（2014）港民初字第00820号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-07-10

案件名称

南通中山驾驶培训有限公司与南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南通市港闸区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南通中山驾驶培训有限公司,南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第四十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

江苏省南通市港闸区人民法院民事判决书（2014）港民初字第00820号原告南通中山驾驶培训有限公司，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村9组。法定代表人吴建忠，总经理。委托代理人陈仁俊，南通市江东法律服务所法律工作者。被告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社，住所地在南通市港闸区秦灶街道西安桥村十五组。负责人王红旗，社长。委托代理人施瑜、茅欣薇（实习），江苏崇诚律师事务所律师。原告南通中山驾驶培训有限公司（以下简称“中山公司”）诉被告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社（以下简称“西安桥村合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法先由审判员肖红波独任审判，后因审理需要依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中山公司的法定代表人吴建忠及其委托代理人陈仁俊，被告西安桥村合作社的委托代理人施瑜、茅欣薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山公司诉称，2005年9月22日，原、被告签订土地有偿使用合同书一份，约定由原告承租位于南通市港闸区秦灶街道西安桥村10组、11组共计44.5亩的土地，用作开办汽车驾培基地，期限自2005年11月1日至2025年10月31日。2007年，原告法定代表人因负债遭司法拘留，在拘留期间，被告又与他人签订了合同书，将原告承租的土地租给他人，导致他人强占中山公司，至今未归还。由于合同无效，被告的行为导致原告承受了巨大损失，现要求被告赔偿原告中山公司在创办时所投入的成本，包括建造房屋、围墙，浇筑水泥场地、建造坡道起步桥等，共计6272000元。原告中山公司为证明其主张，向本院提供了以下几组证据：第一组证据为原告的工商资料，用以证明原告的主体资格。第二组证据用以证明被告将土地出租给原告后，又将土地出租给案外人姚树林，构成违约：1、原、被告于2005年9月22日签订的土地有偿使用合同书以及被告与案外人姚树林于2007年10月20日签订的土地有偿使用合同书，以证明合同的签订情况。2、收条一张，以证明2007年2月原告支付了被告租金100000元。3、证人范某、姚某的证言，以证明被告与案外人姚树林签订合同后，原告的法定代表人吴建忠曾去被告处要求返还驾校，但没有谈成。第三组证据用以证明原告为建设驾校进行的投入：1、原告与案外人徐顺鑫签订的工程施工合同及徐顺鑫的证明，以证明原告为筹办驾校支付了案外人徐顺鑫1480000元工程款。2、低压供用电合同及发票，以证明原告建设电力设施投入了100000元。3、案外人羌海林的证明，以证明姚树林为中山公司进行土建施工的工程款为1514000元。4、案外人李建华、陈建芹的证明，以证明李建华承包的中山公司的油漆工程款共计390000元。5、案外人李凯、仲国其的证明，以证明吴建忠为办公房、生活设施用房、水泥场地、九选六项目设施等共计投入超过6000000元。6、案外人尹中华的证明，以证明尹中华为中山公司施工的基建工程、土方回填等工程款共计265000元。7、南通大汉传媒广告有限公司的两份证明，以证明该公司为中山公司制作了广告牌、门窗等工程，共计工程款48570元。8、案外人张志军、胡建彬的收条，以证明原告为土方回填工程、水管电器材料等共计支付了14000元。9、案外人张勇霞的收条，以证明原告支付了石子款110000元。10、案外人卞春华的收条，以证明原告支付了塑钢门窗款70000元。第四组证据用以证明原告经营驾校的收入情况：1、证人陆某、赵某的证言，以证明被告与案外人姚树林签订合同时，中山公司仍在正常运营，每天有五十几辆小车、十几辆大卡车在场地上。2、案外人周正义、江志祥的书面证明，以证明其他驾校在租用中山公司训练场地时，每天约6-8辆车，每台车每小时训练费20元。被告西安桥村合作社辩称，原、被告确实于2005年签订了土地有偿使用合同书，但自2006年6月起原告就开始拖欠租金，被告几经催要，但原告仍旧没有缴纳拖欠的租金。在无法联络上原告的工作人员且原告已拖欠巨额租金的情况下，原告的行为已经构成了合同解除的条件。原告要求赔偿损失，但数额巨大且原告并不能举出相应证据，况且被告并无任何侵占行为，没有对驾校进行过任何处置，原告主张的损失没有任何事实依据和法律依据。同时被告与案外人于2007年签订了租赁合同，原告直至现在才起诉，诉讼时效已过，请求驳回原告的诉讼请求。被告西安桥村合作社为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、内部结算凭证5张，以证明原告在签订合同后只支付了90000元的租金，其余145000元是案外人姚树林在签订合同后补交的。2、原、被告于2005年9月22日签订的土地有偿使用合同书，以证明根据合同约定截至2007年10月累计发生租金235800元，原告逾期缴纳土地租金时，被告有权解除合同。3、案外人张红星、顾志凡、董浩彬的调查笔录，以证明原告存在拖欠租金的情况，被告多次催讨均无果。4、案外人姚树林的调查笔录，以证明由于与原告存在债务纠纷，根据法院的判决及执行情况，自2007年8月起，姚树林已实际控制中山公司场地，这期间一直联系不上中山公司的人员，遂与被告签订了租赁合同来减轻损失。签订合同以来，原告从未找过姚树林，也从未到驾校经营地主张过权利。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：1、对工商资料的真实性没有异议，由于原告在2007年就被吊销执照，2007年之后的经营损失没有依据。2、与原告、姚树林所签两份土地租赁合同的真实性没有异议，但是由于原告违约在先，导致被告与案外人姚树林又签订了合同；对收条的真实性有异议，无法鉴别收款人，亦无法证明是否实际收取了租金；对证人范某、姚某的证言有异议，两位证人与原告及原告法定代表人之间存在债务关系，其证言可信度低。3、对原告与徐顺鑫签订的工程施工合同、供电合同的真实性无法确认，两份合同并非原始合同，均是最近才形成的，并不能证明原告的投入；其他人员的书面证明本质上均属于证人证言，未出庭作证，真实性无法确认。4、对证人陆某、赵某的证言无法确认；周正义、江志祥未出庭作证，其书面证词的真实性无法确认。原告对被告提供的证据质证意见如下：1、对内部结算凭证的真实性没有异议；2、对合同的真实性没有异议，但原告在2007年2月又支付了100000元租金，加上已经支付的现金，一共支付了190000元，只欠被告几万元租金；3、对调查笔录的真实性均有异议，几名被调查人之间存在互相串通的情况。经综合分析审查判断，本院对原、被告提供的证据认证如下：1、对原告提供的工商资料的真实性予以确认。2、两份土地有偿使用合同书的真实性被告均没有异议，本院予以确认，证明了原告、案外人姚树林与被告签订土地租赁合同的情况；收条的落款处仅仅注明收款人为西安桥村，未加盖该村公章，其真实性无法确认且收取的支票是否兑现也无法确认，不能证明被告收取了原告租金100000元。3、原告与姚树林签订的“协议合同”来源法院档案，其真实性予以确认，但该“协议合同”没有约定工程款总额；原告与徐顺鑫签订的施工合同及与供电公司签订的供电合同均是在诉讼过程中补签的，其真实性不予认定，不能证明原告当初的合同签订情况及投资情况；其他人员的书面证明属于证人证言，其他人员均未能出庭作证，其真实性无法认定。4、证人陆某的证言真实性予以确认，证明其曾在原告处看门，直至2007年8月中山公司停业；证人赵某的证言只能证明原告有经营收入，但不能证明具体的收入情况；证人范某、姚某的证言与本案没有关联性。对被告提供的内部结算凭证、土地有偿使用合同书的真实性原告均没有异议，本院予以确认，证明了被告先后将土地出租给原告、姚树林以及原告拖欠租金的事实；调查笔录实质上属于证人证言，被调查人未能出庭作证，其真实性不予确认。经审理查明，2005年9月22日，原告中山公司与被告西安桥村合作社签订土地有偿使用合同书一份，约定由原告承租位于南通市港闸区秦灶街道西安桥村10组、11组共计44.5亩的土地，用作开办汽车驾培基地，期限自2005年11月1日至2025年10月31日。租金按每年2680元／亩计算，其中低田2亩，按每年2000元／亩计算。租金于每年的11月、5月各支付年租金的50%，逾期6个月未支付，被告有权解除合同。合同签订后，原告在案涉土地上进行了相应建设，开始经营驾校。原告于2007年5月前共计支付了被告租金90000元。此后，原告及原告的法定代表人吴建忠由于与他人存在经济纠纷，不能清偿其债务，原告中山公司因资产被法院强制执行，无法正常运营。自2007年10月起，原告中山公司的经营场地被债权人实际控制。2007年10月20日，被告与案外人姚树林签订土地有偿使用合同书一份，约定在姚树林补缴原告拖欠的租金的基础上，由姚树林承租案涉土地，租金标准不变，并由姚树林与原告办理好有关手续。另查明，案涉土地为农业用地，原告中山公司在进行建设时没有办理相关的用地审批手续。2007年11月28日，原告中山公司因未年检被吊销营业执照。2015年1月8日，经现场勘查，原告中山公司所建设的场地北半部分现由南通安泰驾驶培训有限公司使用，除围墙、坡道起步桥、东边一段道路外，南通安泰驾驶培训有限公司认为其他设施均是由该公司后来建设的。原告中山公司所建设场地的南半部分已被他人建造了楼房，围墙也被他人重新加固。本院认为，违反法律强制性规定的合同无效。本案涉及的土地是农民集体经济组织所有的农业用地，如果要用于非农业用途，应当依法办理批准手续。被告西安桥村合作社在将案涉土地出租给原告时，明确约定是用于建设汽车驾培基地，作经营用地使用，实际上改变了土地使用性质，应当向相关部门办理审批手续而没有办理，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故原、被告之间的土地有偿使用合同书无效。因原、被告之间的土地有偿使用合同无效，根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人争议的焦点是：一、原告中山公司投资的实际数额；二、原告中山公司的投资是否为损失，如属于损失，是否应该由被告赔偿。关于争议焦点一，原告提供了与姚树林签订的合同，但该合同没有约定工程款总额，原告也未能提供证据证明工程款的结算总额，故对原告支付给姚树林工程款总额无法认定。原告提供的其他证据均为证人证言，亦无其他证据相印证，其真实性难以认定，无法认定其实际投资数额。在原告不能提供证据证明其投入的情况下，本院告知原告应当申请鉴定，但原告申请后拒不缴纳鉴定费用，也不能提供鉴定所需要的相关资料，导致鉴定程序终止，对此原告应当承担不利后果。从2007年至今，原告当时所建的建筑物大部分已经灭失，即使鉴定也仅能对现存的建筑物进行鉴定。本院已告知原告可以申请对现存建筑物进行鉴定，但原告不予认可，而是坚持要求对整个土地上的建筑物进行鉴定。由于原告当初建设的相关设施已经被他人占有或者拆除，南通安泰驾驶培训有限公司所使用的设施是否全部由原告中山公司建造尚存争议，而已经灭失的建筑物，原告也不能提供完整的建设、施工资料，故目前进行造价鉴定也不具备条件。综上，由于原告提供的证据不足，鉴定条件不充分，无法确认原告的投资数额。关于争议焦点二，本院认为，原告建设相关场地设施所使用的土地为农业用地，又没有取得相应的建设规划许可，依法应予拆除，恢复原状，故原告的损失应当为场地设施因合同无效原因导致被拆除时的价值。因此，即便原告进行建设的投资数额能够确定，该投资并不当然全部为损失。首先，原告在建设好场地设施后就投入了使用，有一定的经营收入，场地设施必然有相应的折旧，该部分折旧属于经营成本，并不能作为损失范围。其次，由于经营不善、债务缠身、场地设施被债权人控制等原因，原告无法继续使用其建设的场地设施，并非是合同无效的原因造成的。再次，在原告对场地设施失去控制后，部分场地设施被他人拆除后重建或重新加固，该部分损失亦非合同无效造成。综上，原告提供的证据无法证明投资额，而且相关设施也被他人拆除或者占用，该部分损失与合同的效力没有因果关系。原告的损失主要是由于他人的侵占所致，被告并没有侵占原告的资产。原告应当首先按照侵权关系要求侵权人返还财产，明确属于其所有的场地设施后，才能基于合同无效原因按照过错分担损失，或者要求侵权人赔偿损失。至于被告将土地再次出租给他人的行为是否为他人侵占原告的设施提供了条件进而是否应当承担侵权责任，属于原告在要求实际侵权人赔偿损失时予以考虑的因素，故原告基于合同无效要求被告赔偿损失的诉讼请求证据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南通中山驾驶培训有限公司的诉讼请求。案件受理费63248元，由原告南通中山驾驶培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费63248元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审　判　长　　肖红波审　判　员　　徐剑峰人民陪审员　　郭锦炎二〇一五年五月二十八日书　记　员　　顾　华附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。更多数据：搜索“”来源：