（2015）双民重字第3号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-12-27
案件名称
原告陶英海、赵玉香与被告周贺房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
双辽市人民法院
所属地区
双辽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶英海,赵玉香,周某甲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
吉林省双辽市人民法院民 事 判 决 书（2015）双民重字第3号原告陶英海，男，1963年11月19日出生，汉族，无职业，现住双辽市。原告赵玉香，女，1965年1月17日出生，现住双辽市。委托代理人李晓国，双辽市法律援助中心，律师。被告周某甲，男，32岁，住双辽市。委托代理人解智新，双辽市辽西街法律服务所，法律工作者。原告陶英海、赵玉香与被告周某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月10日作出（2013）双民一初字第361号民事判决，被告周某甲不服本院判决，向四平市中级人民法院提起上诉，四平市中级人民法院于2015年1月6日将此案发回重审。本院依法重新组成合议庭公开开庭审理了本案，原告陶英海、赵玉香及委托代理人李晓国，被告周某甲及委托代理人解智新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月14日，原被告签订了房屋买卖协议，原告将其所有的位于双辽市玻璃厂医院北侧房屋240平方米以300万元的价格买给被告，被告当时给付10万元定金，并约定“待原告搬迁后将此房交付被告，被告将尾款一次性支付给原告，原告必须于2013年3月21日前搬出，如未能按期搬出，被告依法有权将此房自行拆除”。合同签订后，被告于2013年3月21日5时许带人强行将原告从此房架走后扒倒了房屋，还将房内物品及财物一并拉走，但没有给付购房余款，故原告诉至法院，要求被告给付购房款290万元。被告辩称，一、案件事实。我是房地产开发公司的员工，2013年3月初，我知道原告的房屋要拆迁，开发商是我所在的公司，因此，我就与原告协商购买原告的房屋，目的是我可以在公司拆迁补偿上多要点钱，为自己多一份利益。这样，在2013年3月14日，我和原告协商以300万元的价格购买原告有产权房屋240平方米，双方签订了《房屋买卖协议》，我交给原告购房定金10万元，同时约定原告于2013年3月21日前搬出。原被告双方按约定将房屋交给我之后并拆除。之后，原告要求我给付购房款290万元，我要求原告将房屋产权证交给我，而原告只向我交付90平方米的房屋产权证，其余150平方米没有产权证，这样，双方就发生了矛盾。二、我不同意给付购房款。在双方签订合同时，原告对我方存在欺骗行为，原告没有240平方米的房屋产权证还告诉我有240平方米的房屋产权证，我相信了原告，才签订的房屋买卖合同。依据《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈＼胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。由于原告的欺诈行为，导致合同无法实现，如果我履行该《房屋买卖协议》，明显显失公平。三、该《房屋买卖协议》依法被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我方取得房屋后，因原告不能提供产权证，以房屋产权置换，开发商给我方置换房屋住宅面积为285平方米。据此，原告收到我方交的定金1０万元，原告应当返还给我，我方置换的房屋住宅285平方米返还给原告。原审认定的事实及证据：2013年3月14日，原被告签订了房屋买卖协议，原告将其所有的位于双辽市玻璃厂医院北侧房屋240平方米以300万元的价格卖给被告，被告当时给付10万元定金。上述事实，双方陈述一致。原审认为双方争议的焦点：双方签订的房屋买卖协议是否合法有效？原告基于买卖协议形成的尾欠款290万元，要求被告给付的请求是合理。原审原告提交了以下证据：1、房屋买卖合同书一份，证明（1）原告卖给被告的房屋是有产权的房屋240平方米，（2）该房屋的总价款是300万元，已经给付十万元，还有290万元没有给付。（3）原告将房屋交给被告并已拆除。2、证人周某乙出庭证实，证明在2013年3月22日被告周某甲将本案原告原告所有的房屋拆迁。被告对原告提交的证据及证人证言发表质证意见：对于原告提交的房屋买卖合同书有异议，认为该房屋买卖协议是无效的，因该协议双方不能履行，其方也不同意购买原告的房屋，当时其方只是付的定金10万元，由于原告没有240平方米房屋产权证，导致其方不能履行合同，原告在签订合同时有欺诈行为，如果履行合同显失公平，应当撤销房屋买卖协议。对出庭证人周某乙的证言的质证意见是：房子是他们拆的，至于500元是谁给的，他们不知道。被告申请证人王某某、赵某甲出庭作证，证人王某某、赵某乙证明被告周某甲与原告陶英海、赵玉香的买卖房屋过程，称原告说有房照的房屋面积240平方米，当时没有看到原告的房照，签订交定金证人不在场。原告发表质证意见：证人王某某、赵某丙所述不属实，说我向被告表明有240平方米的房屋产权证不属实。证人赵某丙证实说我向周某甲告诉有房屋产权证240平方米不属实，证人是周某甲的司机，周某甲给谁干活，他不清楚不属实。在原审庭审中，原告对房屋买卖协议中关于乙方有产权的房屋240平方米的解释是：当时原告所拥有房屋实际面积是240平方米。这个240平方米包括有产权证房屋面积（91平方米）的和没有产权证房屋面积（149平方米），不是被告所说有有产权证房屋面积（90平方米）的和没有产权证房屋面积（150平方米）。被告对原告的该项解释有异议，他们当时协商和签订协议都是认定240平方米都是有产权证的房屋，不是实际测量面积，后来在拆迁完之后，原告向其方索要尾欠款时，其方要求原告提供房屋产权证时，这时候他们才知道有产权证的房屋面积不是90平方米就是91平方米，记不清了，但实际上测量面积是240平方米没错，基于这个原因他们与原告产生了纠纷，因原告不能提供240平方米的房照，被告不同意购买这个房屋，在签订的时候，原告存在欺诈行为。现原告房屋已被其方拆迁了，不能恢复原状了，所以其方按法律规定折价赔偿，通过法定有资质的评估部门评估。原告认为已经灭失的房屋无法评估，要求被告按照约定给付尾欠款290万元。原审认为，原告所述房屋买卖协议形成的事实明确写明是有产权的房屋240平方米，并没有标明是有房屋产权证的房屋240平方米，由此能够断定，被告是了解原告所拥有的房屋的实际情况，购买房屋不知道出让房屋一方的房屋状况，即在没有看到原告房屋产权证的情况下就与原告签订房屋买卖协议有悖常理。原审认为，被告的辩解理由因缺乏事实依据，其辩解不予采信。原审判决：被告周某甲于判决生效后支付原告陶英海、赵玉香尚欠的购房款290万元。案件受理费10000元，由被告负担。本案重审查明的事实与原审查明的事实一致。在庭审中，原审被告提出反诉称双方所签订的协议不能履行，我方不同意购买原告的房屋，当时我方只是付的定金十万元。原告没有240平方米的产权证，为此导致我方不能履行合同，我方在二审上诉后，经了解得知，原告没有产权证的149平方米的房屋系违章建筑，2012年9月25日双辽市住房和城乡建设局就为原告下了“责令改正通知书”编号2012-01-078，若我方继续履行《房屋买卖协议》明显显失公平，故依法应当撤销该协议。反诉被告辩称，我方认为被告已经另行起诉了。四平市中级人民法院要求合并审理并没有法律依据。在答辩期内，被告既没有提出反诉，也没有交纳反诉费，故关于被告的反诉，法庭不应审理。本案被告周某甲是房地产公司的工作人员，该合同是由被告制作，作为专业的人员，被告有理由明白产权和产权证。因为被告为了多得到利益，所以其提出了撤销权。请求法庭驳回被告的反诉。上述事实，本院认为，原、被告所签订的房屋买卖协议系双方自愿，被告对所购买的房屋面积及价格是明确的，被告作为房地产开发公司的工作人员，对于其购买的房屋所要取得的利益也应该是明确的，对于买卖协议中约定的“有产权的房屋240平方米”，根据物权法关于物权的规定，原告对出售的房屋享有产权，至于是否有产权证双方并未明确约定，被告对此也未提出是否有产权证的审查要求，根据原、被告间形成房屋买卖的过程和事实，价格虽然高于当时的市场价格，但是属于双方自愿，不违背法律规定，该房屋买卖协议应确认为有效协议。被告提出的反诉，因未交纳反诉费，本院对该反诉不予审理。综上所述，本院认为，原告要求被告支付尚欠的购房款290万元请求合理，被告应负有给付义务，故根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定判决如下：被告周某甲于本判决生效后支付原告陶英海、赵玉香尚欠的购房款290万元。案件受理费10000元，上诉费10000元由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。此页无正文审 判 长 李国滨审 判 员 于雁丽人民陪审员 李殿臣二〇一五年五月二十八日书 记 员 曲娟娟 来自