（2015）扬民终字第00287号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-22
案件名称
皮梅祥租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施桂山,皮梅祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00287号上诉人（原审第三人）施桂山。委托代理人孙亚东、仇建家，江苏扬城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈太龙。委托代理人冯海龙，扬州市广陵区东南法律服务所法律工作者。委托代理人陈某某，男，1967年12月5日出生，居民身份证号码3210251967********，汉族，住扬州市广陵区汤汪路**号。被上诉人（原审被告）皮梅祥。上诉人施桂山因与被上诉人陈太龙、皮梅祥租赁经营合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2014)扬广民初字第2018号民事判决，于2015年1月30日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年7月1日，原告陈太龙之子陈某某与被告皮梅祥签订了《关于天龙戏水浴城租赁承包的协议》，该协议约定，原告将正在经营的天龙浴城经营权有偿租赁给被告皮梅祥经营，租期为10年，每年租金为人民币138000元，租金每年分两次交付，签订协议后首付70000元，租赁期内每年元月份付租金68000元，租金提前2个月支付，不按时交租金视为下年度不续租，并提前2个月停止营业，作为违约处理。协议初期，原告提供一切有效证件给被告使用。协议生效期从2007年7月1日起算。2011年8月1日，被告皮梅祥与第三人施桂山签订了《承包协议书》，将天龙浴城转租给施桂山经营，该协议约定，施桂山承包天龙浴城期限6年，即从2011年8月1日至2017年8月1日止。每年度承包金额为200000元（每年从8月1日起付）。2014年8月13日，原告向被告皮梅祥邮寄了《解除合同通知书》，要求与其解除租赁承包协议，并限被告在接到通知书后3日内办理交付房屋等手续，同时结清拖欠的房租等费用。被告皮梅祥已收到上述通知书。原告当庭陈述，从施桂山第一次向原告支付房租时就已知道转租的事实，且未表示反对。但2014年至今，施桂山只向原告之子陈某某支付租金30000元。第三人施桂山当庭陈述，原告要求返还的行政公章、营业执照、税务登记等经营手续均由自己保管。另查，天龙浴城系原告陈太龙个人独资，且已对陈某某代为签订《关于天龙戏水浴城租赁承包的协议》的行为予以追认。2014年9月10日，陈太龙诉至原审法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的承包租赁协议、要求被告返还租赁房屋并承担逾期支付租金的违约金（按照银行同期贷款利率的四倍，从2014年9月10日起计算至判决生效之日止）；2、被告给付迟延交付的租金62000元（暂计算至2014年8月31日）；3、被告返还行政公章、营业执照、税务登记等经营手续。原审法院认为：原告之子陈某某与被告皮梅祥签订的《关于天龙戏水浴城租赁承包的协议》合法有效，双方应按照合同约定履行。按照协议约定，2014年元月被告就应向原告支付租金68000元，2014年7月1日应支付租金70000元，但被告至今未付全租金，另原告在被告逾期支付租金的情况下，向被告邮寄了《解除合同通知书》，但被告在收到上述通知书后，仍未付齐租金，故原告要求解除与被告之间协议的诉请，本院予以支持。根据原告当庭陈述及第三人施桂山提供的付款凭证，本院确认2014年1月1日至今第三人施桂山已代被告皮梅祥支付租金30000元，故对原告要求被告支付迟延租金62000元（暂计算至2014年8月31日）的诉请本院予以支持。对于原告要求被告按照银行同期贷款利率的四倍承担逾期支付租金的违约金的诉请，本院认为协议中没有约定逾期付款违约金计算标准，原告要求按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金无事实和法律依据，本院调整为按照同期银行贷款利率支付逾期违约金。对于被告辩称其已将天龙浴城转租给第三人施桂山经营，故其不应当代施桂山向原告支付租金的事实，本院认为根据合同相对性，应由被告向原告按约支付租金，其支付租金的义务并不因其转租行为而免除，故对于其辩解本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈太龙与被告皮梅祥于2007年7月1日签订的《关于天龙戏水浴城租赁承包的协议》。二、被告皮梅祥于本判决生效后三十日内向原告陈太龙支付租金62000元（暂计算至2014年8月31日，此后费用按协议约定租金数额计算至第三人施桂山搬离租赁场所止）；被告皮梅祥向原告陈太龙支付2014年9月10日至本判决生效之日止以62000的租金为标准参照同期银行贷款利率的逾期违约金。三、第三人施桂山于本判决生效后三十日内搬离租赁房屋并将房屋交付给原告陈太龙。四、第三人施桂山于本判决生效后三十日内向原告陈太龙返还行政公章、营业执照、税务登记等经营手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告负担715元，被告皮梅祥负担715元。宣判后，施桂山不服上诉称：1、陈太龙的主体资格不适格。本案是扬州市天龙戏水浴城作为发包方与皮梅祥的租赁承包合同，协议的履行主体是天龙浴城。陈太龙作为天龙浴城的法定代表人，只能以天龙浴城的名义提起诉讼。现陈太龙以个人名义起诉，法院应驳回其诉讼请求。2、原审判决认定事实不清。首先，本人并不拖欠承包金。由于陈太龙的儿子于2014年3月通知本人，天龙浴城即将被拆迁，本人接通知后立即停止营业，本人已支付2014年度承包金50000元，故本人并不拖欠承包金。其次，解除协议的通知不能产生效力。陈太龙的儿子陈某某以天龙浴城的名义通知皮梅祥及本人，解除陈太龙与皮梅祥所签订的租赁承包协议，因陈某某的行为没有得到天龙浴城法定代表人陈太龙的授权，故该通知不能产生法律效力。原审判决对上述两节事实没有查清。3、原审判决适用法律错误。原审期间，本人系有独立请求权的第三人，但原审法院没有应本人要求通知相关证人出庭作证。本案系承包经营合同纠纷，原审判决适用房屋租赁合同的相关法律系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，并改判驳回陈太龙的全部诉讼请求。其二审期间提供的证据有：1、2014年1月19日，由皮梅祥向施桂山出具体的《收条》1份。以证明施桂山在2014年度已经向天龙浴城缴纳了50000元承包费。2、2013年5月11日，对本案所涉的天龙浴城进行拆迁评估的《扬州市房屋拆迁补偿表》1份。以证明天龙浴城已经进入了拆迁程序。3、2011年8月17日，扬州市公安局广陵分局核准的《公共场所备案管理证》1份。以证明本案所涉浴城是特种行业，陈太龙与皮梅祥之间签订的承包租赁协议，应是承包合同，而不是房屋租赁合同。4、申请证人向某、姚某出庭作证。证人向某陈述：其也租赁陈太龙的房屋经营寄卖行；2014年3月25日，陈太龙的儿子口头通知其迁让，但双方并没有谈妥拆迁补偿的问题；为拆迁补偿问题，双方发生争议，派出所曾经多次出警，电视台也进行过报道；天龙浴城于2014年3月份接到通知以后停业，但至今没有搬迁。证人姚某陈述：其丈夫也租赁陈太龙的房屋经营理发店；2014年3月25日，陈太龙的儿子口头通知理发店迁让；天龙浴城于2014年3月份接到通知以后停业，但至今没有搬迁。上述证据经质证，陈太龙认为：1、对于《收条》，该收条表明皮梅祥收到施桂山20000元，并不能证明陈太龙收到该20000元。2、对于《扬州市房屋拆迁补偿表》，施桂山没有提供原件，且该评估表只能证明相关单位对天龙浴城进行过评估，并不能证明相关主体已经达成拆迁协议。3、对于《公共场所备案管理证》没有异议。4、对于《证人、证言》，两位证人陈述的口头搬迁通知和天龙浴城于2014年3月份以后停业，没有其他证据予以佐证，本人不予认可；天龙浴城至今未搬迁是客观事实；派出所出警和电视台报道是因租金纠纷而引起的，与天龙浴城是否拆迁无关。皮梅祥质证认为，该《收条》中的20000元是其收取的，对其他证据没有意见。陈太龙答辩称：1、本人原审原告的资格适格。天龙浴城是本人依法领取营业执照的个人独资企业，其性质类似于起字号的个体工商户。本人作为天龙浴城的出资人，有权以个人的名义主张天龙浴城的相关权利，故本人是本案原审适格的原告。2、原审判决认定事实清楚。施桂山在二审期间所主张的已付租金20000元，系皮梅祥向其收取，故原审认定皮梅祥仅向陈太龙支付2014年的租金30000元，与事实相符。施桂山称陈太龙的儿子于2014年3月口头通知其迁让，但其未能提供证据予以证明，其二审期间申请的证人也系孤证，不能证明其主张成立。二审期间，本人可提供证据证明，施桂山在2014年3月至12月期间，仍然正常经营天龙浴城。3、原审判决适用法律正确。本人对儿子陈某某以天龙浴城的名义，向皮梅祥及施桂山出具解除租赁承包合同的行为予以认可。原审判决解除本人与皮梅祥所签订的租赁承包协议，并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其二审期间提供的证据为：1、扬州自来水有限公司水费登记表1份。该表反映2014年3月8日至12月8日，平均每月用水量118.1吨，以证明上述期间天龙浴城仍在经营，不存在停业的事实。2.扬州电力股份有限公司电费登记表1份。该表反映2014年3月8日至12月8日，平均每月缴纳电费3502.80元，证明目的同上。该证据经质证，施桂山认为,对于两份证据的真实性没有异议，但是关联性有异议。该证据反映从2014年3月8日以来，本人是在逐渐停业，至2014年6月底就已没有用电用水。皮梅祥对该证据没有发表意见。皮梅祥答辩称：原审判决解除陈太龙与本人之间的租赁承包协议，缺乏事实和法律依据，但是对于本人和施桂山拖欠陈太龙租金的确认是事实。本人对原审判决虽然并不满意，但是本人没有提起上诉。其二审期间未提供证据。本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：1、陈太龙的诉讼主体资格是否适格？2、陈太龙与皮梅祥所签订的租赁承包协议能否予以解除？3、原审法院审理程序及其适用法律是否适当？本院认为：1、陈太龙系原审程序适格的原告。天龙浴城系陈太龙个人出资申请设立的个人独资企业。天龙浴城设立后，其出资人陈太龙实际委托其儿子陈某某进行经营。陈某某在经营天龙浴城期间，以天龙浴城的名义与皮梅祥签订《关于天龙戏水浴城租赁承包的协议》1份，将天龙浴城整体出租给皮梅祥经营。对于该租赁承包协议的签订和履行，陈太龙均予以追认。现因履行该租赁承包协议而发生纠纷，而天龙浴城的经营权依法归陈太龙享有，故陈太龙系本案原审适格的原告。2、该租赁承包协议依法应予解除。陈某某与皮梅祥所签订的《关于天龙戏水浴城租赁承包的协议》已得到陈太龙的追认，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性的规定，依法应确认有效，双方均应按照协议约定履行义务。在该协议履行过程中，皮梅祥将天龙浴城整体转租给施桂山经营，对此陈太龙获悉后并未表示异议，且直接从施桂山处收取皮梅祥应向其缴纳的租金。在天龙浴城转租过程中，由于陈太龙与皮梅祥之间的协议继续有效，而皮梅祥及施桂山未能按约向陈太龙缴纳2014年度上半年的租金，经陈太龙认可的代表人即陈某某向皮梅祥及施桂山出具《解除合同通知书》后，皮梅祥及施桂山仍然未能按约缴纳租金。即便由陈某某所出具的《解除合同通知书》形式上存在瑕疵，由于陈太龙向皮梅祥整体出租天龙浴城的目的是收取租金，而皮梅祥及施桂山不能按约缴纳租金，使得陈太龙签订该租赁承包协议的目的不能实现，现陈太龙通过诉讼要求解除该租赁承包协议，也符合法律规定，依法应予支持。3、原审程序及适用法律并无不当。本案所涉租赁承包协议约定的主要内容为，由陈太龙将天龙浴城整体出租给皮梅祥经营；由皮梅祥向陈太龙缴纳租金等。该协议所约定的内容符合租赁经营合同的基本特征，故本案案由应为租赁经营合同纠纷。原审判决确定案由为承包合同纠纷有所不当，本院对此予以纠正。原审法院在审理过程中，根据本案存在转租的实际情况，将次承租人施桂山列为第三人参加诉讼，并判令施桂山搬离天龙浴城的房屋及返还天龙浴城的相关手续，符合相关法律规定，本院亦予以确认。综上所述，施桂山的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由施桂山负担。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一五年五月二十八日书 记 员 喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自