（2015）滨中民一终字第113号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-08
案件名称
纪友军与中发科创（潍坊）厨业有限公司、金元革租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中发科创（潍坊）厨业有限公司,纪友军,金元革
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滨中民一终字第113号上诉人（原审被告）中发科创（潍坊）厨业有限公司。法定代表人陆立，该公司董事长。委托代理人黄爱华，该公司办公室主任。委托代理人刘俊峰，山东鸢都英合（潍坊滨海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）纪友军。委托代理人高玉亭，博兴杰人法律服务所法律工作者。原审被告金元革。上诉人中发科创（潍坊）厨业有限公司（以下简称中发公司）因租赁合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2014）博商初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人中发公司的委托代理人黄爱华、刘俊峰，被上诉人纪友军的委托代理人高玉亭到庭参加诉讼，原审被告金元革经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年3月15日，金元革代表中发公司与纪友军签订《租赁合同》一份，约定中发公司向纪友军租赁房屋一处（位于博兴县兴福镇，山东博兴县厨宝厨业有限公司院内），租赁费为每年360000元（不含税），租期三年，自2013年4月10日至2016年4月9日；租赁费的支付方式为：第一年分两次支付，合同签订后二天内支付200000元、2013年10月1日前支付160000元，第二、三年的租赁费分别于当年的4月1日前支付；违约责任：如中发公司不按规定时间支付租赁费，则每天支付纪友军违约金2000元。合同还约定：合同期内，如单方提出提前解除合同，提出方需提前一个月通知对方并给予对方不少于三个月的准备期（对方不需要准备期的除外），租金按实际使用期限在交接房屋时一次性结清；在租赁期内，如一方违约中途解除合同，应赔偿对方300000元。合同签订后，纪友军按约将房屋交付给中发公司使用。中发公司按约向纪友军支付了第一年的租赁费360000元。第二年的租赁费中发公司仅支付了180000元，剩余180000元至今未付。2014年6月13日，纪友军诉至法院，要求中发公司支付剩余租赁费。2014年6月25日，中发公司向纪友军寄送《关于调整房屋租赁期限的通知》，告知纪友军：将房屋租赁时间调整到2014年9月30日，其后不再租赁。原审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，纪友军、中发公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。纪友军已按双方合同约定向中发公司交付了房屋，中发公司应按合同约定向纪友军支付房屋租赁费。中发公司应在2014年4月1日前向纪友军交清第二年的租赁费360000元，但其仅支付了180000元，余款至今未付，已构成违约，应承担继续履行的民事责任。因此，纪友军要求中发公司支付剩余租赁费180000元，合法有据，予以支持。纪友军要求中发公司支付自2014年4月1日至2014年6月12日期间的违约金144000元，但未提供其实际损失的证据。因纪友军主张的违约金过高，依据合同法及相关司法解释的规定，应予调整，其主张的违约金依法应按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。中发公司于2014年6月25日通知纪友军要求解除合同。关于中发公司提出的解除合同的主张，纪友军认为，如果中发公司解除合同就要赔偿300000元的违约金。中发公司认为纪友军主张的违约金过高，依照合同法司法解释的规定，应在纪友军提供经济损失的情况下，以不超过30%为限。因中发公司未在本案中提出关于解除合同的反诉，故对此主张不予审理。金元革不是本案租赁合同的一方当事人，故其在本案中不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、中发科创（潍坊）厨业有限公司自本判决生效之日起十日内向纪友军支付租赁费180000元及违约金2769元（以180000元为本金，自2014年4月1日至2014年6月12日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回纪友军的其他诉讼请求；三、驳回纪友军对金元革的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，财产保全费2020元，共计8180元，由纪友军负担3585元，由中发科创（潍坊）厨业有限公司负担4595元。宣判后，中发科创（潍坊）厨业有限公司不服上诉称，一审法院认定事实错误。一审法院在判决书中已经查明：租赁合同中约定“合同期内，如单方提出提前解除合同，提出方需提前一个月通知对方并给予对方不少于三个月的准备期（对方不需要准备期的除外），租金按实际使用期限在交接房屋时一次性结清；在租赁期内，如一方违约中途解除合同，应赔偿对方300000元。”该条款是双方自愿协商达成的一致意见，内容明确。履行合同过程中，上诉人按照该条约定提前三个月向被上诉人发出解除租赁合同通知，于2014年6月25日以邮寄方式将解除合同通知书寄给被上诉人，明确提出将房屋租赁期限调整到2014年9月30日，其后不再租赁。2014年6月27日被上诉人本人签收了邮件。双方间的租赁合同于2014年9月30日解除，而且上诉人不欠租金。对上述事实，一审法院进行了查明，但却以“因被告中发公司未在本案中提出关于解除合同的反诉，故本院对此主张不予审理。”等作出了判决，认定事实明显错误。被上诉人认为的300000元违约金的前提是违约解除合同，本案中上诉人严格按照合同约定提出提前解除合同，不存在违约解除合同的事实。此外，上诉人按照合同约定提前解除合同，并不需要征得法院的同意，一审法院以上诉人未在本案中提出关于解除合同的反诉就不审理上诉人的抗辩主张错误。请求二审法院依据案件事实，撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金的请求。被上诉人纪友军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人所签订的租赁合同中明确约定第二年和第三年的租金各36万元，于当年的4月1日前支付。而本案上诉人只支付了18万元，剩余的18万元至今没有支付，并且被上诉人在2014年6月13日向博兴县人民法院提起诉讼，要求上诉人支付租金。上诉人在上诉状中所称的没有违约是不对的，因为上诉人已经超过租赁合同所约定的租金支付期限，明显违约。上诉人主张的解除合同期限没有任何理由并且没有任何权利，在被上诉人主张租金以后，上诉人为避免损失，即向被上诉人发出解除合同通知，按租赁合同第三条第四款规定，上诉人逾期支付租金已经构成违约，如需解除合同应向被上诉人支付30万元违约赔偿。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人中发公司与被上诉人纪友军签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行过程中，上诉人中发公司未按照合同约定如期交付全部租金，被上诉人纪友军于2014年6月13日提起诉讼，要求上诉人支付剩余租金180000元及违约金，符合合同约定及法律规定。上诉人上诉称，其于2014年6月25日向纪友军寄送了《关于调整房屋租赁期限的通知》，对租赁合同中约定的租赁期予以变更，将租赁期限调整至2014年9月30日，合同已经解除。但在上诉人与被上诉人所签订的租赁合同中，双方并未约定合同的解除条件，而本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除条件，且在上诉人未如期足额交付租金致被上诉人提起诉讼后，上诉人发出了解除合同的通知，上诉人发出解除合同通知的行为并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，上诉人的行为有违诚信原则，其所实施的行为不能产生解除合同的法律效力。合同中约定的如单方提出提前解除合同，提出方需提前一个月通知对方，并给对方不少于三个月的准备期，该约定并非双方解除合同的条件。综上，上诉人中发科创（潍坊）厨业有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3955元，由上诉人中发科创（潍坊）厨业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩现文审 判 员 李添珍代理审判员 刘连义二〇一五年五月二十八日书 记 员 张 智 微信公众号“”