（2015）镇民终字第0131号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-08-07

案件名称

杨维勤、陈晓社等与镇江万筑置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

镇江万筑置业有限公司,杨维勤,陈晓社,杨希

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2015）镇民终字第0131号上诉人（原审被告、反诉原告）镇江万筑置业有限公司，住所地镇江市润州区檀山路10号。法定代表人付凯，系该公司董事长。委托代理人王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。委托代理人包钢，江苏王学剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨维勤。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈晓社。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨希。陈晓社、杨希共同委托代理人杨维勤，自然情况同上。上诉人镇江万筑置业有限公司（以下简称万筑公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服润州区人民法院（2014）润南民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨维勤、陈晓社、杨希（以下简称涉案业主）诉称：2013年7月3日，涉案业主与万筑公司签订商品房买卖合同，约定万筑公司应当于2013年12月31日前交付房屋。但涉案业主直到2014年2月22日才收到万筑公司寄发的房屋交付催告函。后双方就合同约定的交房期限的理解发生争议，万筑公司拒绝履行交房义务和承担逾期交房违约金，故提起诉讼，要求：1、万筑公司向涉案业主交付位于镇江市万科蓝山22幢103室房屋（以下简称涉案房屋）；2、万筑公司向涉案业主支付自2014年1月1日起至判决之日止的逾期交房违约金90913元。针对万筑置业公司的反诉请求，涉案业主辩称：1、房款逾期交付的原因系涉案业主签订合同时发现合同文本载明的庭院面积与销售人员销售时承诺的面积不符，故与开发商口头商定待庭院面积确定后再履行付款义务，故不承担逾期付款违约金；2、房屋至今未能交付的原因系开发商错误填写购房者的联系方式导致交房通知未能送达，万筑公司未履行通知义务导致房屋未能如期交付，且因为物业费的承担问题拒绝交房，导致损失扩大，涉案业主不需承担钥匙保管费。万筑置业公司辩称：1、商品房买卖合同明确约定房屋交付期限为2013年12月31日，合同附件明确载明涉案业主未收到交付通知的，以合同约定的交付截止日即2013年12月31日为交付日。2、万筑公司四次向涉案业主发函催促其及时办理房屋交接手续，涉案业主一直未予配合，并且以要求万筑公司支付违约金为由拒绝办理房屋交接，责任在涉案业主。涉案业主应当承担逾期付款违约金8457.60元和钥匙保管费4400元，合计12857.60元。原审法院经审理查明，2013年7月3日，涉案业主与万筑公司签订商品房买卖合同，购买位于万科蓝山花园22幢第一层103号房屋。万筑公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备取得《配套设施建设方案履行确认证明》，符合合同约定的商品房交付涉案业主使用。合同中载明的涉案业主地址为镇江市京口区桃花坞1区47幢502室，联系电话为139××××2596。万筑公司逾期交付房屋的，涉案业主可选择向该公司主张自2014年1月1日起至实际交付之日止已交付房款0.3‰的逾期交房违约金。房屋买卖合同第十一条明确约定了万筑公司的书面通知义务，并且确定由于买受人的原因未能按期交付的，适用补充协议第九条、第十条的约定。补充协议第九条约定了房屋交付通知事项：在本合同约定的房屋交付时间之前，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。电话通知的补签交付通知书。不论以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。第十条约定：出卖人通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝接受房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。且买受人同意自次日起按每天20元向出卖人支付钥匙保管费。第二十三条约定，双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后30天内以书面形式通知对方。以特快专递通知的，以收件人签收日为送达时间；因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。2013年12月25日，镇江市住房和城乡建设局就讼争房屋在内商业楼核发配套设施建设方案履行确认证明。2013年12月23日，万筑公司以顺丰速递的形式向杨维勤寄发房屋交付通知书，要求其至万科蓝山物业服务中心办理交付手续。因其提供的收件人电话与合同中载明的联系电话不符，导致通知书于2013年12月27日被作为退回件处理。2014年2月19日，万筑公司又以邮政特快专递的形式向杨维勤寄发房屋交付催告函，杨维勤实际收到。杨维勤陈述，2014年2月27日，杨维勤与万筑公司客服人员商谈交付事宜时，该客服人员表示应以合同截止日即2013年12月31日为交付时间并拒绝承担违约责任，杨维勤遂于2014年4月3日向镇江市消费者协会投诉，并于4月29日向万筑公司回函，要求先行交接房屋，各项费用待协调或者判决后办理。对此，万筑公司5月5日回函，拒绝承担违约责任和先行交付的提议。在镇江市消费者协会组织协调过程中，万筑公司认为2014年1月1日起的物业费因房屋交付应当由涉案业主承担。对于镇江市消费者协会提出的为避免扩大损失先行交房，物业费的具体承担待协调或者诉讼另行处理的意见不予接受。另查明：涉案业主作为买受方根据合同补充协议第五款约定，应当于合同签订当日支付首期购房款715217元，余款80万元应当于2013年8月3日前支付至出卖人。按照合同第六条约定，若逾期在60日之内，自应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按照0.3‰标准计算违约金。涉案业主首期购房款依约支付，后分别于8月29日和9月20日支付购房款448000元和352000元。通过审理，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：1、在涉案业主未收到开发商万筑公司寄发的房屋交付通知的情况下，是否应当以合同约定的房屋截止交付日为实际交付日；2、导致房屋迄今为止未能实际交付的责任方的确定。第一：本案中2013年12月31日是否能认定为房屋交付日。房屋买卖合同第十一条约定了商品房达成交付条件后，出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续。而补充协议第九条规定了买受人未收到交付通知后的法律后果，即以2013年12月31日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；补充协议第二十三条对联络方式和通知作了具体规定，即联络方式以合同记载的电话和通信地址为准，在本案中应当以京口区桃花坞1区47幢502室和联系电话139××××2596作为杨维勤一家的通信地址和联络电话。该条第二款更具体规定了以特快专递通知的，以收件人签收日为送达时间；因接收方或者其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。在本案中，涉案业主之所以未收到万筑公司第一次发函，系因为顺丰快递根据万筑公司提供的错误电话号码一直未能联络到杨维勤导致快件退回，故买受人未收到交付通知的原因并非买受方或其签收人原因，而系出卖人的原因。至此，问题归结到因为出卖人的原因导致买受人没有收到房屋交付通知的，是否以2013年12月31日为交付时间。原审法院认为，因为出卖人的原因导致买受人没有收到房屋交付通知的交付日不能认定为2013年12月31日。理由在于：1、补充协议第九条应当作为一个不完全条款认定，将其置身于与其有关的合同第十一条和补充协议的第二十三条条文语境中进行体系化解释才能探究其真正的涵义。第十一条规定了出卖人的通知义务，而第九条和第二十三条具体规定了通知的形式、寄发通知所应记载的联络方式的确定，通知未收到的法律后果。比较第九条和第二十三条，后者规定更为具体和细化，应当认为系对第九条的进一步说明和解释，本着诚实信用原则，也应当对第九条进行限缩解释，即只有在出卖人善意、完全履行通知交房义务的前提下，因为买受人的原因导致买受人未能收到通知的情况下才能适用第九条的规定。2、第九条系万筑公司单方拟定的定型化条款，在其有多种解释可能性存在时，应当适用较有利于相对人的解释，由条款使用人承担不明确的危险性。因此在万筑公司提供错误联络方式的情况下，导致通知未被杨维勤方实际收取，不能以合同确定的截止日2013年12月31日作为房屋的交付日。第二、导致房屋迄今为止未能交付的责任方的确定。作为房屋交付义务人的万筑公司，其在第一次未能履行交付通知义务后，只要按照合同约定再次履行通知交房，并且将房屋保持在适于交付状态，则即使杨维勤等涉案业主未积极受领，则万筑公司的交付义务应当视为履行完毕。但本案中，万筑公司尽管多次寄发要求交付的通知，但直到2014年5月21日，镇江市消费者协会组织双方调解时以至原审法院受理该案庭审时，万筑公司的交付依然是附有条件的，即要求涉案业主交纳2013年12月31日起至实际交付日止的物业服务费。双方的买卖合同和补充条款，仅仅约定了物业费的负担在开发商和买受人之间变更的时间节点，而未约定买受人应当向开发商缴清物业服务费的前提下，开发商才有交付房屋的义务。物业费的交纳与房屋的交付系不同的法律关系，牵涉到不同的法律主体，故将物业费的交纳附加为交付房屋的条件，应认定为万筑公司并未按照合同的本旨提出给付，相反其附加条件交付的行为应认定为拒绝交房。按照合同的约定，应按照买受人已交付房款的0.3‰标准自2014年1月1日起至实际交付之日止，由出卖人承担逾期交房违约责任。涉案业主主张按照合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中规定的自2014年1月1日起至法院判决之日止按照房款0.3‰的标准计算违约金。2004年1月1日至涉案业主起诉之日2014年8月12日的逾期交房违约金为101822.58元（1515217元×0.3‰×224天），涉案业主主张90913元符合法律规定，予以支持。对于万筑公司的反诉请求：1、要求涉案业主支付钥匙保管费，原审法院认为买受人钥匙保管费自房屋交付或者视为交付的次日起计算，现房屋未实际交付，且因万筑公司的原因亦不能视为交付，故万筑公司主张钥匙保管费的诉请无法律依据，不予支持。2、要求涉案业主支付逾期付款违约金，涉案业主认为房款逾期交付的原因系签订合同时发现合同文本载明的庭院面积与销售时承诺的面积不符，故与开发商口头商定待庭院面积确定后再履行付款义务，原审法院认为涉案业主未提供证据证明双方就付款时间变更合同的约定，故应当按照合同约定的付款期限和违约金计算方法向万筑公司支付违约金8457.60元。原审法院判决：一、万筑公司于判决生效后三十日内向涉案业主交付位于镇江市万科蓝山花园22幢103室房屋；二、万筑公司于判决生效后十日内向涉案业主支付逾期交房违约金90913元；三、涉案业主于判决生效后十日内向万筑公司支付逾期付款违约金8457.60元；四、驳回万筑公司求涉案业主支付钥匙保管费的诉讼请求。上诉人万筑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：万筑公司从未拒绝过交付涉案房屋，但涉案业主一直要求万筑公司支付违约金未果而拒绝办理房屋交付手续，涉案房屋未能交付的责任在涉案业主，其行为直接导致本案损失的扩大。同时，万筑公司按约履行了通知义务，即使需要承担违约责任也应当与完全不履行通知义务相区别。万筑公司请求二审撤销原判、依法改判。被上诉人涉案业主在二审中辩称，原审判决是正确的，依法应予以维持。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明，万筑公司已于2014年11月期间将涉案房屋交付涉案业主。本院认为，涉案业主与万筑公司签订的商品房买卖合同及其附件是合法有效的，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于是否存在逾期交房的情形；如果存在，相关责任应当如何承担。按照商品房买卖合同的约定，万筑公司应当于2013年12月31日之前将涉案房屋交付涉案业主使用，但是因万筑公司工作人员在向涉案业主寄送房屋交付通知书时将其联系电话书写错误致该通知书未能成功送达，因此万筑公司应当承担逾期交房的违约责任。因此，万筑公司应当按照合同约定承担2014年1月1日至2014年2月27日期间的逾期交房违约责任。至于2014年2月27日至2014年8月12日涉案房屋未能交接成功的责任追究问题，双方对未能交接成功的原因各执一词，并将责任归于对方。从万筑公司与涉案业主在镇江市消费者协会的主持下进行调解所形成的调查笔录的相关内容和原审庭审中万筑公司的相关陈述可以看出，万筑公司尽管多次向涉案业主寄发要求交付房屋的通知，但直到原审法院受理该案庭审时，万筑公司的交付依然是附有条件的，即要求涉案业主交纳2013年12月31日起至实际交付日止的物业服务费。但是物业服务费的交纳与房屋的交付是二个不同的法律关系，万筑公司无权以涉案业主未交纳物业服务费为理由对抗业主关于交付房屋的要求。原审法院据此判决万筑公司承担2014年1月1日至涉案业主起诉之日的交房违约金，并无不当。综上，万筑公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回起诉，维持原判。二审案件受理费2153元，由镇江万筑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　樊华勇审　判　员　　李书文代理审判员　　张　剑二〇一五年五月二十八日书　记　员　　高　健关注微信公众号“”