（2015）未民初字第00361号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-29
案件名称
原告西安市未央区和平工业园管委会（以下简称和平工业园）、党志敏与被告西安乾丰涂装工程技术有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安市未央区和平工业园管委会,党志敏,西安乾丰涂装工程技术有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第五条，第一百零九条，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2015）未民初字第00361号原告西安市未央区和平工业园管委会。法定代表人白世峰。委托代理人万星南。原告党志敏。被告西安乾丰涂装工程技术有限公司。法定代表人李玉明。委托代理人赵小静。委托代理人吴玉良。原告西安市未央区和平工业园管委会（以下简称和平工业园）、党志敏与被告西安乾丰涂装工程技术有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和平工业园委托代理人万星南、原告党志敏、被告委托代理人赵小静、吴玉良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月07日，其与被告签订了《场地、厂房租赁合同》，约定将原告党志敏位于和平工业园六号3路自建的车间、办公楼和库房出租给被告开办工厂。租赁期限从2012年12月1日至2016年11年30日至，租期4年，年租金30万元，应于每年12月1日之前付清下一年度租金，每逾期一日，应以年租金为标准，按日万分之三支付违约金，逾期三个月未交有偿使用费，其有权终止合同，收回土地。合同履行过程中，被告应2013年12月1日前支付2014年11月30日前的租金，但被告拖欠租金31.6万元，产生违约金31176元。经多次催要求，被告于2014年5月10日向其做出了书面承诺，但仍未履行，后其无奈于2014年6月19日和7月7日向被告发出书面通知，要求限期缴纳租金、违约金、终止合同，于2014年7月16日进行交接。但被告至今仍占用其场地，故诉至法院要求1、确认原、被告双方所签场地厂房租赁合同已经解除；2、要求被告付清2013年12月-2015年1月的租金31.6万元，违约金31176元及每月按2.5万元支付腾出场地、厂房时的租金；3、被告于2015年1月31日前腾交场地、厂房；4、由被告承担全部诉讼费用。被告辩称，1、原告主体不适格；2、合同约定于2014年11月1日前一次性付清2014年度的租金，而原告党志敏的代理人万星南于2014年6月18日强行锁门，造成了企业停产至今，造成巨大损失，故对锁门后的房租不予认可；3、原告主张的违约金过高，不符合法律规定，请求法院判决合同中此条款无效不予支持；4、合同中约定乙方若需要发票税率由乙方自行承担，此条款违反国家规定，请求法院判决此合同条款无效，故现要求甲方党志敏开具收取租金60万元整的国家正式发票；5、原告应赔偿锁门给其造成的经济损失；另，其在2014年6月16日支付万星南2万元，8、9月期间又支付4.5万元，该款为支付的场地租金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，依据原告和平工业园的要求，位于该工业园区的场地、房屋如对外出租，须以原告和平工业园名义对外签订租赁合同。2012年11月7日，原告和平工业园（甲方）与被告（乙方签订了《场地、厂房租赁合同》，约定原告党志敏将自有的位于和平工业园六号路3号自建的车间、办公楼和库房出租给被告开办工厂。党志敏作为产权方在合同上签字确认。该合同约定，租期4年，期限从2012年12月1日至2016年11年30日止；年租金30万元，乙方应于每年12月1日之前一次性付清下一年度租金；违约责任：乙方不按时交纳有偿使用费，每逾期一日，应以年租金为标准，按日万分之三向甲方支付违约金，逾期三个月未交有偿使用费，甲方有权终止合同，收回土地。合同签订后，原告向被告支付租金30万元，原、被告双方按该合同履行。此后，由于被告未按合同约定于2013年12月1日前一次性付清下一年度租金，遂产生纠纷。原告称被告仅于2014年8月共支付租金3.4万元，依据合同约定，产生违约金31176元，故要求被告支付截止2015年1月31日的租金31.6万元（30万＋2.5万元＊2-3.4=31.6万元）。此后，原告向被告催要租金，被告法定代表人李玉明向原告出具还款承诺，承诺2014年5月30日前支付20万元，6月30日前支付25万元，如不能按期还款，愿将厂内设施抵押，由债主自行处理，封门处理。由于被告未能按承诺还款，原告于2014年6月19日向被告下发《通知》，要求被告2014年6月25日前交纳租金，否则将按合同约定收回场地。同年7月7日，原告再次向被告下发《通知》，要求被告2014年7月7日交付下欠租金、违约金等，否则将处理被告资产，以偿还下欠费用，并要求被告于2014年7月16日进行场地交接。被告承认收到通知，但对其余事实不予认可，提出1、截止2014年8月共向原告支付了6.5万元租金；2、其履行的不是与被告和平工业园签订的合同，而是履行的2011年10月26日签订的，其与原告党志敏就涉案房屋签订过一份租赁合同，该合同约定：“乙方即被告应于每年11月1日前一次性付清当年租金”，而被告于2014年6月18日将大门上锁，故依据该合同约定，其拒交租金合情合理。被告遂向法院提交了2011年10月26日原告党志敏（甲方）与被告（乙方）签订的《场地、厂房租赁合同》一份，租期5年，期限从2011年12月1日至2016年11年30日止；年租金30万元，合同签订当日，乙方交付定金5万元，第一年剩余租金应于2011年11月20日前交清。乙方应于每年12月1日之前一次性付清当年租金，先付款、后用场地，以后依此类推。该合同上甲方仅有万星南个人签字。原告对被告陈述的事实不予认可，提出1、收取被告6.5万元（实际收取64644元），扣除被告借款，下余为3.4万元，已经在主张的租金中扣除了。2、原、被双方之后重新签订合同，均履行的是后签订的租赁合同。3、其是依据被告承诺书的要求于2014年7月7日对被告所租厂房进行上锁。庭审中，被告表示2012年11月7日与原告签订的《场地、厂房租赁合同》是为了交纳管理费所签，但未能提供相关证据证明。同时，被告表示想继续履行租赁合同，不同意解除合同，并要求双方按2011年10月26日签订的《场地、厂房租赁合同》履行，原告则要求解除双方之间的租赁合同。另，经双方核对，确认被告截止2014年8月向原告交纳租金为37744元，每月租金2.5万元，每日租金833元。被告未能提交双方履行的是第一份租赁合同的相关证据。对于原告2014年6月18日锁门一节，被告仅提供了厂门被锁的照片及自已的三名员工的证言，原告对此不予认可，被告未能再提供其他证据证明。上述事实，有《场地、厂房租赁合同》、《通知》、照片、证人证明、庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，原、被告双方于2012年11月7日签订的《场地、厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，应予确认。现双方争议焦点为：1、被告与原告党志敏2011年10月26日签订的《场地、厂房租赁合同》是否履行；被告是否延期支付租金？2、被告是否应支付原告锁门后的租金？原告锁门的具体时间如何确定？3、被告要求原告开具60万元发票是否可以得到支持？对于争议第1、2项，被告辩称其履行的是与党志敏2011年10月26日签订的《场地、厂房租赁合同》，由于该合同并未有党志敏本人签字，而且原、被告之后重新签订了《场地、厂房租赁合同》，并且有原、被告及产权人的签字、盖章。双方当事人就同一标的订立的合同，出现内容不同的情况，应以最后时间形成的合同为准。被告未能提供相关证据否定2012年11月07日签订的《场地、厂房租赁合同》，其理应承担举证不能的后果。而且2011年10月26日的合同中也明确约定的是“乙方应于每年12月1日之前一次性付清当年租金，先付款、后用场地，以后依此类推”，从合同表述的先付款，后用场地可以看出双方约定与被告辩称内容不符，故被告此辩称无事实和法律依据，本院不予采信。依据双方合同约定，被告未能按合同约定时间支付租金，其后被告又向原告出具承诺书，均可证明被告违约在先。被告理应向原告支付下欠租金并承担逾期付款违约金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，被告逾期支付租金，后经原告多次催要，被告又出具了还款承诺，但仍不支付，现原告要求解除与被告的租赁合同，符合法律规定，本院应予支持。至于被告提出其不能支付原告锁门即2014年6月18后的租金一节，原、被告双方出现纠纷，应进行协商或采用司法途径予以解决，原告自行采取锁门方式处理，会使被告场地租赁合同的根本目的无法实现，再要求被告支付此后的租金显然不妥，故依据公平原则，被告应向原告支付截止2014年7月7日的租金179998元（每月租金2.5万元＊7个月＋每日租金833元＊6天），并承担违约金17758.28元较为适宜。至于被告要求原告开具发票一节，此属于行政部门处理，不属于法院处理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告西安市未央区和平工业园管委会、党志敏与被告西安乾丰涂装工程技术有限公司2012年11月7日签订的《场地、厂房租赁合同》。二、被告西安乾丰涂装工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安市未央区和平工业园管委会、党志敏支付租金179998元、并承担违约金17758.28元。三、驳回原告西安市未央区和平工业园管委会、党志敏其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7083元（原告已预交），由被告承担，并于上述付款时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王芋人审 判 员 王 琦代理审判员 张 彦二〇一五年五月二十八日书 记 员 牛 霞 来源：