（2015）中中法民一终字第621号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-31
案件名称
刘黄全与黄伟雄、郑建忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘黄全,黄伟雄,郑建忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第621号上诉人（原审原告）：刘黄全，男，1961年4月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，公民身份号码。委托代理人：姚朝阳，广东励而德律师事务所律师。委托代理人：郑英伟，广东励而德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟雄，男，1965年10月5日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。委托代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师。委托代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所实习律师。原审第三人：郑建忠，男，1970年3月12日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。上诉人刘黄全因与被上诉人黄伟雄、原审第三人郑建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：1996年2月5日，中山市三乡镇平东商业大街16号、17号登记为黄伟雄所有，房屋所有权证号：粤房字第号、第号，国有土地使用证号：中府国用（出）字第号、第号。2014年4月17日，黄伟雄作卖方（甲方），刘黄全作买方（乙方），海达房地产作经纪方，签订《房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过经纪方出售及购入中山市三乡镇平东商业大街16号、17号，成交价1930000元，定金400000元于2014年4月17日支付给甲方，剩余款1530000元于2014年6月30日前或买卖双方前往政府机构签订房地产转让手续时支付给甲方，如乙方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由甲方没收，甲方有权再将该房地产转让予任何人，甲方不可再为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿，如甲方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予乙方，则甲方须返还乙方双倍定金予乙方以弥补乙方之损失，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同。合同经纪方落款处，加盖中山市三乡镇海达房地产咨询服务部印章，签郑建忠名。同日，郑建忠出具收据，内容为：今收到刘黄全购中山市三乡镇平东商业大街16号、17号，总价为1930000元，先收到诚意金20000元。同日，刘黄全通过中国工商银行股份有限公司中山三乡华丰支行向黄伟雄帐户汇款380000元。同日，黄伟雄向刘黄全出具收据，内容为：收到刘黄全购中山市三乡镇平东商业大街16号、17号铺总楼价1930000元，先收到定金400000元。同日，黄伟雄作（交件方）甲方，刘黄全作（收件方）乙方，签订收件收据，内容为甲方出售名下中山市三乡镇平东商业大街16号、17号，购房方要求把上述房产的房地产权证、国有土地使用证各一本，共四本交由乙方保管。2014年6月24日，中山市三乡测绘工程有限公司出具收款收据，收到刘黄全房地产测绘费1900元。2014年6月27日，郑建忠出具收条，内容为：今收到刘黄全交来中山市三乡镇平东商业大街16号、17号房产证、土地证原件共四件。当日，黄伟雄出具委托书，委托中山市三乡镇地政房地产服务有限公司办理房产换证2份。2014年7月7日，刘黄全起诉。同日，中山市国土资源局颁发中山市三乡镇平东商业大街16号房地产权证，证号：粤房地权证中府字第号。2014年7月10日，中山市国土资源局颁发中山市三乡镇平东商业大街17号房地产权证，证号：粤房地权证中府字第号。2014年7月11日，中山市三乡镇地政房地产服务有限公司出具收据，收到黄伟雄房地产服务费600元。2014年7月16日，黄伟雄代理人张春峰通过中山市邮政速递物流公司向刘黄全身份证地址湖北省嘉鱼县陆溪镇镇直居委会一组51号发出律师函，通知刘黄全履行合同：在收到律师函10天内向被告支付购房款1530000元，在付款当天通知被告及中介海达公司三方共同到中山市国土部门办理房地产更名过户手续，逾期视为刘黄全解除合同，黄伟雄将没收刘黄全已付定金，有权将该房地产转让给任何人。邮政速递物流公司的邮递记录显示，由赵军兰代收该邮件。2014年7月7日，刘黄全向原审法院提起诉讼，请求判令黄伟雄双倍返还刘黄全定金772000元，并由黄伟雄承担诉讼费。原审法院认为：刘黄全、黄伟雄形成买卖合同关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。在刘黄全交付定金后，黄伟雄已将房产证、土地使用权证的原件交刘黄全保管，何时换领新证及何时过户的主动权均掌握在刘黄全手中，刘黄全在长达二个半月的期间内不办理换领新证及不办理过户手续，其责任在刘黄全。刘黄全拖延至办理过户手续前三天内将旧证交给经纪方、郑建忠，导致黄伟雄不能在期限内办理过户手续，应由刘黄全承担违约责任。黄伟雄在刘黄全交还旧证后，及时换领了新证，并向刘黄全发出律师函，愿意延长刘黄全履行义务的期限，黄伟雄具有履行合同的诚意，刘黄全不愿意继续履行合同，应由刘黄全承担本案的违约责任。故对刘黄全要求黄伟雄双倍返还定金的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘黄全的诉讼请求。案件受理费11520元，由刘黄全负担。上诉人刘黄全不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实认定错误。一、刘黄全交付定金后保管了房地产权证书，如黄伟雄需要使用上述证件，刘黄全无条件予以配合，但黄伟雄没有取旧证去换领新证。刘黄全并非房地产产权人，无法凭上述证件去换领新证。原审法院认定责任在刘黄全是错误的。二、黄伟雄知道旧证换新证只需要10个工作日，其应在准备出售涉案房产前将旧证换成新证。黄伟雄在约定的过户时间前才去办理换证手续存在过错。三、刘黄全在过户当天才知道旧证无法办理过户手续，导致双方无法在约定的时间办理过户手续，双方履行合同的信任基础受到严重损害。刘黄全于2014年7月7日起诉，至到2014年7月10日新证才换领完成。此时已超出双方约定的过户日期10天。黄伟雄在领取新证6日后才发律师函要求继续履行合同，此时已超过双方约定过户日期16天。该律师函在2014年7月21日到达刘黄全户籍地，此时已超过双方约定过户日期21天。合同上有双方的联系电话，黄伟雄完全可以通过发短信形式及时告知刘黄全，而不应在刘黄全起诉多天后才发律师函告知继续履行合同。另外刘黄全并不认识律师函的签收人，直到本案开庭才知道律师函。刘黄全认为双方交易的信任基础存在裂痕，双方难以继续交易。综上，刘黄全上诉请求：撤销原判，改判黄伟雄双倍返还定金772000元，本案的诉讼费用由黄伟雄承担。被上诉人黄伟雄辩称：刘黄全的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。《房地产买卖合同》签订后，黄伟雄把房地产权证书交给刘黄全保管，不能办理旧证换新证及不能按约定时间完成过户手续的责任在刘黄全。刘黄全拒绝签名办理过户手续，拒绝支付购房款。黄伟雄向刘黄全发出律师函，刘黄全仍拒绝履行合同。刘黄全构成根本违约，应承担不利后果。黄伟雄同意继续履行合同。如刘黄全认为购房价高，黄伟雄同意按现市场评估价交易。二审期间，被上诉人黄伟雄向本院提交2014年6月日历表及2014年6、7月日历表，证明如下内容：一、2014年6月26日刘黄全、黄伟雄及中介人员共同到中山国土局三乡分局办理过户、付款手续，刘黄全拒绝签字过户及付款，构成违约；二、刘黄全故意拖延过户时间，在2014年6月27日（星期五）才把房产证、土地证交给中介人员，距离三方合同约定的2014年6月30日（星期日）前办理过户手续只有0天时间，是刘黄全故意拖延过户时间，按中山国土部门相关规定，只有0天是无法完成过户更名手续的，显然刘黄全构成违约，导致无法在合同约定的2014年6月30日前办理完成过户手续；三、2014年7月7日刘黄全起诉，7月11新证换出，7月16黄伟雄发出律师函，宽限刘黄全过户，但刘黄全拒绝过户，构成违约。刘黄全对上述证据的质证意见为：确认日历的真实性，但不确认日历上添加的内容。郑建忠对上述证据的质证意见为：确认上述证据的真实性、关联性、合法性。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2014年6月26日，刘黄全、黄伟雄、郑建忠共同到中山市国土部门办理涉案房产过户手续，但没有办理成功，其原因双方有不同的主张：刘黄全认为是由于涉案房地产办理过户手续需旧证换新证；黄伟雄认为是由于刘黄全拒绝签名。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》均规定，定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘黄全要求黄伟雄双倍返还定金，需符合上述法律规定。如涉案房地产办理过户手续需旧证换新证，这并非当事人的约定，应属行政管理部门的规定，黄伟雄得知后也及时办理了换证手续。而2014年4月17日刘黄全支付定金给黄伟雄后，黄伟雄即将涉案房地产权属证书交给刘黄全，何时换领新证及何时办理过户手续的主动权即掌握在刘黄全手中，而刘黄全在长达二个多月时间不办理相关手续，直到6月27日（星期五）才将房地产权属证书交给中介人员，显然已不可能在约定的6月30日（星期天）完成办理过户手续，显然责任在刘黄全。黄伟雄其后换领新证后亦致函刘黄全可延长履行合同义务的期限，刘黄全亦予拒绝。故原审法院认定刘黄全违约是正确的。本案没有证据显示黄伟雄不履行合同约定的债务，刘黄全要求黄伟雄双倍返还定金缺乏法律依据。原审判决处理结果正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11520元，由刘黄全负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲代理审判员 张群立代理审判员 赖晓筠二〇一五年五月二十八日书 记 员 黄锦洋 更多数据：