（2015）葫民终字第00593号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-17
案件名称
上诉人锦州市兴城理疗医院与被上诉人邵金鹏、原审被告兴城宏亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
锦州市兴城理疗医院,邵金鹏,兴城宏亿房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民终字第00593号上诉人（原审被告）：锦州市兴城理疗医院。法定代表人：麻再东。委托代理人：李志武。被上诉人（原审原告）：邵金鹏。委托代理人：张少（绍）龙。委托代理人：杨磊。原审被告：兴城宏亿房地产开发有限公司。法定代表人：毛忠良。委托代理人：李文江。上诉人锦州市兴城理疗医院（以下简称理疗医院）因与被上诉人邵金鹏、原审被告兴城宏亿房地产开发有限公司（以下简称宏亿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2014）兴民二初字第01428号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人理疗医院的委托代理人李志武，被上诉人邵金鹏的委托代理人张少龙、杨磊，原审被告宏亿公司的委托代理人李文江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明：理疗医院与宏亿公司于2003年10月23日签订《房地产开发合作协议》一份，约定：双方合作开发理疗医院院内北侧的阳光花园小区商品楼。第五条约定：所有开发与投资风险由理疗医院承担；宏亿公司负责对理疗医院的阳光花园小区工程预、决算的审理，此工程造成的债权、债务纠纷由理疗医院一方承担；因理疗医院其他经济纠纷而引起诉讼，造成宏亿公司经济损失，由理疗医院负全部赔偿责任；宏亿公司对理疗医院的其他未经宏亿公司签字认可的工程项目不承担任何责任。该《房地产开发合作协议》已为生效的兴城市人民法院（2006）葫兴民三合初字第675号民事裁定书确认为合法有效，并确认了理疗医院作为隐名投资人的主体资格。邵金鹏于2005年12月15日与理疗医院签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同）一份，约定：邵金鹏购买由理疗医院、宏亿公司开发建设的干疗阳光花园小区商品楼房（7号楼6单元6-西号房）一套，该商品房建筑面积87.83平方米。总价款为61，481.00元。房屋交付期限为2006年12月30日前。该合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。邵金鹏与理疗医院、宏亿公司均在落款处签名或盖章。邵金鹏按双方约定于2005年12月15日缴纳购房预付款20，000.00元，于2007年4月18日缴纳预付款41，481.00元。宏亿公司为邵金鹏出具的专用收款收据所盖公章为：兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部。之后，理疗医院并未按双方合同约定如期交付房屋。理疗医院未能交付房屋的原因系其与该幢楼房的承建单位--兴城市建筑安装工程有限公司（以下简称：安装公司）存在其它纠纷。理疗医院与安装公司及收尾工程的施工单位—宏亿公司于2013年5月9日共同签订《补充协议书》一份，约定由宏亿公司代理疗医院再补偿安装公司相关费用250，000.00元，并由宏亿公司完善阳光花园小区的防水、电线安装工程项目。安装公司交付住宅楼钥匙的时间为：2013年5月10日。宏亿公司经20日完成收尾工程，并于2013年6月3日将住宅楼交付购房户。邵金鹏以理疗医院延期交房构成合同违约为由，要求其按合同约定支付违约金15万元。理疗医院以其单位没有开发资质，与邵金鹏签订的合同应属无效合同为由予以抗辩，且认为邵金鹏的起诉已超过了诉讼时效，不应受法律保护。宏亿公司则以其单位没有与邵金鹏签订购房合同，邵金鹏所诉事宜与其无关，且邵金鹏没有要求其公司承担责任为由予以抗辩。另查明，理疗医院、宏亿公司合作开发的商品楼第7号楼，由当时的理疗医院负责基建的麻再东作为申报经办人，于2006年9月1日办理了《商品房预售许可证》。原审认为：理疗医院、宏亿公司合作开发理疗医院院内的阳光花园小区商品楼事实存在。双方签订的《房地产开发合作协议》已为生效的兴城市人民法院（2006）葫兴民三合初字第675号民事裁定书确认为合法有效，并确认了理疗医院作为隐名投资人的主体资格。该商品楼第7号楼由当时理疗医院的麻再东作为申报经办人，办理了《商品房预售许可证》，应当确认理疗医院、宏亿公司具有了所开发商品楼的预售资质。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》（以下简称：《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然理疗医院、宏亿公司办理《商品房预售许可证》是在理疗医院与邵金鹏签订《商品房买卖合同》之后，但并不违反上述《解释》的规定。邵金鹏与理疗医院经过协商签订的《商品房买卖合同》，系出于双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予确认有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。邵金鹏按照合同约定如期付清了预购房屋的款项，但理疗医院却未能在合同约定的期限2006年12月30日前将房屋交付给邵金鹏，理疗医院的行为已构成合同违约，应承担违约责任。对邵金鹏要求理疗医院按合同约定赔偿违约金的诉讼请求，应予支持。虽然邵金鹏与理疗医院在合同中约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付房价万分之十五的违约金，但邵金鹏在本案中的主张的违约损失，并未按该约定计算，只要求理疗医院承担其中的15万元，属于部分放弃自己的诉讼权利，且不违反法律、行政法规的相关规定，本院应予准许。邵金鹏购置的房屋所在的楼盘系理疗医院、宏亿公司合作开发项目，但在双方的合作协议中有明确约定，宏亿公司负责对兴城理疗医院的阳光花园小区工程预、决算的审理，此工程造成的债权、债务纠纷由兴城理疗医院一方承担。该条款系双方的内部约定，但邵金鹏以其同理疗医院签订《商品房买卖合同》，对其造成的经济损失应由理疗医院承担为由，不向宏亿公司主张权利，邵金鹏的该项主张属于自愿处分个人的民事权利，并不违反法律、行政法规的相关规定，亦应予准许。理疗医院辩称其单位没有开发资质，其与邵金鹏签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，显然与事实不符，不予支持。关于理疗医院辩称邵金鹏的起诉已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”虽然邵金鹏与理疗医院签订的《商品房买卖合同》时间为2005年12月15日，但实际交付第4号楼的时间为2013年6月3日。虽然双方约定了交付房屋的时间，但也同时约定了逾期交房的违约责任，因此，对理疗医院向邵金鹏交付房屋后，邵金鹏要求其承担逾期交房的违约责任，并不违反双方的合同约定。邵金鹏向理疗医院主张权利，诉讼时效起算点应为2013年6月3日，故邵金鹏的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，参照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，判决：锦州市兴城理疗医院于本判决生效之日起十日内赔偿给邵金鹏违约金150，000.00元。案件受理费3，300.00元、诉讼保全费1，270.00元，由被告锦州市兴城理疗医院负担。宣判后，理疗医院不服，向本院提出上诉称：1、原审认定事实错误，理疗医院没有开发资质，没有取得商品房预售资质。2、邵金鹏的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求二审法院依法改判。被上诉人邵金鹏答辩称：1、理疗医院已经取得了商品房预售资质，邵金鹏与其签订的合同合法有效。2、邵金鹏的诉讼请求没有超过诉讼时效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告宏亿公司答辩称：邵金鹏的诉讼请求与本公司无关，宏亿公司不承担任何责任。本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议书、收款收据、商品房预售许可证、房地产开发合作协议、民事裁定书、证人证言、当事人陈述等证据载卷为凭，经庭审质证、认证，可以采信。本院认为：理疗医院、宏亿公司合作开发理疗医院院内商品楼事实存在。双方签订的《房地产开发合作协议》已为生效的兴城市人民法院（2006）葫兴民三合初字第675号民事裁定书确认为合法有效，并确认了理疗医院作为隐名投资人的主体资格。该商品楼第7号楼由当时理疗医院的麻再东作为申报经办人，办理了《商品房预售许可证》，应当确认理疗医院、宏亿公司具有了所开发商品楼的预售资质。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综合本案案情，可以认定邵金鹏与理疗医院签订的《商品房买卖合同》为有效合同。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。邵金鹏按照合同约定如期付清了预购房屋的款项，但理疗医院却未能在合同约定的期限2006年12月30日前将房屋交付给邵金鹏，理疗医院的行为已构成合同违约，应承担违约责任。对邵金鹏要求理疗医院按合同约定赔偿违约金的诉讼请求，应予支持。邵金鹏在本案中的主张的违约损失，并未按该约定计算，只要求理疗医院承担其中的15万元，属于部分放弃自己的诉讼权利，符合相关法律规定，应予准许。理疗医院所提其没有取得商品房预售资质，其与邵金鹏签订的买卖合同应属无效合同的上诉理由，因与查明事实不符，不予支持。理疗医院认为邵金鹏的诉讼请求已超过诉讼时效，因缺乏事实依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300.00元，由上诉人锦州市兴城理疗医院承担。本判决为终审判决。审判长 康永杰审判员 唐宏搏审判员 李剑波二〇一五年五月二十八日书记员 曲兆文本判决书所援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”