（2015）益赫民一初字第489号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-19
案件名称
薛碧芳与益阳鑫玥房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛碧芳,益阳鑫玥房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十七条
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民一初字第489号原告薛碧芳，女。委托代理人孙浩军，湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告益阳鑫玥房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区益阳商业步行街。法定代表人熊迪，该公司董事长。委托代理人唐若尧，该公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人刘普亮，该公司员工。代理权限为一般代理。原告薛碧芳与被告益阳鑫玥房地产开发有限公司（以下简称鑫玥房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告薛碧芳及委托代理人孙浩军与被告鑫玥房产公司委托代理人唐若尧、刘普亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛碧芳诉称，2011年1月25日，原、被告签订了《“时代华府”房屋认购书》、《“时代华府”商品房买卖合同》及补充协议，约定，原告薛碧芳以银行按揭方式购买由被告鑫玥房产公司开发建设的时代华府3栋5层504号商品房，建筑面积130.94㎡，购房款总额388373元，被告鑫玥房产公司应于2011年11月30日向原告薛碧芳交付房屋。合同签订后，原告薛碧芳向被告鑫玥房产公司支付购房首付款118373元，并于2011年6月22日与中国建设银行益阳市分行签订个人住房借款合同，采用银行按揭借款方式借款27万元，借款期限自2011年6月22日至2021年6月22日共120个月。原告薛碧芳依约履行了付款义务，但被告鑫玥房产公司不仅至2013年12月1日才向原告薛碧芳发出收房通知，而且逾期办理房屋产权手续。在被告鑫玥房产公司严重违约的情况下，原、被告多次协商，双方于2014年6月25日签订退房协议，解除了商品房买卖合同，退还所购商品房，并与中国建设银行益阳市分行解除了借款合同，但被告鑫玥房产公司仅退还了原告薛碧芳所交的购房款本金及代收费用，而未依据购房合同的第十一条、第十九条的约定为原告薛碧芳偿还同期银行利息和承担逾期交房、逾期办证的违约责任。现诉请人民法院判决：一、被告鑫玥房产公司支付因违约而给原告薛碧芳造成的按揭贷款利息损失47283.55元；二、被告鑫玥房产公司依约向原告薛碧芳支付延期交房违约金7134元；三、被告鑫玥房产公司依约向原告薛碧芳支付延期办证违约金3246元。原告薛碧芳为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据：第一组证据：证据1、原、被告于2011年1月25日签订的《“时代华府”房屋认购书》；证据2、原、被告于2011年1月25日签订的《“时代华府”商品房买卖合同》；证据3、原告薛碧芳向被告鑫玥房产公司交纳购房款（首付款）的《结算统一凭据》和被告鑫玥房产公司向原告薛碧芳出具的《时代华府签约交款单》；证据4、原告薛碧芳交纳的住房登记费、私产房屋他项权利建档费的《湖南省非税收入一般缴款书》；证据5、《房屋预告登记证明》；证据6、原告薛碧芳与中国建设银行股份有限公司益阳市分行于2011年6月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。证明，原告薛碧芳与被告鑫玥房产公司签订的《“时代华府”房屋认购书》和《“时代华府”商品房买卖合同》，约定，原告薛碧芳购买由被告鑫玥房产公司开发建设的，位于益阳市赫山区桃花仑路商业步行街东北侧的“时代华府”项目3栋5层504号商品房，该商品房建筑面积130.94㎡，单价2966.04元／㎡，购房款总额为388373元；付款方式及期限为，原告薛碧芳以银行按揭方式支付购房款，首付款118373元，剩余房款27万元向银行贷款支付（上述合同第六条）；交付期限及条件为，被告鑫玥房产公司应于2011年11月30日将合格房屋交付给原告薛碧芳（上述合同第十条）；房屋交接及违约责任为，若交房逾期超过30日，原告薛碧芳有权解除合同，被告鑫玥房产公司应于解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告薛碧芳累计已付款的5%向原告薛碧芳支付违约金（上述合同第十一条）；关于产权登记的约定为，被告鑫玥房产公司应在商品房交付使用后90日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后275日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因被告鑫玥房产公司原因不能如期办证，则原告薛碧芳可解除合同，自合同解除通知送达之日起30日内被告鑫玥房产公司将原告薛碧芳已付房款（含同期银行利息）退还给原告薛碧芳，被告鑫玥房产公司还应按已付房款的2%向原告薛碧芳支付违约金（上述合同第十九条）；原告薛碧芳已按约向被告鑫玥房产公司支付购房首付款118373元和相关费用；原告薛碧芳依约与建行益阳市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》并于2011年6月19日办理“房屋预告登记”，《借款合同》约定，原告薛碧芳为购买“时代华府”3栋504号商品住宅，向建行借款27万元，借款期限从2011年6月22日始至2021年6月22日止共120个月，借款利率采用浮动利率，原告薛碧芳采用等额本息还款方式，即在合同签订时的利率水平下，每月还款本息额为3107.17元，被告鑫玥房产公司作为保证人在《借款合同》上盖章。第二组证据：证据7、被告鑫玥房产公司于2013年12月1日向原告薛碧芳发具的《致业主函》以及发函用信封。证明，被告鑫玥房产公司直至2013年12月1日才向原告薛碧芳发出《致业主函》：“时代华府”小区已竣工验收，通知原告薛碧芳于2013年12月30日办理验房交房手续；被告鑫玥房产公司明知已严重违约却推卸延期交房的违约责任，将发函时间打印成2011年11月28日，但函件信封邮戳时间为2013年12月1日，约定交房时间为2013年12月30日前，被告鑫玥房产公司的谎言不攻自破，违约责任无法推卸。第三组证据：证据8、原告薛碧芳于2013年12月30日依约向被告鑫玥房产公司发出《解除合同通知书》；证据9、原、被告双方于2014年6月25日签订的《退房协议》；证据10、《中国建设银行个人贷款对账单》；证据11、《关于撤销抵押登记的函》。证明，被告鑫玥房产公司延期交房严重违约，原告薛碧芳发出已由被告鑫玥房产公司李赛签收的《解除合同通知书》，要求被告鑫玥房产公司退还全部购房款，依约承担违约责任并赔偿损失；被告鑫玥房产公司与原告薛碧芳签订了《退房协议》，仅退还了原告薛碧芳的购房款和代收费用，未依约偿付同期银行利息和承担违约责任，原告薛碧芳虽已签字履约，但并没有放弃向被告鑫玥房产公司依法追究违约责任的权利；贷款对账单证实原告薛碧芳已按期偿还按揭贷款本息，原告薛碧芳据此计算了已交付的购房款本金，作为计算延期交房和延期办证违约金的计算依据，累计原告薛碧芳已向银行支付利息47283.55元；解除《商品房买卖合同》后，原、被告双方配合已归还清结了贷款，解除了对房屋的抵押登记。被告鑫玥房产公司辩称，原、被告的合同是被原、被告撤销，而不是协商解除，依照法律规定被撤销和认定无效的合同不适用合同法第九十七条之规定，合同自始不具有法律效力。原告薛碧芳以身患疾病急需资金为由要求撤销合同，被告鑫玥房产公司为帮助原告薛碧芳，同意撤销合同，并为原告薛碧芳代偿贷款21万余元。被告鑫玥房产公司履行自己的义务并帮助原告薛碧芳后，原告薛碧芳违反诚实信用，主张权利，于情于理于法均不得支持。综上，请求人民法院驳回原告薛碧芳的诉讼请求。被告鑫玥房产公司为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据：证据1、《退房协议》，证明，1、退房的原因是原告薛碧芳自己造成的，系原告薛碧芳债台高筑，生活无法维持，无力偿还银行贷款；2、该退房协议不是对房屋买卖合同的解除协议，是撤销协议，表示退房。证据2、承诺，证明，原告薛碧芳因经济困难，无法按时归还银行按揭贷款，自愿要求退房；原告薛碧芳请求被告鑫玥房产公司还清银行按揭贷款217953.21元、解除抵押。证据3、农村商业银行结算业务申请书，证明被告鑫玥房产公司代原告薛碧芳归还银行按揭贷款217953.21元。被告鑫玥房产公司对原告薛碧芳提供的证据的质证意见如下：对第一组证据中的证据1、3、4、5、6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该五份证据与本案不具有关联性；对证据2无异议。对第二组证据的证据7的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案不具有关联性，不能达到原告薛碧芳的证明目的。对第三组证据中的证据8的真实性无异议，被告鑫玥房产公司确于2014年1月3日收到，对合法性、关联性有异议，是原告单方面要求解除合同，系原告的单方面行为；对证据9、10、11的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的。原告薛碧芳对被告鑫玥房产公司提供的证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性、关联性无异议，基于证据在形成过程中不合法，因此对证据的合法性有异议，且对被告鑫玥房产公司的证明目的有异议。对证据3无异议。本院对原告薛碧芳提供的证据认证如下：对第一组证据中的证据1、2、3、4、5、6，因被告鑫玥房产公司对该组证据的真实性、合法性无异议，且被告鑫玥房产公司对该组证据中证据2的关联性无异议，仅对该组证据中的证据1、3、4、5、6的关联性提出异议，本院认为，该组证据真实、合法，能证明本案的基本事实，与本案相关联，本院予以认定；对第二组证据中的证据7，因被告鑫玥房产公司对该份证据的真实性、合法性无异议，仅对关联性提出异议，且被告鑫玥房产公司对关联性提出的异议不明确，事实上该份证据与本案相关，能证明本案的有关事实，因此，本院予以认定；对第三组证据中的证据8、9、10、11，该组证据真实、合法、有效，与本案相关，本院予以认定。本院对被告鑫玥房产公司提供的证据认证如下：结合原告薛碧芳对该三份证据的质证意见，本庭认为被告鑫玥房产公司提供的证据1、2、3真实、合法、有效，本院予以认定。经审理查明，2011年1月25日，原、被告签订了“时代华府”房屋认购书、“时代华府”商品房买卖合同及补充协议，约定，原告薛碧芳购买由被告鑫玥房产公司开发建设的时代华府3幢5层504号商品住房，建筑面积130.94㎡，购房款总额388373元。被告鑫玥房产公司应于2011年11月30日前向原告薛碧芳交付房屋。逾期交房，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后275日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付1%的违约金。合同签订同日，原告薛碧芳按约向被告鑫玥房产公司支付购房首付款118373元，又于2011年6月22日，由被告鑫玥房产公司担保，与中国建设银行股份有限公司益阳市分行签订借款合同，借款27万元用于支付上述购房款，借款期限自2011年6月22日至2021年6月22日共120个月。综上，原告薛碧芳已支付购房款388373元，依约履行了付款义务。但，被告鑫玥房产公司至2013年12月1日才向原告薛碧芳发出收房通知，要求原告薛碧芳于2013年12月30日前来收房。2014年1月3日，被告鑫玥房产公司收到原告薛碧芳的解除合同通知书“我与贵公司作为双方当事人2011年1月25日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条‘交付期限’约定、第十九条产权登记之约定，贵公司应当在2011年11月30日前向我交付合同项下的房屋（3栋504号房），但截至2013年12月30日，贵公司仍未向我交付该房屋，贵公司的行为已构成违约，本人作为合同一方当事人，现依据该合同第十一条、第十九条之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除后依合同之约定贵公司应向我退还全部购房款项，相应的违约金并赔偿所造成的一切其他损失。同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。薛碧芳2013年12月30日”。2014年6月25日，双方签订退房协议“由于同年5月乙方（原告薛碧芳）因患乳腺癌住院，通过数次的化疗、放疗，现已债台高筑，生活无法维持，更无力偿还银行贷款，特申请退房，甲方（被告鑫玥房产公司）考虑乙方情况特殊同意退房，经甲乙方双方协商，达成如下协议：应退购房首付款人民币118373元，代收费用12574元。在甲方将此房屋卖出后退还全额购房款项，同时甲方收回购房付款凭据。”。同时，原告薛碧芳向被告鑫玥房产公司作出承诺“本人在益阳鑫玥房地产开发有限公司开发的时代华府住宅小区购买了3栋504房，因本人生病经济困难，无法按时归还银行按揭款，自愿要求退房，由于短时间无法找到买主，不能解除银行抵押，无法注销合同备案。影响开发商办理房产证，经与开发商协商由开发商先还清银行按揭人民币217953.21元，房屋卖出后退还开发商垫付银行按揭款217953.21元。解除抵押。本人委托开发商出卖，房屋买卖权属开发商，请开发商支持，特此承诺！”。2014年6月25日，被告鑫玥房产公司代原告薛碧芳偿还借款217953.21元。之后，原告薛碧芳与中国建设银行股份有限公司益阳市分行解除了借款合同及抵押关系，被告鑫玥房产公司退还了原告薛碧芳所交的购房款本金及代收费用，收回购房付款凭据及原告薛碧芳持有的原始合同。本院认为，原、被告签订的房屋认购书和商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方本应按照履行，否则应依约承担违约责任。原告薛碧芳首先发出解除上述合同通知，并申明被告鑫玥房产公司违约，保留相应权利，继而与被告鑫玥房产公司签订退房协议，同时作出相应承诺，而退房协议和原告薛碧芳的承诺明确表明是因原告薛碧芳自己的原因自愿要求退房，退房行为给被告鑫玥房产公司带来了不便，并且请求被告鑫玥房产公司出卖房屋等。在被告鑫玥房产公司同意解除合同，退房退款，收回购房付款凭据及原告薛碧芳持有的原始合同，为原告薛碧芳偿付银行借款，并给原告薛碧芳提供便利后，原告薛碧芳又请求被告鑫玥房产公司承担违约责任。原告薛碧芳的上述连续相反行为有违诚实信用，当然出乎被告鑫玥房产公司所料，被告鑫玥房产公司在有与原告薛碧芳签订退房协议及原告薛碧芳承诺的基础上，出于对原告薛碧芳应作为诚实信用人的信赖，当然有理由相信双方之间的纠纷就此了结。原告薛碧芳反复出尔反尔的不诚实行为，意使被告鑫玥房产公司失权，意使被告鑫玥房产公司不利。从违护诚实信用的社会价值判断，原告薛碧芳的诉讼请求不得支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告薛碧芳的诉讼请求。本案案件受理费1240元，由原告薛碧芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长 王飞轮审 判 员 伍敏菁人民陪审员 夏克军二〇一五年五月二十八日代理书记员 王 姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。