（2015）惠东法稔民初字第79号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-15
案件名称
闻丹与惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠东县人民法院
所属地区
惠东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闻丹,惠州富茂房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法稔民初字第79号原告：闻丹，女，汉族。委托代理人：蒋爱玲，女，汉族。被告：惠州富茂房地产开发有限公司。法定代表人：李思廉，执行董事。委托代理人：许艳霞、熊誌荣，均系该公司职员。原告闻丹诉被告惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称惠州富茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闻丹的委托代理人将爱玲，被告惠州富茂公司的委托代理人许艳霞、熊誌荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻丹诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买富茂海滨城一期某号房，合同签订后，原告依约向被告交付有关购房的款项。但该楼房至今未验收合格，被告也未通知收楼。根据合同第九条约定，“逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内向出卖人书面提出解除合同……如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还已付房价款。”原告在2014年12月31日向被告寄出解除合同通知书，按照合同约定与被告解除合同，并要求被告返还全部与购房有关的款项，包括2013年10月2日在售楼处认购时被要求交的18000元定金，但开发商在签合同时仅将10000元转为房款，8000元转给广州市天胜广告有限公司，未告知买受人，且连收据都没有提供；开发商违规代收物业维修基金3820元，代办服务费1000元，预告登记费90元，合同费80元。被告在合同解除后，并未返还原告已交房款，应承担违约责任。现原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告购房款367586元；3、被告双方返还原告定金20000元；4、被告立即返还原告交付的认购金8000元、物业维修基金3820元、代办服务费1000元、预告登记费90元、合同费80元；5、被告立即向原告支付迟延返还房款的利息（按银行同期贷款利率计，自2014年12月31日起计至实际支付之日止，暂计至2015年1月31日为900元）；6、被告承担全部诉讼费用。被告惠州富茂公司辩称：1、答辩人与被答辩人签署的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，签署合同时需交付契税、商品房买卖印花税、住宅专项维修基金、商品房预告登记费、合同备案费等税费，被答辩人同意上述税费由答辩人代收。根据合同约定，认购定金10000元，将在正式付款中扣除；另，8000元系案外人闻英直接支付给广告公司的，理应由闻英向广告公司而非答辩人所要。2、在买卖合同约定交楼时间（2014年6月30日）前，答辩人出售的商品房均已通过人防、环保、防雷、消防、规划验收，直至竣工验收备案，完全达到买卖合同第8条约定的交付条件。3、答辩人出售的商品房达到交付使用条件后，主动履行买卖合同第11条约定的书面通知收楼义务，并两次书面通知被答辩人交纳契税款。4、答辩人两次通知被答辩人交纳契税快未果，按照买卖合同及补充协议的约定，答辩人有权拒绝交付房屋。至于被答辩人称2014年12月31日向答辩人寄出解除合同通知，答辩人对此不予认可。被答辩人不具备行使合同约定解除权的条件，该通知系被答辩人单方面认知，通知中所述情况与事实不符，且无证据证明，事实是答辩人交楼前已完全具备交楼条件，且尽到书面收楼通知义务。即便在被答辩人违约的情况下，答辩人仍积极履行合同约定义务，而答辩人一直借故拖延履行合同约定义务如交纳税款、收楼等至今。综上，双方的买卖合同至今仍为解除，双方应当继续履行合同义务。因此，请法庭查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护正常交易秩序。经审理查明：原告闻丹（买受人）与被告惠州富茂公司（出卖人）于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房建筑面积为63.66平方米，套内建筑面积为50.14平方米，单价按套内面积计算为每平方米7530.63元，总价款为377586元。付款方式为一次性付款：认购定金10000元，已于本合同签署前付清，定金将在正式付款中扣除，楼款须于2013年12月30日前按成交价的100%交付。合同第八条交付期限：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“……逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内向出卖人书面提出解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同……如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款……”第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……在出卖人收楼通知发出之日（以投寄邮戳日期为准）起的第十天视为买受人已接收该商品房（若买受人未付清房款及相关税费的，出卖人有权拒绝交付房屋）。附件四合同补充协议第四条：“买受人应按合同约定的交付时间前来验收及收楼，买受人就该商品房所提出的异议，出卖人无需作出书面答复和处理意见。买受人就本合同‘附件三装饰、设计标准’所提出的任何异议，均属于质量保修范围，不影响该商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定之日起视为已经交付，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，出卖人应按合同第十六条承担保修责任。”合同签订后，原告闻丹于2013年12月31日付清了全部房价款377586元。2014年6月17日，被告惠州富茂公司向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告办理收楼手续。同年7月27日，原告到被告处办理收楼事宜，因验收时发现房屋存在墙体裂缝、漏水、屋内部分地方肮脏等问题，且认为被告方未当场出示证明文件，而拒绝接受房屋。同年8月12日，被告方的销售经理熊誌荣将上述房屋问题整改后的照片通过QQ邮箱发送至原告邮箱，并表示会通知验收。此后，原告未收到关于整改验收的通知，继而表示要退房。同年12月27日，原告向被告邮寄《关于是否具有验收合格的询问函》，要求被告提供《竣工备案表》等验收合格文件；同年12月31日，原告向被告邮寄《关于解除合同通知》，认为被告已逾期交楼超过180日，依约解除合同。被告惠州富茂公司提交双方于2013年10月2日签订的《惠州富力湾商品房认购书》载，签署合同时需交付商品房合同备案费、预告登记费、印花税、住宅专项维修基金、代办各项业务费、契税由原告付清给被告，契税、印花税由被告统一代收。另，根据被告惠州富茂公司提交的证据显示：2013年11月6日，富茂海滨城一期已办理人防报建手续；2013年12月19日通过环境保护竣工备案登记；2013年12月25日通过国家防雷装置验收；2014年1月17日经消防验收合格；2014年3月11日取得建设工程规划验收合格证；2014年4月3日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案。庭审过程中，被告表示竣工备案表及其他文件均有展示；原告认为只是合同展示，且未提供证据证实。本案经本院主持调解未果。以上事实，有原告闻丹提交的民事起诉状、商品房买卖合同及相关附件、收款收据、询问函、解除合同通知及邮件签收回执，被告惠州富茂公司提交的民事答辩状、商品房认购书、各验收证明及竣工验收备案表、楼宇交付使用通知书、催缴契税通知，以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告闻丹与被告惠州富茂公司于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。涉诉商品房虽然在2014年6月30日前即达到了交付条件，但被告以房屋存在裂缝、漏水、屋内部分地方肮脏等，且被告方未当场出示相关证明文件为由拒绝接收房屋，被告亦同意，且表明会整改后再通知验收。原告拒绝收楼后，被告于2014年8月12日将整改后的图片发送给原告查看，但一直未再次通知验收，应视为被告未按双方约定将涉诉房屋交付原告使用。截至2014年12月30日，被告仍未通知原告整改后收楼。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告于同年12月31日向被告发出《关于富茂海滨城一期E2-2106号房解除合同通知》，符合双方商品房买卖合同“……逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内向出卖人书面提出解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同……如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款……”的约定，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，予以支持，被告应按约定退还原告已付房价款367586元。原告诉请被告双方返还定金，无事实和法律依据，不予支持。另，商品房合同备案费、预告登记费、代办各项业务费系原告应支付款项，其诉请被告返还，无法律依据，不予支持。住宅专项维修基金系被告代收代缴的费用，已缴纳至相关主管部门，原告可在合同解除后另行向相关部门主张。原告诉请自2014年12月31日起按银行同期贷款利率计算返还房款的利息，无合同依据，不予支持。关于原告诉请被告返还认购金8000元，因该款项系支付给广州天胜广告公司，原告未提供证据证明该8000元属于购房的其他款项，本院不予支持。综上，对原告闻丹的诉请和被告惠州富茂公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第九十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告闻丹与被告惠州富茂房地产开发有限公司于2014年5月日签订的《商品房买卖合同》及附件一、附件二、附件三、附件四。二、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还购房款367586元给原告闻丹。二、驳回原告闻丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元（已减半收取），由原告闻丹负担300元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 黄新娣二〇一五年五月二十八日二〇一五年五月二十九日书记员 赖丽娴 来源：百度“”