（2015）穗云法民四初字第83号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-12-03
案件名称
广州市金濠城物业管理有限公司与郭苏、伍佩贞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市金濠城物业管理有限公司,伍佩贞,郭苏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第83号原告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：曹天来，经理。委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。被告：伍佩贞，身份证住址广州市白云区。委托代理人：陈伯辉，身份证住址广州市白云区。被告：郭苏，住广州市荔湾区。委托代理人：卢秋荣，身份证住址广州市荔湾区。原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告伍佩贞、郭苏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林到庭参加了诉讼。被告郭苏、伍佩贞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市金濠城物业管理有限公司诉称：���司是具有物业管理资质的专业管理公司，从2005年12月20日开始，我司受广州市白云区广园中路松柏东街景泰名苑业主委员会的委托，对广州市白云区广园中路松柏东街17号原景泰名苑名店城（现金濠城商场）进行物业管理，期限为10年。被告是金濠城商场内某铺的业主，该商铺的产权登记面积是11.94平方米。但被告一直拖欠物业管理费，我司原已向法院起诉要求被告支付2012年7月31日前的物业管理费，但被告至今仍拒交。且自2012年8月1日起的物业管理费也至今未交。我司认为，景泰名苑业主委员会是依法成立且办理了备案登记的主体，有权委托物业管理公司对金濠城商场进行管理，其意思表示对全体商场业主具有约束力。我司已依约提供了物业管理服务，被告理应承担向我司支付物业管理费的义务。故现请求法院判令：两被告向原告支付广州市白云区广园中路松柏东��17号某铺自2012年8月1日至2012年7月31日的物业管理费11462.4元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）。本案诉讼费由被告承担。被告伍佩贞、郭苏辩称：我们不同意原告的诉讼请求。我们对管理费标准有异议，涉案商铺一直由原告管理，但是商铺被人使用了，原告从没告知过我们。利益由原告收取，但物业管理费却由我们缴纳是非常不合理的。我们认为物业管理费应当由广东龙宫休闲服务有限公司负担，我们没有使用过商铺，谁使用谁就应负责管理费。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是具有三级资质等级的物业管理公司。两被告是位于广州市白云区松柏路松柏东街17号某号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为11.94平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，原告一直为涉案商场提供物业服务至今。2008年7月24日，两被告曾就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，���龙宫休闲会所）围蔽的纠纷在本院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司、龙宫公司等，要求恢复涉案商铺的原状和赔偿租金损失。2009年11月25日，本院作出（2008）云法民四初字第1428号民事判决书，认为“龙汇公司未经原告同意，对商场进行分拆装修造成涉案商铺被包围、无法正常开业的状态，影响了原告的所有权利益，应承担相应的法律责任。龙宫公司是该装修的出资人和场地实际使用人，原告要求其承担责任合理合法。考虑到龙宫公司已承租该场地整体统一利用，如恢复商场原状的成本比较高，不利于目前商铺的整体利用……因此，对原告要求恢复原状及交还使用的诉讼请求本院不予支持，予以驳回”。上述判决经广州市中级人民法院于2010年12月15日作出（2010）穗中法民五终字第2894号民事判决书确认了上述判决查明的事实，维持了上述判决认定龙汇公司、龙宫公司应承担责任的意见。此外，该二审判决对赔偿租金损失问题认为考虑到伍佩贞、郭苏还需承担物业管理费等因素，从公平合理的角度出发，龙宫公司、龙汇公司应支付的租金损失（自2009年4月起至判决生效之日）以房管部门公布的同地段同类房屋租金标准适当上调30%计算。该判决于2010年12月15日生效。2012年9月3日，原告向本院提起诉讼，要求两被告支付自2010年8月至2012年7月的物业管理费。本院于2013年4月11日作出（2012）穗云法民四初字第1241号民事判决书，查明：涉案商场共两层，涉案商铺位于商场二楼，二楼有一“龙宫休闲会所”在经营，进入涉案商铺须经过龙宫休闲会所，涉案商铺所在位置和结构经龙宫休闲会所装修后已改变为按摩间区域，现场无法辨认涉案商铺的具体位置和间隔（2013年3月15日现场）。该案认定“……在侵权人向被告赔偿2009年4月至2010年12月15日的租金损失问题上考虑了被告缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准的基础上上调了30%。由此，涉案商铺上述时间段的物业管理，已经通过上述侵权判决得到补偿，故在本案中对2010年8月至2010年12月15日的物业管理费不再予以调整……对于2010年12月16日至2012年7月的物业管理费问题。虽前案法院认定被告未能证明原告存在侵权行为而未予以采纳被告的抗辩。……原告是龙宫公司的出租方，原告完全有物业管理服务上的义务及可能去协助被告处理龙宫公司对被告商铺使用的影响，但原告没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，且放任至今。……从公平原则考虑，本院将2010年12月16日至2012年7月的物业管理费标准调整为按每月约定的40元／平方米下调50%，以20元／平方米计算。”据此，该案判决：两被告向原告支付2010年8月至2012年7月的物业管理费及滞纳金（2010年8月至2010年12月15日的物业服务费以40元／平方米计算；2010年12月16日至2012年7月的物业管理费以20元／平方米计算。滞纳金以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。该案判后，原告不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2014年7月10日向作出（2014）穗中法民五终字第2115号民事判决书，认定：一审认定的事实，当事人没有异议，该院予以确认。判决：驳回上诉，维持原判。审理中，经双方当事人确认，上述生效判决认定的情况至今没有发生改变。2013年3月29日，两被告向本院提起诉讼，要求广州市龙汇企业经营管理有限公司、广东龙宫休闲服务有限公司赔偿自2011年3月18日��至生效之日止的损失。本院以（2013）穗云法民四初字第484号立案受理，该案经审理认为：生效的民事判决书已对两被告的上述侵权行为作出认定和处理，由于两被告的侵权行为持续至今，应当就其侵权行为持续期间对原告造成的损失继续赔偿。据此，该案判决广州市龙汇企业经营管理有限公司、广东龙宫休闲服务有限公司赔偿两被告自2011年3月8日起至本判决生效之日止的损失（按有资质的评估机构评定的讼争商铺的同期租金标准计算）。该案于2013年9月28日生效。另查：两被告至今未有交纳讼争期间的物业管理费。以上事实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、查册表、民事判决以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效���故对小区的全体业主均有约束力。原、被告此前已经诉讼确认被告负有支付2010年8月至2012年7月的物业管理费的义务，现原告继续对2012年8月至2014年7月的物业管理费提出诉讼，因原告仍为涉案商铺的物业管理服务公司，故两被告作为涉案商铺的业主，仍应向原告支付物业管理费。关于物业管理费的支付标准，审理中，双方均确认涉案商铺在讼争期间的状况与生效判决查明事实一致，没有发生改变，即原告至今也没有对协助被告处理龙宫公司对被告商铺使用的影响、对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，并放任至今。原告未善尽物业管理公司的职责，无权依合同约定收取物业管理费，本院根据公平合理原则，将本案中讼争期间内，原告应收物业管理费标准酌减至按照20元／月／平方米计算。关于原告主张被告支付滞纳金��问题，因原告确未善尽物业管理服务职责，两被告对原告的服务亦提出异议，被告至今未向原告支付2012年8月至2014年7月的物业管理费亦和原告未对两被告的要求进行合理回应有关，故对于原告主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自原告主张的当月5日计至实际付清之日止，并以本金为限。被告郭苏、伍佩贞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，伍佩贞、郭苏向广州市金濠城物业管理有限公司支付2012年8月1日至2012年7月31日的物业服务费5731.2元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）。二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费118元，由原告广州市金濠城物业管理有限公司负担50元，被告伍佩贞、郭苏负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 朱 玲人民陪审员 冯艳玲二〇一五年五���二十八日书 记 员 蔡晓珊 来源：百度搜索“”