量房买卖合同》，并于2014年8月19日在沈阳市房产局办理了诉争房屋所有权转移登记手续，2014年9月1日，付余取得诉争房屋产权证，因诉争房屋一直由李滨（赵伟与李凤羽之子）占有使用，故付余起诉来院。原审法院认为，根据付余庭审陈述，其是于2014年3月份以沈阳市高新区英超电子经营部的名义向赵伟与其配偶李凤羽控制的沈阳凤羽货运有限公司借款人民币500万元，借款当时签署了借款合同及赵伟、李凤羽授权孟凡宇卖房的委托公证书，在2014年8月份，因赵伟无法还款，协商以诉争房屋抵账，故孟凡宇依据授权委托书在沈阳市房产局办理了诉争房屋转移登记手续，将诉争房屋所有权转移至付余名下，以欠款本息、违约金折抵房款。根据付余陈述的上述房屋转移登记过程可以看出，在付余与赵伟之间存在借款关系，在双方借款当时，由赵伟、李凤羽签署授权委托书，委托孟凡宇出售诉争房屋，该份授权委托书将诉争房屋出售、收取房款、转移登记等一切权利都授予了孟凡宇，但赵伟、李凤羽并非真正欲出售房屋，其签署授权委托书也是应出借人及付余的要求，作为向付余借款的担保。根据该授权委托书内容，孟凡宇可以不经赵伟、李凤羽自行办理房屋过户手续，在赵伟、李凤羽到期没有偿还付余借款时，孟凡宇作为赵伟、李凤羽的代理人与付余签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同并非是双方平等协商一致达成的结果，亦不符合日常生活房产交易的普遍习惯，房屋交易价格亦不符合市场交易价格，故应当认定付余与赵伟之间并不存在真实的房屋买卖关系。在庭审中，付余主张诉争房产档案中的房屋买卖合同是因办理产权登记的需要应房产部门的要求提供的形式要件，双方实际是因借款导致的以房抵债，但以房抵债应当具有以房抵债的合意，抵债人即赵伟应当具有以房抵债的意思表示，签订以房抵债协议并履行以房抵债义务，将房屋过户至付余名下并将房屋交付付余，这样以房抵债协议才视为履行完毕，双方的债权债务即时清结。现付余虽然取得诉争房屋产权登记，但该产权变更并非赵伟参与完成，而系孟凡宇凭借赵伟在向付余借款当时办理的经过公证的授权委托书办理，且赵伟并未向付余交付诉争房屋，可见，即使认定双方系以房抵债，但并未最终实际完成，并不产生抵销原始债务的效力。同时，即使依据付余所述，赵伟在向付余借款办理授权委托时，双方达成一致意见如无法偿还借款将用诉争房屋抵债债权，这违反了我国担保法关于留押的规定，亦应无效。虽然付余提供了一份其与赵伟本人签订的房屋买卖合同，但并未提供原件，赵伟亦予以否认，对此份合同，本院无法采信。综上，虽然付余取得了诉争房屋产权登记证，但其取得过程并不符合我国法律相关规定，其据此要求诉争房屋占有人腾房，且经本院释明后仍坚持原诉求，对此，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原审法院判决如下：驳回付余的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由付余负担。宣判后，付余不服，上诉至本院。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判：二、判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由如下：原审法院认定事实错误，房屋交易价格符合市场交易价格。代理人属于合法代理，房屋买卖合同的签订合法有效。书面抵债协议并非法律规定的必要条件，交付也不是房屋所有权取得的必要条件。一审法院对流押的认定错误。本案不涉及上诉人房屋权属证书办理是否合法问题，一审判决超过案件审理范围。李滨辩称：同意一审判决。赵伟辩称：同意一审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、房产证、房屋档案等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：我国物权法规定物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案系由于借款导致的以房抵债，上诉人付余在与原房屋所有权人进行房产交易时，没有与赵伟平等协商关于房屋的买卖情况，没有明确房屋交付的方法，而且房屋买卖结束后又没有及时将房屋过户情况告知赵伟，这些做法都有悖于房屋买卖交易习惯，不具有善意。故对上诉人要求被上诉人腾房的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人付余负担。本判决为终审判决。审 判 长 解全晖代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年五月二十八日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”