（2015）浙杭民终字第993号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-21
案件名称
杭州柏翠轩文化策划有限公司与杭州市国土资源局萧山分局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州市国土资源局萧山分局,杭州柏翠轩文化策划有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第993号上诉人（原审被告）：杭州市国土资源局萧山分局。法定代表人：谢国民。委托代理人：朱亮。委托代理人：孙勇龙。被上诉人（原审原告）：杭州柏翠轩文化策划有限公司。法定代表人：王阳。委托代理人：吴红亮。上诉人杭州市国土资源局萧山分局（国土萧山分局）因与被上诉人杭州柏翠轩文化策划有限公司（以下简称柏翠轩公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：案涉萧政储出（2014）15号地块系国有建设用地，原土地使用权人系盈海公司，原地块号为萧政储出（2010）62号，原土地证号为杭萧国用（2012）第50000**号。2013年12月13日，杭州市萧山区土地储备中心与盈海公司签订《国有土地使用权收购合同》，将该土地收储，后该土地使用权证注销。2014年1月2日，杭州市萧山区发展和改革局作出萧发改投资（2014）4号文件，同意案涉地块开展收储前期工作，用于商业、商务项目建设，后该地块经核准以挂牌方式出让。2014年5月12日，国土萧山分局根据萧委办（2004）34号《区委办公室区政府办公室关于公共资源招投标实行集中统一管理的实施意见》委托杭州市萧山区招投标交易中心对案涉地块进行挂牌出让，并于同年5月15日对出让内容进行登报公告。国土萧山分局与杭州市萧山区招投标交易中心作出的萧政储出（2014）15号地块挂牌出让文件包括了挂牌出让公告、出让须知、竞买申请书等资料。2014年6月10日，柏翠轩公司报名参加案涉地块竞买，并于当日向国土萧山分局交纳3150万元竞买保证金，国土萧山分局及杭州市萧山区招投标交易中心于次日确认柏翠轩公司的竞买资格。同年6月13日，柏翠轩公司以10560万元价格竞得案涉地块使用权。同日，柏翠轩公司与杭州市萧山区招投标交易中心签订《成交确认书》，约定柏翠轩公司应于成交后七个工作日内与国土萧山分局签订《国有土地使用权出让合同》，柏翠轩公司交纳的竞买保证金自动转为与国土萧山分局签订《国有土地使用权出让合同》的履约定金，如柏翠轩公司不按期或者拒绝签订《国有土地使用权出让合同》的，视为柏翠轩公司自动放弃竞得资格，交纳的保证金不予返还。后柏翠轩公司未与国土萧山分局签订《国有土地使用权出让合同》。2014年7月2日，国土萧山分局委托律师事务所向柏翠轩公司发送律师函，催促柏翠轩公司履行成交确认书义务。同年8月13日，国土萧山分局向柏翠轩公司发送《没收竞买保证金通知函》，通知柏翠轩公司没收其交纳的3150万元竞买保证金。同年8月26日，柏翠轩公司向国土萧山分局发送函告一份，要求国土萧山分局退还3150万元竞买保证金。另，盈海公司与广宇公司于2013年3月20日签订《萧储（2010）62号地块租借协议书》一份，约定盈海公司将位于江东新城的，土地面积约16675平方米的萧储（2010）62号地块临时租借给广宇公司，租期为2013年4月1日至2016年3月31日。案涉萧政储出（2014）15号地块挂牌出让时，地上尚存部分活动板房等建筑物，建筑物于2014年10月全部拆除。柏翠轩公司诉至原审法院，请求判令：1.国土萧山分局立即退还竞买保证金3150万元；2.国土萧山分局赔偿柏翠轩公司竞买保证金被征用期间的损失（按同期银行贷款利率5.6%，自2014年6月10日暂计至2014年9月18日为48.81万元）；3.国土萧山分局承担诉讼费用。原审法院认为：本案争议焦点系案涉地块是否系“净地”，以及柏翠轩公司与国土萧山分局在订立《国有土地使用权出让合同》的过程中是否存在缔约过失的问题。关于案涉萧政储出（2014）15号地块是否属于净地的问题，柏翠轩公司认为案涉地块上存在尚在使用中的建筑物，原土地使用权人盈海公司与广宇公司签订的地块租借协议尚未到期，故该地块并非净地。国土萧山分局认为案涉地块系依法收储，不存在其他权利限制，符合三通一平的出让要求，少量活动板房并非地上原有的建筑物，随时可以拆除，且实际已于2014年10月全部拆除，不影响土地的交付，故该地块应属净地。原审法院认为，虽法律法规未对“净地”概念作出明确定义，但结合土地出让的相关政策及实际，净地应指已完成建构筑物拆除、符合通平条件，且在法律关系上权属清晰，不存在权利限制的土地。根据查明的事实，案涉地块在挂牌出让时及柏翠轩公司竞得土地后，确有活动板房等尚在使用的地上建筑物存在，应不属于符合出让要求的净地。关于柏翠轩公司与国土萧山分局在订立出让合同过程中是否存在缔约过失责任的问题，国土萧山分局在挂牌出让文件等相关资料中均未对案涉地块上尚存建筑物的情况作出说明，虽地上建筑物已于2014年10月拆除，但国土萧山分局在土地挂牌出让时是否告知上述情况，显然影响柏翠轩公司是否参加竞买的决定。国土萧山分局未尽告知义务，存在缔约过失。柏翠轩公司虽未按挂牌出让文件要求在竞买前对出让地块进行实地踏勘，但净地出让系土地出让的基本要求，柏翠轩公司竞得土地后发现地块非净地而未按《成交确认书》约定与国土萧山分局签订《国有土地使用权出让合同》，根本原因仍在于国土萧山分局未提前告知土地状况，故对于国土萧山分局关于缔约过失责任在于柏翠轩公司的抗辩，不予采纳。综上，柏翠轩公司与国土萧山分局未订立《国有土地使用权出让合同》的缔约过失责任应由国土萧山分局承担。柏翠轩公司要求国土萧山分局退还3150万元竞买保证金并支付利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、国土萧山分局在判决生效之日起十日内退还柏翠轩公司竞买保证金31500000元；二、国土萧山分局在判决生效之日起十日内支付柏翠轩公司31500000元自2014年6月10日起至判决生效确定的给付日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息。如国土萧山分局未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201741元，由国土萧山分局负担。宣判后，国土萧山分局不服，向本院提起上诉称：一、案涉地块萧政储出（2014）15号地块属于净地。理由如下：1.该案涉地块的项目属于“退三进三”项目，系依法收储，不存在其他权利限制，符合三通一平的出让要求。同时，（2014）15号地块虽在出让时存有少量临时搭建的活动板房，但并非该地块原有的建筑物或构筑物，随时可以拆除。则就地块而言，确属净地。2.相关活动板房已于2014年10月全部拆除，这并不影响《国有土地使用权出让合同》的签订及实际交地。二、本案缔约过失责任在于柏翠轩公司。理由如下：1.根据本案挂牌出让文件，其中《挂牌出让须知》第十条之规定：“竞买人获得挂牌文件后应仔细阅读挂牌文件，并对出让地块进行实地踏勘，对挂牌文件或挂牌出让地块有异议的，应当在竞买前提出。竞买人参加竞价即视为无异议。”同时，柏翠轩公司在《竞买申请书》中进行签章，明确表示“完全接受并愿意遵守国土萧山分局在萧政储出（2014）15号地块国有建设用地使用权挂牌出让文件中的规定和要求，对所有文件均无异议”、“若能竞得该地块，保证按照萧政储出（2014）15号地块国有建设用地使用权挂牌出让文件的规定和要求履行全部义务”。由此可见，国土萧山分局已对柏翠轩公司进行了明确的提示和告知义务，柏翠轩公司业已知悉挂牌出让文件所规定的要求及义务。但柏翠轩公司并未根据挂牌出让文件的要求在竞买前对案涉土地进行实地踏勘，在参加竞价前也从未对该出让土地提出过任何异议，应视为对该土地无异议。2.本案挂牌出让文件中，有《杭州市萧山区国有建设用地使用权出让合同》模板，根据《出让合同》第六条关于出让土地交付时间并没有填写，而根据出让须知第二十八条，对交地时间有原则性的约定“付清全部土地出让金后三个月内交地”，而出让金交付的时间为成交后十五个工作日内支付60%，三个月付清。虽然该土地当时有临时的活动板房，但并不能表示在交付时该土地上的临时板房继续存在，在合同尚未签订且具体交付时间尚未协商的情况下，柏翠轩公司直接以该地目前为非净地为由，拒绝签订《国有土地使用权出让合同》，是对《成交确认书》中双方约定的违反，应由柏翠轩公司承担由此导致的缔约过失责任。柏翠轩公司未按《成交确认书》约定与国土萧山分局签订《国有土地使用权出让合同》的根本原因在于柏翠轩公司，应由柏翠轩公司承担缔约过失责任，柏翠轩公司缴纳的3150万元竞卖保证金应不予退还。综上，一、请求依法撤销原审判决，并依法改判驳回柏翠轩公司一审的全部诉讼请求或发回重审。二、由柏翠轩公司承担一审、二审的全部诉讼费用。柏翠轩公司答辩称：一、案涉萧政储出（2014）15号地块不属于净地，原审认定事实清楚。1.国土萧山分局称，案涉地块系依法收储，不存在其他权利限制，地块为净地。案涉地块的地上建筑物虽于2014年10月拆除，但这不能证明该地块为净地。判断是否净地的时点应以该地块挂牌出让时为判断时点，显然该地块出让时尚存大量建筑，直至到挂牌成交后很长一段时间建筑物尚在。因此，该地块显然非净地。2.就法律关系而言，收储行为为收储双方依据双方签订的《国有土地使用权收购合同》完成，其本质为合同法律关系，该合同法律关系并不能导致原被收储方与第三人签署的《租借协议书》归于消灭。根据合同法第91条规定，合同权利义务终止包括7项情形，显然收储并非足以该7项情形之一。因此，案涉地块在挂牌出让时，该地块上的租赁关系是一直存在的，该地块存有其他权利限制或存在潜在的法律纠纷，并非如国土萧山分局所述该地块为净地。因此，国土萧山分局所述的“案涉萧政储出（2014）15号地块属于净地”的理由不成立。二、本案缔约过失责任由国土萧山分局承担，原审判决适用法律正确。1.净地出让是国土萧山分局应当遵守的法定义务。根据国土资源部国土资电发（2007）36号文《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条规定“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系”。以及根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定，国土部门供应土地不仅要符合“土地权利清晰”，还应做到“安置补偿落实到位”、“没有法律经济纠纷”、“具备动工开发所必需的其他基本条件”等。2.净地出让也是本次挂牌出让文件的规定。《挂牌出让须知》第25条明确规定“萧政储出（2014）15号地块以净地挂牌出让”，即已明确土地在挂牌时应有的土地状态为净地，是国土萧山分局应当遵守的义务。本次挂牌土地显然不完全符合上述要求，而国土萧山分局未遵守法定义务及挂牌文件规定的义务是导致本案纠纷的直接原因，对此国土萧山分局应当承担缔约过失的法律责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：案涉萧山区国有建设用地使用权挂牌出让须知中载明：萧政储出（2014）15号地块以净地挂牌出让。但在2014年6月30日双方签订成交确认书，以及约定的七个工作日内签订《国有土地使用权出让合同》的期限内，案涉土地上尚有活动板房等还在使用中的地上建筑物存在，直至2014年10月该土地上建筑物才被拆除。对此国土萧山分局并无异议。原审法院结合土地出让的相关政策及本案实际，认为净地应为已完成建筑物拆除，符合通平条件，在法律关系上权属清晰不存在权利限制的土地。本案中土地因存在尚在使用的建筑物，不属于符合出让要求的净地并无不当。且在双方约定的签订《国有土地使用权出让合同》期限前，国土萧山分局仍未拆除案涉土地上的建筑物，由此导致双方未签订正式出让合同，不应由柏翠轩公司承担相应责任，故国土萧山分局应当退还柏翠轩公司缴纳的竞买保证金以及相应的利息并无不当，国土萧山分局的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199300元，由杭州市国土资源局萧山分局负担。杭州市国土资源局萧山分局已预交二审案件受理费201741元，应退2441元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长 瞿 静审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一五年五月二十八日书记员 姚丽萍 更多数据：搜索“”来源：