（2015）红民商初字第398号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-11
案件名称
龙孝忠与遵义市永安房地产开发有限公司、遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙孝忠,遵义市永安房地产开发有限公司,遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民商初字第398号原告龙孝忠，男，汉族，重庆市人。委托代理人龙弟强，男，汉族，重庆市人，系原告龙孝忠之子。被告遵义市永安房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区中华北路***号。法定代表人李跃春，该公司经理。委托代理人李元搏，该公司员工。被告遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司。住所地贵州省遵义市东联线银杉桥边。负责人付东华，该公司经理。原告龙孝忠与被告遵义市永安房地产开发有限公司（以下简称遵义永安公司）及遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司（以下简称遵义永安公司直属分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理，依法由审判员卢方林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙孝忠及其委托代理人龙弟强、被告遵义永安公司的委托代理人李元搏、遵义永安公司直属分公司负责人付东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙孝忠诉称，原告龙孝忠与被告遵义永安公司直属分公司于2014年9月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告遵义永安公司直属分公司将位于遵义市红花岗区x路x小区x栋正一层第x号、第x号、第x号营业房三间（面积共计239㎡）以总价款1500000元的价格出售给原告龙孝忠。合同签订后，原告龙孝忠向被告遵义永安公司直属分公司支付了全部购房款，但被告遵义永安公司直属分公司未交付门面。之后才知道，该三间营业房的其中第x号、第x号在之前被告已出售给案外人龙孝福，第x号已备案登记给他人，致使双方合同无法继续履行。故请求：1、解除原告龙孝忠与被告遵义永安公司直属分公司于2014年9月7日签订《商品房买卖合同》；2、判令被告遵义市永安房地产开发有限公司返还购房款1000000元及利息、赔偿原告经济损失费970000元；3、判令被告遵义永安公司直属分公司支付违约金23400元。被告遵义永安公司辩称，原告龙孝忠与遵义永安公司直属分公司签订《商品房买卖合同》，自己作为总公司是不知道，亦没有收到原告龙孝忠的购房款，且遵义永安公司直属分公司没有权利销售房屋，所以总公司不应承担责任，要求依法判决。被告遵义永安公司直属分公司辩称，原告龙孝忠与遵义永安公司直属分公司签订《商品房买卖合同》是事实，且合同中约定的门面是存在的，只是由案外人在使用。原告如交清购房款，被告遵义永安公司直属分公司可以在三个月内交付房屋，如坚持要解除合同，可以退还原告购房款1000000元并按银行贷款利率计算支付利息，因原告龙孝忠未交清购房款，所以其余请求不应支持。经审理查明，被告遵义永安公司系经有关职能部门批准，对位于遵义市红花岗区银杉东路的银杉小区项目进行开发建设，已取得商品房预售许可证。2014年9月7日，被告遵义永安公司直属分公司与原告龙孝忠签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告遵义永安公司直属分公司将位于遵义市红花岗区x路x小区A1栋正一层x号、x号、x号营业房三间（面积共计239㎡）以总价款1500000元的价格出售给原告（该合同中没有约定每平方米单价），原告龙孝忠一次性付款，被告遵义永安公司直属分公司在2014年9月30日前，将该商品房经验收合格交付原告龙孝忠使用等内容。合同签订后，被告遵义永安公司直属分公司负责人付东华于同年9月8日向原告出具收据，收取原告购房款现金100000元，原告龙孝忠又于同年9月9日通过银行向被告遵义永安公司直属分公司负责人付东华的个人银行卡上汇款人民币900000元，两次付款共计1000000元，后被告遵义永安公司直属分公司未交付门面，形成讼争。关于原告龙孝忠与被告遵义永安公司直属分公司签订《商品房买卖合同》中的x栋“正一层”x号、x号、x号营业房，其被告遵义永安公司开发建设的x小区x栋房屋的营业房部分，在房管部门备案登记的只有x栋“负一层”数字编号的营业房，并无x栋“正一层”x号、x号、x号等编号的营业房。且x栋“负一层”的x号、x号营业房，在房屋管理部门的“房屋记载表”上已登记的权利人为案外人王家驹，登记的证书编号为xxxxxxx，登记时间2007年10月11日。另外，就银杉小区x栋“负一层”的x号、x号营业房，被告遵义永安公司直属分公司负责人付东华，还曾于2013年7月26日，以被告遵义永安公司委托人的身份，与案外人龙孝福签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告遵义永安公司将银杉小区x栋负一层x号、x号营业房两间（面积共165.52㎡）以总价款1000000元的价格出售给案外人龙孝福等内容。案外人龙孝福签订合同并支付部分购房款后因未得到房屋，以遵义永安公司为被告，于2015年1月30日向本院提起了民事诉讼，要求解除签订的《商品房买卖合同》，本院已受理，案号为（2015）红民商初字第190号，目前尚在审理中。另本案在审理中，根据原告龙孝忠的财产保全申请，本院依法作出（2015）红民商初字第398-1号民事裁定书，对遵义永安公司开发建设的遵义市红花岗区银杉东路银杉小区价值1900000元的财产予以查封。上述事实，有原、被告的陈述，原告龙孝忠与被告遵义永安公司直属分公司签订《商品房买卖合同》、被告收取原告款项的收据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，被告遵义永安公司作为遵义市红花岗区银杉东路银杉小区项目的建设开发商，被告遵义永安公司直属分公司作为被告遵义永安公司的分支机构，对其所开发建设商品房的位置、编号以及房屋出售等情况应当完全知悉。被告遵义永安公司开发建设的银杉小区A1栋营业房，在房管部门备案登记的只有“负一层”数字编号，房屋建成后实际也无“正一层”编号的营业房，且其中部分营业房之前已由被告出售或用于安置，并在房屋管理部门进行了出售或安置的房屋备案登记。就被告遵义永安公司已完工的银杉小区A1栋房屋现房出售，在原告不知悉x栋并无“正一层”的x号、x号、x号营业房情况下，被告遵义永安公司直属分公司相关人员误导原告，致使原告龙孝忠与被告遵义永安公司直属分公司签订《商品房买卖合同》，原告龙孝忠显然是将x栋“负一层”的x号、x号、x号营业房作为《商品房买卖合同》约定的房屋予以购买，所以在合同签订后支付了全部购房款。说明被告遵义永安公司直属分公司是故意隐瞒出售房屋真相，明知合同签订后无法履行，而为获取或占用购房人资金与原告订立《商品房买卖合同》，且合同订立后事实上二被告均不能履行房屋交付义务。原告龙孝忠的合同目的不能实现，过错责任完全在被告遵义永安公司直属分公司。其要求解除与被告遵义永安公司直属分公司签订的商品房买卖合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本院予以支持。由于被告遵义永安公司直属分公司的过错导致合同被解除，损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，被告遵义永安公司直属分公司应向原告返还已交付的购房款并支付利息和赔偿损失。原告要求被告赔偿其交纳购房款近一倍的经济损失970000元，结合被告遵义永安公司直属分公司占用原告资金的时间长短，同时考虑双方签订合同后房地产市场价格情况，本院对原告的该请求予以部分支持，酌定按原告已交购房款的50%予以赔偿即500000元，原告主张超过部分以及支付违约金的请求本院不予支持。关于被告遵义永安公司的责任，被告遵义永安公司直属分公司作为被告遵义永安公司直属分公司的分支机构，且不具备企业法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有企业法人资格，依法独立承担民事责任”的规定，被告遵义永安公司直属分公司的民事责任应由被告遵义永安公司承担，其被告遵义永安公司辩称遵义永安公司直属分公司没有权利销售房屋，不知晓其与原告龙孝忠签订《商品房买卖合同》，亦没有收到购房款为由，主张不应承担本案责任的理由不充分，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告龙孝忠与被告遵义永安公司直属分公司于2014年9月7日签订《商品房买卖合同》；二、由被告遵义市永安房地产开发有限公司在本判决生效后三日内返还原告龙孝忠购房款1000000元并支付利息（利息计算：以1000000元本金为基数，从2014年9月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清止）；三、由被告遵义市永安房地产开发有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告龙孝忠经济损失费500000元；四、驳回原告龙孝忠的其余诉讼请求。案件受理费11370元（减半收取），财产保全费5000元，共计16370元，由原告龙孝忠承担1000元，被告遵义市永安房地产开发有限公司承担15370元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 卢方林二〇一五年五月二十八日书记员 王文艳