（2014）五法民二初字第633号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-12-28
案件名称
龚晓霞与宋冰璐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚晓霞,宋冰璐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第633号原告：龚晓霞，女，汉族，1975年8月29日出生，无业，住昆明市。委托代理人：马军、谢红波，云南潘克律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋冰璐，女，汉族，1989年2月13日出生，无业，住昆明市盘龙区。委托代理人：龚林莉，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：薛玲洁，云南经典阳光律师事务所（实习）律师，特别授权代理。原告龚晓霞诉被告宋冰璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告龚晓霞的委托代理人马军，被告宋冰璐及其委托代理人龚林莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚晓霞诉称：2014年2月25日，就被告将向原告进行“昆明市五华区文林街76号路文化苑2幢9号商铺”转租一事，原告向被告支付定金人民币50000元。2014年3月28日，原告与被告签订《商铺转租合同》，该合同约定：被告将其承租的坐落于昆明市五华区文林街76号路文化苑2幢9号商铺转租给原告；该商铺的建筑面积为48平方米；原告承诺将该商铺作为餐饮行业经营使用，或者只能按照被告原租赁协议上的用途使用；被告承诺该商铺原告可以作为餐饮行业经营使用，并已经取得原租赁方的同意和许可，转租期为18个月，自2014年3月28日起至2015年9月18日止；原告须向被告交纳商铺押金人民币27500元，租赁期满后，原告付清该商铺产生的所有费用的情况下，被告无息全额退还该商铺押金给原告，该商铺每月租金为人民币27500元，年租金为人民币330000元，本次一次性交纳租金为156750元、设备金额为17475元、原料金额为6055元、其他（装修、座椅费用）金额为200000元，综上合计金额为407780元，租金支付方式为一年付。下次交纳租金为每年9月1日前（2014年9月1日前）交予被告。原告按约定向被告共计支付了407780元。被告向原告交付该商铺的同时，一并将其使用的营业执照等经营执照的复印件交由原告保管，由原告按上述合同约定用于经营使用。但在2014年7月底，该商铺的房东突然出现，并告知原告其对被告向原告转租该商铺一事毫不知情、不同意被告将该商铺转租给原告，要求原告撤出该商铺。原告在无奈之下，于2014年9月20日从该商铺撤出。被告的行为严重违法，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特请求：1、依法确认被告与原告于2014年3月28日签订的关于“昆明市五华区文林街76号文化苑2幢9号商铺”的《商铺转租合同》无效；2、判令被告立即向原告返还原告已付款项中的人民币357780元；3、判令被告立即向原告双倍返还定金人民币100000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告宋冰璐答辩称：除了押金27500元的其他费用，请求法院予以驳回，其余损失不应当返还。关于合同无效，我方认为双方签订的商铺转租合同是合法有效的，不应当确定无效，该商铺是从原来的承租人转租而来的，同时原商铺转租人是知道并同意该转租事实的，我方愿意返还押金，原告其他费用330280元都不应当由我方返还，该费用包含半年租金及设备转让费、原料费用、装修座椅费用，原告已经实际占有使用了半年的商铺，已经实际使用了不应当由我方来返还，而设备是当时签订转租合同时卖给原告的一些东西，20万元装修座椅费用也不应由我方返还，这些也是实际卖给原告，原告实际使用了，而原告将商铺的装修砸坏并将设备变卖了。双方已经签订合同并履行了义务，原告亦无权要求我方双倍返还定金10万元。原告龚晓霞针对其主张向本院提交如下证据材料：证据1：身份证复印件。证明被告宋冰璐的主体情况。证据2：1、定金收条；2、中国银行凭条。证明：1、2014年2月25日，就约定被告将向原告合法转租坐落于昆明市五华区文林街76号文化苑2幢9号商铺一事，原告向被告支付定金人民币5万元，被告向原告出具《定金收条》。2、被告在向原告隐瞒真相、未经出租人同意的情况下，向原告谎称其将合法的向原告转租上述商铺，并在此前提下被告向原告收取定金人民币5万元。被告的该行为严重违约，被告应当向原告双倍返还定金人民币10万元。证据3：1、商铺转租合同；2、清单；3、商铺租赁合同；4、个体工商户营业执照。证明：1、在原告与被告于2014年3月28日签订的《商铺转租合同》的内容。2、在上述《商铺转租合同》中，被告向原告承诺其向原告进行的上述商铺的转租是合法、有权、取得原租赁方同意和许可的前提下进行的。3、被告在向原告隐瞒真相，未经出租人同意的情况，向原告谎称其向原告的转租是合法、有权转租的情况下进行的。但实际上被告并未取得出租人的同意，并且出租人发现该项转租行为后不同意该项转租。被告的该行为违反了我国《合同法》第224条的强制性规定，造成上述《商铺转租合同》无效。4、原告在本案中提出的全部诉讼请求依法应得到支持。证据4：1、照片；2、工商登记卡片。证明：1、因出租人不同意被告向原告转租上述商铺，原告在2014年9月20日已经不得不撤出该商铺。2、该商铺的现状。证据5：1、收条；2、银行凭证单据。证明：1、就上述商铺的租赁，除了上述5万元定金外，原告还向被告支付了人民币357780元。2、被告除了应向原告双倍返还定金人民币10万元外，被告还应立即向原告返还原告已付款项中的人民币357780元。经质证，被告宋冰璐对原告龚晓霞提交的证据1、证据2、证据3中的1、2、4以及证据5的真实性予以认可，对证据3中3和证据4的真实性不予认可。被告宋冰璐针对其主张向本院提交如下证据材料：证据1：商铺转租合同（2份）。证明：1、本案所争议房屋系宋冰璐从原承租人王崇红处转租所得，二人签订的《商铺转租合同》中明确约定宋冰璐在承租到该商铺后有权转租，并将对该商铺进行装修，被告的转租行为无瑕疵；2、原、被告于2014年3月28日签订的合同约定，甲方承诺该商铺乙方可以作为餐饮行为经营使用，并已取得原租赁方的同意与许可，而宋冰璐确实履行了合同的义务，已取得原租赁方王崇红的同意，龚晓霞于2014年9月20日应房东要求搬出该商铺，过错不在宋冰璐；3、原、被告约定的转租期限未超过被告与王崇红签订的合同期限。原、被告签订的合同是合法有效的，不存在无效的情形；4、龚晓霞从宋冰璐处转租房屋支付了407780元，因原告已实际承租了半年并进行了相应的经营行为，原料属原告从被告处买入，该两笔费用原告无权要求返还。证据2：设备明细及部分购买设备单据。证明：1、龚晓霞从宋冰璐处转租房屋支付的设备费用17475元所包含的设备及金额情况；2、该部分设备系由宋冰璐半价卖于原告，原告无权要求被告返还该笔款项。证据3：1、装修、座椅费用明细；2、通话录音（2段）及文字整理；3、照片。证明：1、龚晓霞与宋冰璐签订的《商铺转租合同》中所涉的其他（装修、座椅费用）20万元，是宋冰璐在取得房东同意的前提下对铺面进行的投资支出，由龚晓霞在对铺面进行转租时支付的等价金额。因为龚晓霞已实际使用，不应由宋冰璐返还该部分金额；2、本案所涉争议铺面内的装修全部被原告毁坏，店内座椅等全部被原告拉走。因为对装修进行破坏的是原告自己，她无权要求被告返还相应的20万元；3、原告所争议铺面被毁坏前后对比。证据4:1、定金收据；2、付款明细表及银行卡客户交易查询。证明：1、原、被告于2014年2月25日签订的《定金收据》中涉及的定金5万元为租赁本案所争议商铺的诚意金，该定金涉及的权利义务为龚晓霞需于3月20日前支付全部款项，并接手房屋，宋冰璐需在龚晓霞依法付清款项的情况下交付房屋；2、龚晓霞并未依《定金收据》中的约定按时支付款项，违反定金规则，需要承担定金责任的是原告；3、该5万元定金已在双方履行合同时冲抵在原告支付的租金及其他款项内。证据5：商铺证照交收清单。证明宋冰璐依合同约定于2014年5月1日将商铺相关证照原件均交由原告保管，被告对于合同无法继续履行无过错。经质证，原告龚晓霞对被告宋冰璐提交的证据1、证据2、证据3中的1、证据4、证据5的真实性予以认可，对证据3中2、3的真实性不予认可。本院认为，原告龚晓霞提交的证据1、证据2、证据3中的1、2、4以及证据5，被告宋冰璐对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。原告龚晓霞提交的证据3中的3商铺租赁合同，该证据中承租方并未签字，且与被告提交的合同不一致，被告对其真实性不予认可，原告又无其他证据予以佐证，故本院对该份证据的真实性不予认可。原告龚晓霞提交的证据4，经审查与本案所争议的案件事实无关，故在本案中不作为证据予以采纳。被告宋冰璐提交的证据1、证据2、证据3中的1、证据4、证据5，原告龚晓霞对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。被告宋冰璐提交的证据3中的2通话录音（2段）及文字整理，该证据系证人证言，但证人未出庭作证，不符合法律规定，故本院对该证据不予采纳；被告宋冰璐提交的证据3中的照片，该证据系被告单方面制作，又无其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予认可。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2014年2月25日宋冰璐与龚晓霞签订了一份《定金收据》，收据中载明宋冰璐收到龚晓霞商铺转租定金5万元，经双方协商同意，龚晓霞于3月20日前接手商铺，并支付清单项下全部款项，若龚晓霞在3月20日前未支付清单下全部款项，宋冰璐有权将商铺转租给其他租客并不退款定金。2014年3月28日，宋冰璐与龚晓霞签订了一份《商铺转租合同》。合同中约定宋冰璐将其依法承租的坐落于昆明市五华区文林街76号路文化苑2幢号商铺转租给龚晓霞，商铺建筑面积为48平方米。龚晓霞承诺将商铺作为餐饮行业经营使用，或者只能按照宋冰璐原租赁协议上的用途使用；宋冰璐承诺该商铺龚晓霞可以作为餐饮行业经营使用，并已取得原租赁方的同意和许可。转租期为18个月，自2014年3月28日起至2015年9月18日止；商铺每月租金为27500元，年租金为330000元。合同还约定龚晓霞承租该商铺须向宋冰璐交纳商铺押金27500元，本次一次性交纳租金为156750元，设备金额17475元，原料金额为6055元，其他（装修和座椅费用）金额为200000元，共计407780元。租金支付方式为一年付，下次交纳租金为每年9月1日前。合同签订后，龚晓霞共计向宋冰璐支付了407780元的款项。另外，2014年5月1日宋冰璐将公章、税务章、税务登记证副本原件、中国农业银行卡等商铺证照移交龚晓霞。另查明，2013年9月5日宋冰璐与案外人王崇江经云南仁信房地产经纪有限公司滇池半岛二期分公司居间介绍签订了一份《商铺转租合同》。合同中约定王崇江将依法承租坐落于昆明市五华区文林街76号路文化苑2幢9号商铺转租给宋冰璐，商铺建筑面积为48平方米。宋冰璐承诺将商铺作为餐饮行业经营使用，或者只能按照王崇江原租赁协议上的用途使用；王崇江承诺该商铺宋冰璐以作为餐饮行业经营使用，并已取得原租赁方的同意和许可。转租期为24个月，自2013年9月19日至2015年9月18日止。商铺租金为每月27500元，年租金为330000元。合同中还约定王崇江同意宋冰璐对该商铺进行分租、转租、转让或交换该商铺给他人使用。另查明，庭审中龚晓霞陈述因涉案商铺的权利人不同意转让铺面要求龚晓霞搬离，故使用涉案商铺至2014年9月20日、商铺中的设备等都留在商铺，将钥匙还给了房东。宋冰璐陈述龚晓霞使用商铺快半年时商铺权利人要收回商铺，龚晓霞将上述情况电话告知宋冰璐，但不清楚龚晓霞搬出商铺的具体时间。本院认为，涉案合同系原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，故对原告要求确认涉案合同无效的诉请不予支持。关于原告要求被告返还357780元款项的诉讼请求。原告龚晓霞主张357780元的款项属于租金，因合同无效被告应当返还。本案在审理过程中本院依法向原告释明涉案合同有效是否变更诉讼请求要求解除合同，原告坚持要求确认合同无效。如上文所述，涉案合同是合法有效的，故原告基于合同无效要求被告返还已支付的357780元款项于法无据，本院不予支持。关于双倍返还定金的诉请，原告主张5万元属于定金，因被告并未按照约定签订合法有效的合同，故应当双倍返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”依据原、被告双方签订的定金收据，原告所支付的5万元定金是作为原告接手商铺并支付全部款项的担保，应视为立约定金。原、被告双方于2014年3月28日签订的合同合法有效，且原告实际接手商铺，该定金作为价款抵扣在原告应支付的407780元的合同价款中，故原告无权要求被告双倍返还定金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告龚晓霞的诉讼请求。案件受理费人民币8167元，由原告龚晓霞承担人民币8167元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 周星坪代理审判员 徐 嘉人民陪审员 丁 茜二〇一五年五月二十八日书 记 员 赵云莉 百度搜索“”