（2015）厦民终字第1466号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-08-05

案件名称

厦门万银投资发展有限公司与杨震房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨震,厦门万银投资发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第1466号上诉人（原审被告）杨震，男，1976年8月12日出生，汉族，住河南省新乡市延津县。被上诉人（原审原告）厦门万银投资发展有限公司，住所地厦门市。法定代表人詹锐，执行董事。委托代理人陈莹、周晓娟，福建联合信实律师事务所律师。上诉人厦门万银投资发展有限公司（下称万银公司）因与被上诉人杨震房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第10601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万银公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方之间的房屋租赁关系于2014年6月26日解除；2、杨震立即向万银公司支付租金60395元（自2013年7月15日起按照每月5324元的标准计至2014年6月26日）及逾期付款违约金（以2013年7月起未付租金为基数，按日千分之五的标准，自每月21日起计算至杨震实际付款之日止）；3、杨震立即向万银公司支付代垫电费968元；4、杨震立即结清承租期间的物业管理费、公共维修基金、水电费、卫生费等相关费用；5、万银公司有权没收杨震缴纳的押金5000元。原审判决查明，2011年7月1日，万银公司、杨震签订房屋租赁合同一份，约定杨震承租万银公司所有的仙阁里小区97号二层的房产，租赁期限为3年，自2011年4月15日起至2014年4月14日止；第一年租金为每月4614元，第二年租金为每月4969元，第三年租金为每月5324元；除首期租金13842元应于签约之日起5日内支付以外，之后每期租金杨震须于每期的最初5日内付清；合同签订之日起5日内，杨震应向万银公司交纳租赁期间押金5000元作为履约担保；杨震应承担租赁期间该房产的物业管理费、公共维修基金、水费、电费、卫生费等其他规定的费用；若杨震超过租金缴交规定时间1个月未缴交租金，则视为杨震违约，杨震除补交租金外，还需每逾期一日按所欠租金的千分之五向万银公司支付违约金，同时万银公司有权提前解除合同收回该房产，装修不予任何补偿，且有权没收杨震所缴纳的押金作为违约金。合同签订后，万银公司将讼争房产交付杨震使用，杨震亦向万银公司交纳押金5000元，但自2013年7月15日起，杨震未向万银公司支付租金并由杨震代��房屋租赁期间产生的电费共968元。2014年5月13日，万银公司向杨震发出律师函，要求杨震支付拖欠的租金并承担逾期付款违约金。2014年6月25日，万银公司向杨震发出律师函，要求杨震5日内支付拖欠租金，否则将解除双方的房产租赁合同关系。2014年7月6日，万银公司收回讼争房产。另查明，厦门市仙阁里小区97号二层房产系厦门住宅建设集团有限公司名下的房产。2007年1月1日，该公司将上述房产委托厦门建设工程有限公司对外租赁经营管理。2009年4月7日，厦门建设工程有限公司经工商登记变更为万银公司。以上事实有厦门市土地房屋权证、授权委托书、工商登记变更材料、房产租赁合同［合同编号为：厦万银租（2011）仙字8号］、公证书、律师函及邮寄凭证、押金、电费发票以及庭审笔录为证。原审法院认为，双方所签合同系双方当事人真实的意思表示，合法有��。讼争合同期限届满后，双方未再签约且均同意由杨震使用讼争房屋，原合同转化为不定期租赁合同仍继续有效，双方当事人均应依诚实信用之原则予以履行。万银公司分别两次发函要求杨震支付拖欠租金及解除双方的合同，杨震仍未付租金已构成违约，应对此承担相应的法律责任。故万银公司要求确认双方的合同于2014年6月26日解除，杨震应支付拖欠的租金及逾期付款违约金，杨震所付押金由万银公司予以没收，均具有事实与法律根据，予以支持。但逾期付款违约金的约定标准较高，可调整为按日万分之四的标准予以计算；依约，杨震应承担租赁期间房产的物业管理费、公共维修基金、水费、电费、卫生费等。万银公司仅提供其代垫房屋租赁期间的电费发票，却未能举证上述其他费用的发生及其金额。故万银公司要求杨震支付电费，予以支持，万银公司要求上述��他费用由杨震予以结清，则不予支持。合同的签约主体为万银公司、杨震双方，杨震未能举证其与汪东之间的委托代理关系，仍应承担合同项下的法律责任；杨震若认为讼争房屋存在漏水现象，可向万银公司另行主张权利，而不应以此为由拒不支付租金及相关费用。因此，杨震的辨解意见，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门万银投资发展有限公司与杨震之间的房产租赁合同于2014年6月26日解除；二、杨震于本判决生效之日起十日内向厦门万银投资发展有限公司支付租金60395元及逾期付款违约金（以2013年7月起未付租金为基数，按日万分之四的标准，自每月21日起计算至杨震杨震实际付款之日止）；三、杨震于本判决生效之日起十日内向厦门万银投资发展有限公司支付代垫电费968元；四、厦门万银投资发展有限公司有权没收杨震缴纳的押金5000元；五、驳回厦门万银投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3039元，由厦门万银投资发展有限公司负担100元，杨震负担2939元。宣判后，杨震不服，向本院提起上诉。上诉人杨震上诉称，一、一审法院所查事实不清。一审法院在审理过程中，以上诉人超过举证期限为由，不予接收上诉人提交的证据，致使上诉人承担本案判决的相关责任，而实际讼争房屋的承租人是案外人汪东，租赁合同也是上诉��代理汪东与被上诉人签订的。二、上诉人有证据证明讼争房屋的承租人系汪东，要求二审法院依法予以审查，作出公正判决。三、一审法院在未查明事实情况下，错误判决上诉人承担本案法律责任，属于适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉求。被上诉人万银公司答辩称，讼争房产租赁合同由本案双方当事人之间签订，对本案双方当事人应当具有约束力，上诉人违约未交租金，事实清楚，应当按照合同约定承担违约责任。一审判决正确，应当维持。上诉人的上诉请求不能成立，不应支持。经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为：1、一审判决查明的所有事实，均不认可，讼争租赁合同期限其实为6年，第一期三年，对方有免去一年的租金。上诉人其实只是中介人，介绍对方与汪东认识并促成讼争房产的租赁。但汪东��时没有带身份证，其就代表汪东签订讼争租赁合同。2、合同签订后，租赁合同先由万银公司收持，因为万银公司要盖章。后来过两三个月，万银公司才将其盖好章的合同交给上诉人，但上诉人并不知道内容是否有被对方更改过。3、水电费拖欠的情况上诉人不清楚，上诉人这几年都没有在厦门呆。4、律师函不是上诉人直接签收的，是上诉人前妻签收的，且对方从没有与上诉人电话沟通过。总之，其只是汪东的受托人，讼争房产不是其实际使用，其一直都在河南工作。被上诉人亦提出异议，认为第二次发律师函是要求直接解除讼争租赁合同。审理过程中，上诉人提交一份个体工商户信息，证明其系代替汪东与被上诉人签订的讼争租赁合同，讼争房产其实也是汪东在使用，房租也是汪东在缴交，被上诉人从没有向上诉人催要过房租。本院认为，针对上诉人的上诉理由��本案的焦点在于，杨震是否是讼争租赁合同的一方当事人。杨震主张，其系代理汪东与万银公司签订讼争合同，并非讼争房产实际承租人。但根据查明事实，讼争租赁合同系杨震以自己的名义与万银公司所签订，其在二审审理过程中提交的个体工商户信息，仅能证明汪东作为主要经营者的厦门市思明区健丽美健身馆的经营场所在讼争房屋。在没有足够证据证明杨震系代理汪东与万银公司签订租赁合同，且万银公司知晓该情形的情况下，原审判决认定杨震系讼争租赁合同的一方当事人，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2939元，由上诉人杨震负担。��判决为终审判决。审　判　长　　洪德琨代理审判员　　章　毅代理审判员　　黄南清二〇一五年五月二十八日书　记　员　　王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”