（2015）中一法沙民一初字第438号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-21
案件名称
中山市合利物业管理服务有限公司与刘伟宁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市合利物业管理服务有限公司,刘伟宁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第438号原告：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地中山市。法定代表人：徐静，总经理。委托代理人：谢创英、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：刘伟宁，男，1988年1月20日出生，户籍所在地广东省高州市。原告中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利公司）诉被告刘伟宁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法由审判员吴胜杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合利公司委托代理人谢创英出庭参加了诉讼，被告刘伟宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合利公司诉称：2009年2月1日，合利公司受中山市盛泰房地产有限公司（以下简称盛泰公司）的委托对中山市沙溪镇誉花园物业进行物业管理。根据合利公司与盛泰公司签订的中山市前期物业服务合同规定：住宅房物业管理服务费由合利公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，以及梯灯分摊费按月平均分摊为8元；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，合利公司可收取所欠管理费每日1‰的滞纳金。刘伟宁为中山市沙溪镇誉花园＊幢＊＊房的业主，该物业面积为137.29平方米，每月应向合利公司交纳物业管理费227.66元（含8元梯灯费），但刘伟宁自2013年2月至今一直未交纳上述费用，经多次催收，刘伟宁拒不交纳。为此，合利公司诉至法院，请求判令：1.刘伟宁支付合利公司物业管理费5008.61元、滞纳金1577.71元［物业管理费自2013年2月至2014年10月按每月227.66元计算（含每月8元梯灯费）；滞纳金自2013年2月起按每日千分之一暂计至2014年10月，以实际执行时所欠滞纳金为准；以实际执行时所欠利息为准］；2.刘伟宁支付合利公司2012年4月至2014年9月水费106.4元；3.刘伟宁承担本案诉讼费用。诉讼中，合利公司变更其诉讼请求：1.撤回第二项诉讼请求；2.请求滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算，其他诉求不变。原告合利公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.资质证书；2.中山市前期物业服务合同；3.广东省经营服务性收费许可证及副本；4.物价局收费批复；5.房产档案资料证明表。被告刘伟宁提交答辩状辩称：首先，合同约定业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业管理费，而刘伟宁至今未办理收楼手续。产权证明仅为房管部门对房屋权属的确认，而收楼手续时开发商与业主之间是否将房屋交付使用的证明，二者不能同一而论。其次，合利公司未提供证据证明其已按合同的约定提供物业服务，故合利公司主张物业管理费缺乏依据。最后，合利公司从未通过任何形式向刘伟宁催收物业管理费，而直接诉诸法院，明显不符合法律规定。综上，请驳回合利公司的诉讼请求。被告刘伟宁无证据向本院提供。经审理查明：刘伟宁系位于中山市沙溪镇沙溪南路50号誉花园＊＊幢＊＊＊房业主，该房建筑面积为141.56平方米，该房房地产权证已于2013年1月31日颁发。合利公司与誉花园小区发展商盛泰公司签订前期物业服务合同，主要约定：合利公司为誉花园小区的前期物业管理方；住宅的管理服务费用为每月每平方米建筑面积1.6元，当月15日以前支付，逾期交纳的从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；服务期限为2009年2月1日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。刘伟宁每月交纳的物业管理费为226.5元（141.56平方米×1.6元／月·平方米）。刘伟宁从2013年2月起未向合利公司交纳物业管理费，合利公司于2014年11月退出对誉花园小区的物业管理。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《》第规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《》第规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，誉花园小区的发展商盛泰公司已委托合利公司对该小区进行物业管理，刘伟宁作为该小区业主，故涉案前期物业服务合同对其具有约束力。刘伟宁抗辩称未收楼，但涉案房屋的房地产权证已于2013年1月31日颁发，按照我国住房和城乡建设部于2008年1月颁发的《房屋登记办法》的规定，房屋登记需产权人的申请才可办理，在未收楼的情况下刘伟宁申请房屋登记，有悖常理，故本院对刘伟宁的抗辩理由不予采纳，并认定刘伟宁已收楼。因此，刘伟宁拒不交纳物业服务费用，已侵害了合利公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故刘伟宁应支付合利公司2013年2月至2014年10月物业管理费4756.5元（226.5元／月×21个月）。根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，誉花园小区的公共设施设备的水电费应由业主负担，合利公司每月向每户收取8元的梯灯费，公平合理，故刘伟宁应支付合利公司2013年2月至2014年10月的梯灯费168元（8元／月×21个月）。合利公司主张的物业服务费的滞纳金实质为违约金，物业服务费的违约金按约定为每天1‰，合利公司请求调低，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算，符合法律规定，本院予以准许。因双方未就梯灯费的支付时间作出约定，合利公司主张的梯灯费滞纳金实质为逾期支付利息，合利公司未提供向刘伟宁催收过梯灯费的依据，故梯灯费的逾期支付利息应从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率算为宜。合利公司撤回第二项诉讼请求，是其对权利的自由处分，本院予以准许。刘伟宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的权利且不影响本院对已查明事实作出判决。综上，依照《》第、第四十五条，《》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告刘伟宁于本判决生效之日起七日内支付原告中山市合利物业管理服务有限公司2013年2月至2014年10月的物业管理费4756.5元及违约金（每月应缴物业管理费为226.5元，从2013年2月16日起以每月实欠款项为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的四倍计算至本判决指定的履行之日止）；被告刘伟宁于本判决生效之日起七日内支付原告中山市合利物业管理服务有限公司2013年2月至2014年10月的梯灯费168元及逾期支付利息（以168元为基数，从2015年3月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预付），由被告刘伟宁负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 吴胜杰二〇一五年五月二十八日书记员 陈桂清第页共页第6页共6页 更多数据：搜索“”来源：