（2015）鄂十堰中民四终字第00168号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-20
案件名称
杨冬梅与魏国安房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏国安,杨冬梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00168号上诉人（原审被告）魏国安，个体工商户。委托代理人李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、调解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）杨冬梅，湖北省房县工人文化宫职工。委托代理人汪辉，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、调解，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。上诉人魏国安因与被上诉人杨冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2014）鄂房县民二初字第00210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2015年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人魏国安及其委托代理人李承绪，被上诉人杨冬梅的委托代理人汪辉到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。杨冬梅一审诉请法院判令：1、解除魏国安与杨冬梅于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2、魏国安将所租赁的房屋6间（位于湖北省房县工人文化宫东西向的三楼）返还给杨冬梅；3、魏国安按照每日41.59元的标准支付2014年5月15日至交还所租赁全部房屋之日期间的房屋租金；4、本案诉讼费由魏国安承担。一审法院查明：2012年5月4日，杨冬梅（甲方）与魏国安（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：“1、甲方将房县工人文化宫东西向的三楼（6大间）出租，出租期限自2012年5月15日至2018年5月14日止（若两年后总工会对文化宫改制有变动甲方可终止合同）；2、租金1.38万元／年，根据物价上涨和房屋租赁价位，每三年递增为上年租金的lO％，第四、五、六年租金分别为15180元／年；3、交租金方式，本合同签订之日起，乙方一次性付清第一年租金，以后每年提前一个月交清下年租金，若逾期未付清，甲方可单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。”合同签订后，魏国安即开始使用该房屋，并按照合同约定向杨冬梅交付房租。2014年4月14日之前，魏国安按照合同约定向杨冬梅交付第三年即2014年5月14日至2015年5月14日的房租时，杨冬梅以2013年6月27日文化宫进行改制，其有权终结合同为由，拒绝接收房屋租金，并要求魏国安交还房屋。后因房屋交付问题，引发纠纷。另查明：1、魏国安于2012年5月4日支付房租13800元（2012年5月15日至2013年5月14日），2013年10月30日支付房租13800元（2013年5月15日至2014年5月14日）。2、涉案房屋系湖北省房县总工会所有，但该房屋一直由其下属单位湖北省房县工人文化宫使用。2006年6月30日，湖北省房县工人文化宫授权杨冬梅使用涉案房屋。2013年6月27日，湖北省房县总工会召开“关于文化宫职工安置和房屋收回的会议纪要”，会议主要讨论研究文化宫职工的安置问题和占用房屋的收回问题，并下发《房县工人文化宫职工安置方案》，改变原来用工会房屋资产安置的办法为发放生活补贴安置的办法，前提是将所占房屋交还给总工会。2014年5月27日，房县总工会向魏国安下发通知一份，要求魏国安返还房屋。一审法院认为：2012年5月4日，杨冬梅与魏国安签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当严格依据合同履行自己的义务。涉案合同约定“若二年后总工会对文化宫改制有变动，甲方可终止合同”，该约定实为杨冬梅解除合同的条件，以此达到终止合同的目的。2013年6月27日，《房县工人文化宫职工安置方案》出台后，对文化宫改制进行了变动，合同约定的解除条件已经成就，且魏国安在交付第三年的房租时，杨冬梅已告知魏国安要求解除合同，收回房屋。故杨冬梅要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故杨冬梅要求魏国安将所租赁的房屋6间（位于房县工人文化官东西向的三楼）返还给杨冬梅的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，魏国安至今未将房屋交付给杨冬梅，魏国安占用房屋期间应当参照合同约定的标准支付房屋占用费，故杨冬梅要求魏国安按照每日41.59元的标准，从2014年5月15日起至交还所租赁全部房屋之日期间支付房屋租金的诉讼请求，根据合同的约定，第三年的租金为每天38元（13800元÷365天，取整），故支持租赁费按照每天38元计算，超出部分的诉讼请求，不予支持。魏国安以总工会未下发改制文件为由，认为湖北省房县工人文化宫未进入实质性改制，未达到解除合同的条件。因双方在签订合同时已对解除事由进行了约定，魏国安在签订合同时应当知晓湖北省房县工人文化宫正在进行改制，故双方约定若改制有变动，杨冬梅可以终止合同。现湖北省房县总工会已经于2013年6月27日对文化宫改制进行了变动，涉案合同约定的终止条件已经成就，故魏国安的该辩解意见不予采信。魏国安辩称杨冬梅应当赔偿其损失的意见，因未提起反诉，对此请求不予合并审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除魏国安与杨冬梅签订的《房屋租赁合同》；二、魏国安于本判决生效之日起30日内将所租赁的房屋6间（位于房县工人文化宫东西向的三楼）返还给杨冬梅；三、魏国安于本判决生效之日起30日内向杨冬梅支付占用房屋期间的房屋占用费，从2014年5月15日起，按照每天38元计算，直至房屋交付之日止；四、驳回杨冬梅的其他诉讼请求。案件受理费160元，由杨冬梅负担20元，魏国安负担140元。宣判后，魏国安不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销一审判决，改判魏国安与杨冬梅继续履行《房屋租赁合同》，魏国安无需向杨冬梅支付停电期间的房租，且应当由杨冬梅承担缔约过失责任，赔偿魏国安各项损失共计15万元。理由如下：1、魏国安与杨冬梅签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2012年5月15日至2018年5月14日止，租赁期为6年。目前，房屋租赁合同还未到期，双方应当继续履行。2、魏国安租赁杨冬梅的房屋用于开设乒乓球培训班，从2014年6月3日起，湖北省房县总工会将其租赁的房屋断电，导致魏国安无法正常经营，因此，魏国安不应当向杨冬梅支付租金，且杨冬梅在一审庭审期间增加租金请求，超过了举证时限，不应当得到支持。3、尽管双方约定“若二年后（湖北省房县）总工会对文化宫改制有变动，甲方（杨冬梅）可终止合同”，但是杨冬梅不能提供湖北省房县总工会对文化宫进行改制方案在相关部门备案的证据，故不能证明湖北省房县文化宫在进行改制，且杨冬梅未提供湖北省房县文化宫之前的改制文件，不能满足合同约定的“文化宫改制有变动”这一解除条件。4、即使双方约定的合同解除条件成就，由于杨冬梅要求提前解除合同，那么应当承担缔约过失责任，赔偿魏国安装修及停电期间的损失。杨冬梅在二审期间提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、2013年6月27日，湖北省房县总工会召开了“关于文化宫职工安置和房屋收回的会议”，并下发了《房县工人文化宫职工安置方案》。2014年5月27日，湖北省房县总工会向魏国安下发《通知》一份，告知魏国安湖北省房县总工会在对文化宫进行改制，要求其返还房屋。双方约定的解除房屋租赁合同的条件已经成就。一审开庭时，魏国安对杨冬梅当庭增加的租金请求并未提出异议。因此，一审判决“解除双方之间的合同，并由魏国安向杨冬梅支付房租”并无不当。租赁期间，魏国安只是对房屋墙壁进行了简单粉刷，且已经使用长达两年多，装修损失无法进行折算。魏国安购置的设施设备和积压的货物可以拆卸另行处理，且魏国安在一审开庭时对其损失没有提交相关证据予以证实，因此，不应当由杨冬梅赔偿其损失。魏国安在二审期间提交录音资料一份（魏国安与湖北省房县总工会工作人员的谈话录音，在二审开庭时已经当庭播放），拟证明湖北省房县总工会于2014年6月3日将魏国安租用的本案涉诉房屋断电的事实。杨冬梅发表质证意见，认为该份证据获取手段不合法，且不属于新证据，不应当采信。杨冬梅在二审期间未提交证据。本院认为：对于魏国安提供的录音资料，其所证明的湖北省房县总工会将本案涉诉的租赁房屋断电的事实，本院予以采信。二审查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为：魏国安与杨冬梅在签订《房屋租赁合同》时就已经约定“甲方（杨冬梅）将房县工人文化宫东西向的三楼（6大间）出租，出租期限自2012年5月15日至2018年5月14日止（若两年后总工会对文化宫改制有变动甲方可终止合同）”。杨冬梅在一审提交的证据可以证明湖北省房县文化宫进行改制的事实，由原来以房屋资产安置职工的办法变动为收回房屋后向职工发放生活补贴，与约定的“改制有变动”一致。因此，杨冬梅单方解除租赁合同的条件已经成就，其有权解除该合同。杨冬梅曾经以文化宫进行改制为由，要求收回房屋并拒收租金，应当认定杨冬梅已经履行了解除合同的通知义务，并无不妥，本院确认杨冬梅的解除行为合法有效。从2014年5月15日至今，虽然魏国安因房屋断电不能按照预期目的使用房屋，但是其占有该租赁房屋是客观事实，故其应当向杨冬梅交纳在此期间产生的租金。杨冬梅在一审开庭时增加房屋租金请求符合法律规定。关于房屋断电给魏国安造成的损失，因魏国安在一审时未提起反诉，本案不作处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由魏国安负担。本判决为终审判决。审判长 王广泉审判员 柏媛媛审判员 柯 幻二〇一五年五月二十八日书记员 王 亮附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”